BFH-Urteil: Zahlungen an einen Dritten beim Grundstückserwerb als Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 17.06.2026 (Aktenzeichen II R 1/24) klargestellt, dass Zahlungen an einen Dritten (nicht Erwerber oder Verkäufer des Grundstücks) nur dann eine Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) sind, wenn der Dritte sich in einer derart starken Rechtsposition befindet, dass er den Grundstückserwerb durch den Erwerber verhindern kann und will, und der Erwerber seine Leistung in Kenntnis dieser Verhältnisse erbringt. Der Erwerber des Grundstücks, eine GmbH, hatte dagegen geklagt, dass das Finanzamt, die Kompensationszahlungen an den Dritten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen hatte.

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG gehören zur Gegenleistung für den Grundstückserwerb auch "Leistungen, die der Erwerber des Grundstücks anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, daß sie auf den Erwerb des Grundstücks verzichten". Solche Zahlungen sind dementsprechend auch Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist oft schwierig zu beurteilen, wann solch ein Verzicht vorliegt.

Der Revision vor dem BFH ging ein Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg voraus. Das Gericht sah Kompensationszahlungen der GmbH an Unternehmen, im veröffentlichten Urteil "X-Gesellschaften" genannt, die zur Beendigung von Rechtstreitigkeiten um die erworbenen Grundstücke geführt hatten, nicht als Leistungen im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG an. Das Finanzamt, das während des Gerichtsverfahrens die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bereits um einen städtebaulichen Ausgleichsbetrag gemindert hatte, bestand jedoch darauf, dass die Kompensationszahlungen in die Bemessungsgrundlage für die Steuer einzubeziehen sei und zog vor den BFH.


Der BFH fällte nun kein Urteil im vorliegenden Fall, sondern konkretisierte, wie ein Finanzgericht in solchen Fällen vorzugehen hat. Im 2. Leitsatz des Urteil heißt es dazu: "Ob der Dritte sich in einer derart starken Rechtsposition befindet, hat das Finanzgericht (FG) unter Heranziehung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen und nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zu würdigen (§ 96 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung). Übernimmt das FG Beweisergebnisse aus anderen Verfahren (zum Beispiel aus einem Zivilprozess), muss das Urteil erkennen lassen, dass sich das FG eine eigene Überzeugung gebildet hat." Dies fehlte den BFH-Richtern im Urteil des FG Berlin-Brandenburg, weshalb sie das FG-Urteil aufhoben und den Fall ans FG zurückverwiesen.

Im Fall spielte die Ausübung des Wiederkaufrechts des ursprünglichen Besitzers, einer Gebietskörperschaft, gegenüber den ursprünglichen Erwerbern, den X-Gesellschaften, eine wichtige Rolle. Dieses Wiederkaufsrecht war in den Kaufverträgen vereinbart für den Fall, dass die X-Gesellschaften die erworbenen Grundstücke anders nutzten als im Kaufvertrag vereinbart. Dazu führen die BFH-Richter in Randnr. 27 ihres Urteils aus: "Wäre das FG überzeugt gewesen, dass das Wiederkaufsrecht hinsichtlich der von ihm betroffenen Flurstücke nicht ordnungsgemäß ausgeübt worden sei, spräche dies dafür, dass die X-Gesellschaften weiterhin Eigentümer der streitbefangenen Grundstücke geblieben wären und somit den Erwerb der Klägerin hätten verhindern können. Wäre das FG hingegen zu der Überzeugung gelangt, dass das Wiederkaufsrecht ordnungsgemäß ausgeübt worden sei, könnte daraus abgeleitet werden, dass die X-Gesellschaften sich nicht in einer derart starken Rechtsposition befunden hätten, den Erwerb des streitbefangenen Grundbesitzes durch die Klägerin – selbst wenn sie dies gewollt hätten – verhindern zu können, so dass die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG nicht erfüllt wären."

In Randnr. 28 geben die BFH-Richter dem Finanzgericht noch Folgendes auf den Weg: "Für den zweiten Rechtsgang wird darauf hingewiesen, dass entgegen der Auffassung des Finanzamtes die Höhe des vereinbarten Kompensationsbetrags, der den Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigt, für sich genommen nicht die Schlussfolgerung zulässt, dass die X-Gesellschaften sich in einer derart starken Rechtsposition befunden hätten, den Erwerb des streitbefangenen Grundbesitzes durch die Klägerin zu verhindern."

Erstellt von (Name) S.P. am 24.09.2026 Geändert: 24.09.2026 14:31:23 Autor:  S. P. Quelle:  Bundesfinanzhof Bild:  Bildagentur PantherMedia / Maryna Pleshkun

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