Neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Was hat sich geändert?

Ulf Matzen
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und weiterer Gesetze ist zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Unter anderem erleichtert sie bauliche Veränderungen und Modernisierungen. Die Abstimmungs- und Kostentragungsregeln für diese haben sich geändert. Eigentümer können nun einfacher den Einbau von E-Auto-Ladestationen oder barrierefreie Umbauten durchsetzen. Auch für Verwalter ändert sich einiges.

Sanierung und Modernisierung

Bisher mussten einer Modernisierung oder Sanierung alle Eigentümer zustimmen, die davon betroffen waren. Dies konnten bei einer Änderung der Fassade leicht alle sein. Der neue § 20 WEG erlaubt bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit.

Wer am Ende zahlt, regelt § 21: Grundsätzlich tragen nur die Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. Ausnahme: Wurde die Baumaßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, müssen sich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen beteiligen - außer, die Sache ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Alle Miteigentümer müssen die Kosten nach ihren Eigentumsanteilen tragen, wenn sich diese in angemessener Zeit amortisieren.


Alle Eigentümer haben nun einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, ihnen auf ihre eigenen Kosten folgende Maßnahmen zu erlauben:
  • Einrichtung einer E-Auto-Ladestation in der Tiefgarage,
  • barrierefreie Aus- und Umbauten,
  • Maßnahmen zum Schutz vor Wohnungseinbrüchen,
  • Maßnahmen zur Schaffung eines schnellen Internetanschlusses.

§ 20 WEG besagt: Bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden. Hier besteht kein Anspruch auf Zustimmung.

Qualifikation von Verwaltern

Der diskutierte verpflichtende Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter wurde nicht eingeführt. Nun dürfen die Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern, der über einen Sachkundenachweis verfügt. Dafür ist eine IHK-Prüfung nötig. Dieser Anspruch der Eigentümer kann erst zwei Jahre nach der Reform geltend gemacht werden.

Wer am 1. Dezember 2020 schon zum Verwalter bestellt war, gilt vor dem Gesetz für dreieinhalb Jahre als zertifiziert. So sollen erfahrene Verwalter die Möglichkeit zum Ablegen der Prüfung bekommen.

In kleinen Wohnanlagen mit unter neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur mit den Stimmen eines Drittels der Eigentümer (nach Köpfen) gefordert werden (§ 19 Abs. 2 Nr. 6).

Tätigkeit und Befugnisse des Verwalters

Zunächst sollte der Verwalter die Macht erhalten, eigenverantwortlich Maßnahmen zu veranlassen, "über die eine Beschlussfassung nicht geboten" sei. Diese Formulierung hat man fallengelassen - womöglich aus Angst vor einer Überlastung der Gerichte?

Nun darf der Verwalter allein über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die für die Gemeinschaft nicht zu bedeutenden Verpflichtungen führen. Beispiele sind kleinere Reparaturen, kleinere Verträge über Dienstleistungen oder Versorgung sowie das Durchsetzen von Hausgeldforderungen. Auch darf der Verwalter Maßnahmen selbst treffen, die "zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind." Beispiel: Zur Vermeidung weiterer Schäden eine dringende Reparatur durchführen lassen.

Nach § 27 Abs. 2 können die Eigentümer durch Beschluss die Eigenverantwortung des Verwalters erweitern oder einschränken. Sie können eine Liste von Maßnahmen aufstellen, die der Verwalter allein einleiten darf, Betragsgrenzen für eigenverantwortliche Vertragsabschlüsse festlegen oder Maßnahmen von einer Zustimmung abhängig machen. Nach dem neuen § 9b vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages erfordern einen Beschluss der Eigentümer.

Die Abberufung des Verwalters kann nun jederzeit ohne wichtigen Grund erfolgen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3).

Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer können nun beschließen, dass Eigentümer an der Versammlung auch online teilnehmen und abstimmen können (§ 23). Allerdings heißt das nicht, dass die ganze Versammlung online stattfinden darf.

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung kann nun auch in Textform gefordert werden, also als Text ohne eigenhändige Unterschrift (z. B. E-Mail). Die Einberufungsfrist verlängert sich von zwei auf drei Wochen. Die Versammlung ist beschlussfähig unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile. Vollmachten müssen nur in Textform vorliegen. Dies gilt nun auch für Umlaufbeschlüsse. Das Protokoll der Versammlung ist unmittelbar nach deren Ende zu erstellen (§ 24 Abs. 6).

Die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung wurde beibehalten.

Nach § 16 Abs. 2 hat jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Allerdings können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Bei baulichen Veränderungen gilt § 21 (s.o.).

Klagen gegen Beschlüsse

Die Gemeinschaft ist nun selbst Träger der gesamten Verwaltung. Sie handelt durch ihre Organe: Die Eigentümerversammlung beschließt und der Verwalter ist das Vertretungsorgan. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind nicht mehr gegen einzelne Eigentümer zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft. Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44).

"Werdende Gemeinschaft"

Die Gemeinschaft entsteht mit Anlage der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1). Ersterwerber von Wohnungseigentum sind ab Übergabe der Wohnung als Eigentümer stimmberechtigt (§ 8 Abs. 3).

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

Bisher wurden Flächen wie Terrassen oder Autostellplätze oft als sondereigentumsähnliche Sondernutzungsrechte definiert. Nun können auch diese Sondereigentum eines Eigentümers sein (§ 3).

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Nach § 28 beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Verwalter muss für jedes Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen mit den voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen.

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer nicht über das gesamte Zahlenwerk, sondern nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Dafür hat der Verwalter eine Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan mit den echten Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.

Der Verwalter muss nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres einen Vermögensbericht erstellen, aus dem der Stand der Rücklagen und des Gemeinschaftsvermögens hervorgeht. Diesen muss jeder Eigentümer erhalten.

Verwaltungsbeirat

Die Eigentümer dürfen nun die Zahl der Beiratsmitglieder frei per Beschluss bestimmen - es müssen also nicht mehr drei sein. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wurde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Der Verwaltungsbeirat überwacht den Verwalter und prüft den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 29 Abs. 2).

Entziehung des Wohneigentums

Eine Entziehung des Wohneigentums ist nach § 17 möglich, wenn sich ein Eigentümer einer so schweren Verletzung seiner Pflichten gegenüber den anderen oder der Gemeinschaft schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist. Er kann zum Verkauf gezwungen werden.

Die Voraussetzungen dafür liegen vor, "wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt." Dies betrifft u. a. die Einhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen und die Unterlassung von Beeinträchtigungen des Sondereigentums anderer.

Mietrecht und WEG-Recht

§ 15 WEG verpflichtet Mieter von Eigentumswohnungen nun zur Duldung von Baumaßnahmen. Diese sind rechtzeitig anzukündigen. Maßnahmen, die über Erhaltung hinausgehen, erfordern eine Vorwarnzeit von drei Monaten.

Bei der Betriebskostenabrechnung gilt nach § 556a Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches nun der gleiche Umlageschlüssel wie bei der Kostenverteilung innerhalb der WEG. Eigentümer und Mieter dürfen eine abweichende Vereinbarung treffen.

Einsichtsrecht für Eigentümer

Die einzelnen Wohnungseigentümer haben das gesetzliche Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).




letzte Änderung U.M. am 02.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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