Rechtliche Regelungen und Steuervergünstigungen für das Mitarbeiterwohnen

Wenn der Arbeitgeber zugleich der Vermieter ist, kann das für Arbeitnehmer wie Arbeitgeber günstig sein. Der Arbeitnehmer hat den Vorteil, dass er beim Antritt einer neuen Stelle nicht mit anderen um bezahlbaren Wohnraum konkurrieren muss. Oft liegen die Mieten solcher Wohnungen auch unter dem Niveau des Mietspiegels.

Der Arbeitgeber wiederum hat gute Argumente bei der Gewinnung von Fachkräften und kann die Beschäftigten womöglich auch länger als andere Arbeitgeber an sich binden. Der Staat unterstützt diese Konstellation mit verschiedenen Maßnahmen, wobei einige Regelungen zu beachten sind.

Wiederkehr der Werkswohnungen

Im 19. Jahrhundert brauchten manche Unternehmen im Zuge der Industrialisierung in kurzer Zeit viele neue Arbeitskräfte und schufen für sie Unterkünfte. Vorreiter waren unter anderem die Zechen- und Stahlunternehmen, die teilweise ganze Stadtviertel für ihre Beschäftigten bauten, etwa die Margarethenhöhe in Essen oder die Siedlung Eisenheim in Oberhausen. In Spandau, heute Berlin, entstand die Siemensstadt, in Hannover die Siedlung Körtingsdorf.

Auch im 20. Jahrhundert waren Werkswohnungen ein gängiges Mittel, um Arbeitskräfte unterzubringen. Das private Forschungs- und Beratungsinstitut RegioKontext GmbH aus Berlin schätzt den Bestand an Werkswohnungen in Westdeutschland Ende der 1970er-Jahre auf bis zu 450.000 Einheiten. In der Folge aber verkauften viele Unternehmen ihre Wohnungsbestände, um sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren. Zudem waren Arbeits- und Wohnungsmarkt vergleichsweise entspannt.

Doch mit dem Fachkräftemangel, der sich in den vergangenen Jahren verschärft hat und dem zunehmenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum gewannen Wohnungen für Angestellte wieder an Attraktivität für Unternehmen. In einer Studie von 2020 nennt RegioKontext zahlreiche Beispiele, vom größeren Handwerksbetrieb bis zum internationalen Konzern.

Auf Basis einer Befragung von Arbeitnehmern und Arbeitgebern schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), dass 2024 in Deutschland 675.000 Wohnungen Mitarbeiterwohnungen waren. Dabei tritt allerdings der Arbeitgeber nicht immer als Vermieter auf, aber er stellt, meist mit Partnern, Wohnraum zur Verfügung oder unterstützt die Schaffung von Wohnraum. So kann der Arbeitgeber beispielsweise selbst Wohnungen anmieten und an die Beschäftigten weitervermieten oder Belegungsrechte von Vermietern erwerben.

Steuerliche Vergünstigung für das Mitarbeiterwohnen

Grundsätzlich zählen Sachleistungen, wie Waren, Dienstleistungen, Kost oder Wohnungen, die der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer umsonst oder vergünstigt zukommen lässt, zum Einkommen (§ 8 Abs. 2 Satz 1 EStG – Einkommensteuergesetz) und müssen dementsprechend versteuert werden.

Für das Mitarbeiterwohnen gilt seit 01.01.2020 eine Ausnahmeregelung: Die Sachleistung des vergünstigten Wohnens bleibt steuerfrei, wenn die Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete und nicht mehr als 25 € je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten beträgt (§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG).

Die Regelung macht Werkswohnungen oder andere Einrichtungen des Mitarbeiterwohnens vor allem für den Arbeitnehmer attraktiv. Aber auch der Arbeitgeber profitiert davon, denn sein Angebot einer Mitarbeiterwohnung wird dadurch noch wertvoller. Wenn der Arbeitgeber Wohnungen an Dritte vermietet, und zwar mindestens im selben Umfang wie an seine Angestellten, kommt auch ein Rabattfreibetrag in Höhe von 1.080 € im Jahr nach § 8 Abs. 3 EStG in Frage. Allerdings können beide Regelungen nicht gleichzeitig angewendet werden.

Eine Sachleistung, wie das Mitarbeiterwohnen, gilt übrigens nur dann als zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn erbracht, wenn

• die Leistung nicht auf den Anspruch auf Arbeitslohn angerechnet,
• der Anspruch auf Arbeitslohn nicht zugunsten der Leistung herabgesetzt,
• die verwendungs- oder zweckgebundene Leistung nicht anstelle einer bereits vereinbarten künftigen Erhöhung des Arbeitslohns gewährt und 
• bei Wegfall der Leistung der Arbeitslohn nicht erhöht wird (§ 8 Abs. 4 EStG).

Rechtliche Besonderheiten von Werksmietwohnungen

Bei Werksmietwohnungen gibt es Unterschiede zu übrigen Mietwohnungen, die vor allem den Kündigungsschutz betreffen. Gewöhnliche Mietverhältnisse kann ein Vermieter nur mit einer Frist von knapp drei Monaten kündigen ("am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats", § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Nach fünf Jahren und noch einmal nach acht Jahren des Mietverhältnisses erhöht sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Diese Fristverlängerungen gibt es bei Werksmietwohnungen nicht, solange das Mietverhältnis weniger als zehn Jahren besteht. Wenn „Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet“ wird, kann der Vermieter nach knapp drei Monaten kündigen, wenn er die Wohnung für die Unterbringung eines anderen Angestellten benötigt (§ 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Auf knapp einen Monat ist die Kündigungsfrist verkürzt, "wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht" (§ 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das können z. B. Wohnungen für Hausmeister, Pförtner oder Wachpersonal sein, aber auch eine mit einem Amt verbundene Wohnung, etwa das Pfarrhaus eines Priesters. In der Regel handelt es sich hierbei dann um eine Werksdienstwohnung, die unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrags ist. Bei einer Werksmietwohnung werden Arbeitsvertrag und Mietvertrag getrennt aufgesetzt.

Eine Ausnahme von den kürzeren Kündigungsfristen besteht, wenn der Mieter die Wohnung überwiegend selbst möbliert hat und/oder mit seiner Familie oder in einer vergleichbaren Konstellation darin wohnt. Dann gelten gemäß § 576b Abs. 1 BGB die üblichen Kündigungsfristen nach § 573c Abs. 1 BGB.

Von allen genannten Regelungen darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (§ 576 Abs. 2 BGB). Wenn ein Anstellungsverhältnis von vornherein befristet ist, etwa bei einer Ausbildung, besteht nach § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB die Möglichkeit, ein Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit einzugehen.

Im Übrigen gibt es auch Arbeitgeber als Vermieter, die die Mieter auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses oder nach Rentenantritt weiter in der Wohnung wohnen lassen.

Förderung des Mietwohnungsneubaus

Wer als Arbeitgeber Wohnungen bauen lässt oder neu gebaute Wohnungen für Mitarbeiter anschafft, profitiert allgemein von den Sonderabschreibungen nach § 7b EStG. Dann können zusätzlich zur Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG (jährlich 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten) Sonderabschreibungen in Höhe von bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage im Jahr vorgenommen werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG). Dies gilt für das Jahr der Erstellung oder des Erwerbs und für die folgenden drei Jahre.

Arbeitgeber können, wie andere Bauherren auch, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Anspruch nehmen. So gewährt die Bundesregierung den Ländern im Zeitraum von 2022 bis 2026 Finanzhilfen in Höhe von insgesamt 14,5 Milliarden Euro (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung). Für die Ausgestaltung der Förderrichtlinien sind die einzelnen Bundesländer zuständig.

Zudem werden Wohnungsbauprojekte über mehrere Programme der KfW-Bank gefördert. Für Arbeitgeber besteht auch die Möglichkeit, ihre Mitarbeiter bei der Gründung einer Wohnungsbaugenossenschaft zu unterstützen, etwa organisatorisch. Der Erwerb von Anteilen an der Genossenschaft durch die Mitarbeiter wird dann durch das Programm KfW 134 gefördert.

Einzelne Bundesländer haben zudem Programme speziell für das Mitarbeiterwohnen aufgelegt. Baden-Württemberg fördert Bauherren, die neuen Wohnraum bauen, ändern, erweitern oder erwerben, wenn der Wohnraum für Beschäftigte bestimmt ist. Mecklenburg-Vorpommern unterstützt Mitarbeiterwohnungen in sogenannten "Tourismusschwerpunktgemeinden", weil dort viel Wohnraum als Ferienwohnungen oder -häuser genutzt wird.

letzte Änderung S.P. am 13.03.2025 Autor(en):  Stefan Parsch

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	Herr Stefan Parsch Stefan Parsch ist freier Journalist und Lektor. Er schreibt Fachartikel für die Portale von reimus.NET und Artikel über wissenschaftliche Themen für die Deutsche Presse-Agentur (dpa). Für den Verein Deutscher Ingenieure lektoriert er technische Richtlinien. Mehr als zwölf Jahre lang war er Pressesprecher der Technischen Hochschule Brandenburg.
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