Miete und Steuern: Mieteinnahmen korrekt versteuern

Ulf Matzen
 

Als Vermieter müssen Sie Ihre Einnahmen versteuern. Dazu ist in der jährlichen Einkommenssteuererklärung die Anlage "Vermietung und Verpachtung" auszufüllen. Für jede Immobilie, ggf. also jede einzelne Mietwohnung, ist eine solche Anlage auszufüllen. Diese werden mit laufenden Nummern versehen.

Sie zahlen in Deutschland grundsätzlich einen einkommensabhängigen Steuersatz zwischen 14 und 42 Prozent. Dabei wird der gleiche persönliche Steuersatz auf alle Ihre Einnahmen angewendet, es gibt also keinen besonderen Steuersatz für Mieteinnahmen.

Der Inhalt der Anlage V ändert sich immer wieder. Anzugeben sind grundsätzliche Daten zur Immobilie, etwa die Wohnfläche, die Mieteinnahmen und ob es sich um Räumlichkeiten handelt, für die besondere Regeln gelten – etwa Ferienwohnungen, unentgeltlich überlassenen Wohnraum, kurzfristige Vermietung oder Vermietung an Angehörige. Bei der Berechnung der Einnahmen zählt nicht nur die Nettokaltmiete mit, sondern es werden auch die von den Mietern gezahlten Umlagen, also die Betriebskostenvorauszahlungen, eingerechnet. Diese sind gesondert aufzuführen. Auch vereinnahmte Umsatzsteuer kommt ggf. hinzu.

Derzeit auf der zweiten Seite des Formulars werden die Werbungskosten ermittelt. Diese haben nichts mit Werbung zu tun. Es handelt sich hier um Kosten, die Sie für Erwerb, Sicherung und Erhaltung Ihrer Einnahmen tätigen müssen. Diese Kosten können Sie von den Einnahmen abzuziehen.

Dazu gehören die tatsächlich im Steuerjahr angefallenen Betriebskosten, die der Vermieter selbst an die Versorgungsunternehmen gezahlt hat. Dies schließt verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Kosten ein, also alles von Grundsteuer bis Abwasser. Dieser Betrag wird sich in der Regel nicht mit dem der Umlagen decken, da diese auf der letztjährigen Betriebskostenabrechnung beruhen, die wiederum auf Basis der Daten vom Jahr davor erstellt wurde. Das Finanzamt interessiert sich hier nicht für den Verbrauch im Abrechnungszeitraum, sondern für das, was im Veranlagungsjahr tatsächlich an Geld geflossen ist. Der Gesamtbetrag dieser Kosten gehört dann zu den Werbungskosten.

Zu den Werbungskosten zählen außerdem:

  • die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude
  • die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG (Einkommensteuergesetz)
  • erhöhte Absetzungen nach § 7h, 7i EStG und Schutzbaugesetz (Bunker)
  • AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter
  • Schuldzinsen
  • Geldbeschaffungskosten (etwa Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)
  • Renten, dauernde Lasten
  • im Veranlagungsjahr voll abziehbare Erhaltungsaufwendungen
  • auf bis zu fünf Jahre zu verteilende Erhaltungsaufwendungen
  • Verwaltungskosten
  • Sonstiges

Abschreibung nach AfA

Eine steuerliche Abschreibung von Immobilien (AfA) ist möglich, wenn Sie die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen. Die Abschreibung soll der alterungsbedingten Abnutzung Rechnung tragen. Hier können Sie also die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf viele Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Wenn Sie die AfA zum ersten Mal geltend machen möchten, müssen Sie eine Aufstellung der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten anfertigen, jeweils Kostenart und Betrag nennen und eine Berechnung der AfA hinzufügen.

Letzte Änderung W.V.R am 13.03.2023

Autor(en): Ulf Matzen
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