Neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Was hat sich geändert?

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und weiterer Gesetze ist zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Unter anderem erleichtert sie bauliche Veränderungen und Modernisierungen. Die Abstimmungs- und Kostentragungsregeln für diese haben sich geändert. Eigentümer können nun einfacher den Einbau von E-Auto-Ladestationen oder barrierefreie Umbauten durchsetzen. Auch für Verwalter ändert sich einiges.

Sanierung und Modernisierung

Bisher mussten einer Modernisierung oder Sanierung alle Eigentümer zustimmen, die davon betroffen waren. Dies konnten bei einer Änderung der Fassade leicht alle sein. Der neue § 20 WEG erlaubt bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit.

Wer am Ende zahlt, regelt § 21: Grundsätzlich tragen nur die Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. Ausnahme: Wurde die Baumaßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, müssen sich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen beteiligen - außer, die Sache ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Alle Miteigentümer müssen die Kosten nach ihren Eigentumsanteilen tragen, wenn sich diese in angemessener Zeit amortisieren.
Alle Eigentümer haben nun einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, ihnen auf ihre eigenen Kosten folgende Maßnahmen zu erlauben:

  • Einrichtung einer E-Auto-Ladestation in der Tiefgarage,
  • barrierefreie Aus- und Umbauten,
  • Maßnahmen zum Schutz vor Wohnungseinbrüchen,
  • Maßnahmen zur Schaffung eines schnellen Internetanschlusses.

§ 20 WEG besagt: Bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden. Hier besteht kein Anspruch auf Zustimmung.

Qualifikation von Verwaltern

Der diskutierte verpflichtende Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter wurde nicht eingeführt. Nun dürfen die Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern, der über einen Sachkundenachweis verfügt. Dafür ist eine IHK-Prüfung nötig. Dieser Anspruch der Eigentümer kann erst zwei Jahre nach der Reform geltend gemacht werden.

Wer am 1. Dezember 2020 schon zum Verwalter bestellt war, gilt vor dem Gesetz für dreieinhalb Jahre als zertifiziert. So sollen erfahrene Verwalter die Möglichkeit zum Ablegen der Prüfung bekommen.

In kleinen Wohnanlagen mit unter neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur mit den Stimmen eines Drittels der Eigentümer (nach Köpfen) gefordert werden (§ 19 Abs. 2 Nr. 6).

Tätigkeit und Befugnisse des Verwalters

Zunächst sollte der Verwalter die Macht erhalten, eigenverantwortlich Maßnahmen zu veranlassen, "über die eine Beschlussfassung nicht geboten" sei. Diese Formulierung hat man fallengelassen - womöglich aus Angst vor einer Überlastung der Gerichte?

Nun darf der Verwalter allein über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die für die Gemeinschaft nicht zu bedeutenden Verpflichtungen führen. Beispiele sind kleinere Reparaturen, kleinere Verträge über Dienstleistungen oder Versorgung sowie das Durchsetzen von Hausgeldforderungen. Auch darf der Verwalter Maßnahmen selbst treffen, die "zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind." Beispiel: Zur Vermeidung weiterer Schäden eine dringende Reparatur durchführen lassen.

Nach § 27 Abs. 2 können die Eigentümer durch Beschluss die Eigenverantwortung des Verwalters erweitern oder einschränken. Sie können eine Liste von Maßnahmen aufstellen, die der Verwalter allein einleiten darf, Betragsgrenzen für eigenverantwortliche Vertragsabschlüsse festlegen oder Maßnahmen von einer Zustimmung abhängig machen. Nach dem neuen § 9b vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages erfordern einen Beschluss der Eigentümer.

Die Abberufung des Verwalters kann nun jederzeit ohne wichtigen Grund erfolgen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3).

Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer können nun beschließen, dass Eigentümer an der Versammlung auch online teilnehmen und abstimmen können (§ 23). Allerdings heißt das nicht, dass die ganze Versammlung online stattfinden darf.

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung kann nun auch in Textform gefordert werden, also als Text ohne eigenhändige Unterschrift (z. B. E-Mail). Die Einberufungsfrist verlängert sich von zwei auf drei Wochen. Die Versammlung ist beschlussfähig unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile. Vollmachten müssen nur in Textform vorliegen. Dies gilt nun auch für Umlaufbeschlüsse. Das Protokoll der Versammlung ist unmittelbar nach deren Ende zu erstellen (§ 24 Abs. 6).

Die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung wurde beibehalten.

Nach § 16 Abs. 2 hat jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Allerdings können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Bei baulichen Veränderungen gilt § 21 (s.o.).

Klagen gegen Beschlüsse

Die Gemeinschaft ist nun selbst Träger der gesamten Verwaltung. Sie handelt durch ihre Organe: Die Eigentümerversammlung beschließt und der Verwalter ist das Vertretungsorgan. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind nicht mehr gegen einzelne Eigentümer zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft. Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44).

"Werdende Gemeinschaft"

Die Gemeinschaft entsteht mit Anlage der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1). Ersterwerber von Wohnungseigentum sind ab Übergabe der Wohnung als Eigentümer stimmberechtigt (§ 8 Abs. 3).

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

Bisher wurden Flächen wie Terrassen oder Autostellplätze oft als sondereigentumsähnliche Sondernutzungsrechte definiert. Nun können auch diese Sondereigentum eines Eigentümers sein (§ 3).

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Nach § 28 beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Verwalter muss für jedes Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen mit den voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen.

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer nicht über das gesamte Zahlenwerk, sondern nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Dafür hat der Verwalter eine Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan mit den echten Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.

Der Verwalter muss nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres einen Vermögensbericht erstellen, aus dem der Stand der Rücklagen und des Gemeinschaftsvermögens hervorgeht. Diesen muss jeder Eigentümer erhalten.

Verwaltungsbeirat
Die Eigentümer dürfen nun die Zahl der Beiratsmitglieder frei per Beschluss bestimmen - es müssen also nicht mehr drei sein. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wurde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Der Verwaltungsbeirat überwacht den Verwalter und prüft den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 29 Abs. 2).

Entziehung des Wohneigentums
Eine Entziehung des Wohneigentums ist nach § 17 möglich, wenn sich ein Eigentümer einer so schweren Verletzung seiner Pflichten gegenüber den anderen oder der Gemeinschaft schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist. Er kann zum Verkauf gezwungen werden.

Die Voraussetzungen dafür liegen vor, "wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt." Dies betrifft u. a. die Einhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen und die Unterlassung von Beeinträchtigungen des Sondereigentums anderer.

Mietrecht und WEG-Recht

§ 15 WEG verpflichtet Mieter von Eigentumswohnungen nun zur Duldung von Baumaßnahmen. Diese sind rechtzeitig anzukündigen. Maßnahmen, die über Erhaltung hinausgehen, erfordern eine Vorwarnzeit von drei Monaten.  

Bei der Betriebskostenabrechnung gilt nach § 556a Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches nun der gleiche Umlageschlüssel wie bei der Kostenverteilung innerhalb der WEG. Eigentümer und Mieter dürfen eine abweichende Vereinbarung treffen.

Einsichtsrecht für Eigentümer

Die einzelnen Wohnungseigentümer haben das gesetzliche Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).


letzte Änderung U.M. am 19.01.2021
Autor(en):  Ulf Matzen

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Newsletter  

Neben aktuellen News aus dem Bereich Hausverwaltung und Immobilienmanagement und neu eingegangene Fachartikel, informieren wir Sie über interessante Literaturtipps, Tagungen, aktuelle Stellenangebote und stellen Ihnen einzelne Software- Produkte im Detail vor.
zur Newsletter-Anmeldung >>
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Veranstaltungen

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

CJ_Muster_titel-190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>
Anzeige

Neueste Stellenangebote

Sie möchten über neu eingehende Stellenangebote automatisch informiert werden? Dann können Sie unseren kostenfreien Jobletter abonnieren. Mit diesem erhalten Sie alle 14 Tage die aktuellsten Stellenanzeigen und weitere Arbeitsmarkt-News. Jobletter jetzt abonnieren >>
Anzeige

Kennzahlen-Guide

Kennzahlen-Guide-klein.pngÜber 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 

Preis: ab 12,90 Euro Brutto mehr Informationen >>
 

Dashboards mit Excel

dashboards_cover.jpgWie erstelle ich ein Tacho- oder Ampel-Diagramm? Wie kann ich Abweichungen in Tabellen ansprechend visualisieren? Das wird Ihnen hier anschaulich erklärt.

Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR
oder E-Book für 24,90 EUR 
mehr Informationen >>

  

Reporting 1x1

reporting1x1-klein.jpgViel ist zum Berichtswesen oder Reporting schon geschrieben worden. Dennoch zeigen Umfragen, dass rund 50 Prozent der Empfänger von Berichten mit dem Reporting nicht zufrieden sind. Jörgen Erichsen erklärt in diesem Buch die Bedeutung und die Handhabung des Berichtswesens speziell für kleinere Betriebe. Mit zahlreichen Beschreibungen, Beispielen und Checklisten.

Taschenbuch in Farbe für 24,90 EUR
oder E-Book für 15,90 EUR 
mehr Informationen >>

Anzeige

Ihr Fachbeitrag

Autorin_pm_Jasper_Grahl.jpgGerne veröffentlichen wir auch ihren Fachbeitrag im Themenbereich Mietrecht und Immobilienverwaltung. Eine kurze Autorenvorstellung oder Unternehmensdarstellung am Ende des Artikels ist möglich. Informationen dazu erhalten Sie in der Rubrik "Mitmachen" >>.
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Weitere Informationen >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Toolpaket - Planung:
4 Excel-Tools zum Paketpreis von nur 149,- EUR statt 227,- EUR bei Einzelkauf
Button__subThema.PNG RS Toolpaket - Controlling:
6 Excel-Tools zum Paketpreis von nur 189,- EUR statt 286,- EUR bei Einzelkauf
Button__subThema.PNG RS FiBu Paket:

8 Excel-Tools zum Paketpreis von nur 39,- EUR statt 49,- EUR bei Einzelkauf
Anzeige
Excel-Vorlagen-Markt.de
Anzeige
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Anzeige

Stellenmarkt

Buchhalter (m/w/d)
Die Gesundheitsforen sind ein mittelständisches Unternehmen im Herzen der Leipziger Innenstadt, welches sich als ein führender Anbieter von Business Intelligence, Softwareentwicklung und Analyselösungen versteht. Mit rund 75 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern entwickeln wir in interdisziplinären T... Mehr Infos >>

Teamleiter* Steuer- und Lohnbuchhaltung
ENERTRAG erbringt alle Dienstleistungen rund um erneuerbare Energien. Wir führen Strom, Wärme und Mobilität in allen Lebensbereichen effizient zusammen. Mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung in Europa vereinen unsere 680 Mitarbeiter alle Kompetenzen, die für erfolgreichen Betrieb und effiziente Ins... Mehr Infos >>

Steuerfach­angestellte/r bzw. Steuerfachwirt/in (m/w/d)
Jähn & Bieg Partner ist eine mittelständische Steuerberatungsgesellschaft in zentraler Lage in Esslingen. Mit dem Wachstum unseres Mandantenstammes und der wirtschaftlichen Entwicklung unserer Mandanten suchen wir Sie zur Verstärkung unseres Teams. Für unsere digitale Kanzlei suchen wir Verstärku... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG
RS Plan - Unternehmensplanung leicht gemacht:


Erstellen Sie mit RS-Plan ganz einfach Ihre gesamte Unternehmensplanung!
Button__subThema.PNG
RS-Controlling-System f. EÜR:


Planen, analysieren und steuern Sie Ihr Unternehmen mit RS-Controlling-System f. EUR!
Button__subThema.PNG
RS-Investitionsrechner:



Ermitteln Sie ganz einfach den Kapitalwert Ihres Investitionsvorhabens!
Anzeige

Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung Mietwohnungen

Bildschirmfoto-2021_03_23-um-19.57.35.png
Betriebskostenabrechnung/ Nebenkostenabrechnung für Vermieter leicht gemacht!

Mit diesem Tool lassen sich Betriebskosten kurzerhand erstellen. Durch zahlreiche Verlinkungen wird der Abrechnungsprozess deutlich vereinfacht. Mehr Informationen >>

Renditekalkulation für Eigentumswohnungen 

Unbenannt.png
Mit diesem Excel-Tool erhalten Sie einen optimalen Überblick über Rentabilität und Ertragschancen einer Eigentumswohnung. Es können schnell und einfach Entscheidungen über einen ETW-Kauf getroffen werden. Mehr Informationen >>

Muster-Betriebskostenabrechnung

Bildschirmfoto 2021-08-11 um 13.53.56.png
Mit diesem Excel-Tool können Sie Ihre Betriebskosten-Abrechnungen nach Erhalt durch Ihren Vermieter selbst abstimmen oder als Vermieter selbst erstellen. Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen umd einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR mehr Informationen >>
Anzeige

Software-Tipp

Baukostenrechner-150px.jpgDer Excel-Baukostenrechner unterstützt Sie in der Kalkulation der Kosten Ihres Hausbaus mit einer detaillierte Kosten- und Erlösplanung. Zusätzlich bietet Ihnen dieses Excel-Tool einen Plan / IST-Vergleich sowie verschiedene andere Auswertungen.. Preis 30,- EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Excel-Vorlagen-Paket für Hausverwalter

4. Residualwertberechnung.jpg
Dieses Excel-Vorlagen-Paket enthält folgende Tools:
  • Nebenkostenabrechnung für Eigentumswohnung
  • Rendite – Berechnungsprogramm
  • Residualwertberechnung für eine Immobilie
  • Steuerberechnung für Immobilienanlage 
Zum Shop >>