Erbschaftssteuer sparen durch Schenkung: Wie funktioniert das?

Oft wird vorgeschlagen, die Erbschaftssteuer für eine Immobilie durch eine Schenkung zu Lebzeiten zu umgehen. Was ist dran an diesem Konzept und in welchen Fällen macht dies Sinn?

Von einer Schenkung spricht man, wenn eine Person Vermögen an eine andere überträgt, ohne eine Gegenleistung zu verlangen. Bei einem Grundstück sind ein notarieller Schenkungsvertrag und eine Grundbucheintragung nötig. Für Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer gelten die gleichen Vorschriften. Beide werden durch das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt. Verschenkt man also eine Immobilie zu Lebzeiten, damit der oder die Beschenkte keine Erbschaftssteuer zahlen muss, fällt grundsätzlich Schenkungssteuer in gleicher Höhe an. Es gibt aber Ausnahmen.

Welche Freibeträge gelten bei Schenkungen zu Lebzeiten?

Bei einer Schenkung gelten überwiegend die gleichen Freibeträge, wie bei einer Erbschaft. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, ebenso Enkel, deren vom Schenkenden abstammender Elternteil verstorben ist. Andere Enkel haben einen Freibetrag von 200.000 Euro.

Für Eltern und Großeltern gilt speziell bei einer Schenkung ein Freibetrag von 20.000 Euro, dieser gilt auch für Geschwister, Nichten und Neffen. 20.000 Euro sind es auch bei nicht verwandten Personen wie Freunden oder nicht ehelichen Lebensgefährten. Freibetrag heißt: Es wird der Betrag versteuert, der über den Freibetrag hinausgeht.

Was muss man zum Zehn-Jahres-Zeitraum wissen?

Nach § 14 ErbStG werden mehrere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren, die von der gleichen Person an den gleichen Empfänger gehen, zusammengerechnet. Der Beschenkte kann innerhalb der zehn Jahre nur einmal seinen Freibetrag ausnutzen. So soll verhindert werden, dass die Schenkungssteuer durch mehrere kleine Schenkungen an die gleiche Person umgangen wird.

Aber: Nach Ablauf von zehn Jahren kann der Freibetrag erneut in Anspruch genommen werden. Man muss die Schenkungen also nur auf einen genügend langen Zeitraum ausdehnen, um steuerfrei zu bleiben. Liegen eine Schenkung und die Erbschaft mehr als zehn Jahre auseinander, kann man den Freibetrag zwei Mal nutzen. Fristbeginn ist der Tag der ersten Schenkung. Wird nichts verschenkt und die Immobilie nur vererbt, kommt der Freibetrag nur ein einziges Mal zur Anwendung.

Kann man eine Schenkung zurückverlangen?

Eine Schenkung kann wegen einer "Verarmung" des Schenkenden zurückgefordert werden. Dies ist der Fall, wenn die schenkende Person wegen finanzieller Schwierigkeiten ihren Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten oder Unterhaltspflichten nicht mehr nachkommen kann. Der Beschenkte kann die Rückforderung abwenden, indem er den nötigen Betrag an den Schenker bezahlt. Eine Rückforderung ist nur innerhalb von zehn Jahren möglich (§ 828 BGB). 

Eine Schenkung kann auch widerrufen werden. Voraussetzung ist, dass sich der Beschenkte durch eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder dessen nahe Angehörige grob undankbar gezeigt hat (§ 530 BGB). Ein Widerruf ist nur innerhalb eines Jahres ab Kenntnis des Schenkers von der groben Undankbarkeit möglich. Er ist nach dem Tod des Beschenkten ausgeschlossen.


In einen Schenkungsvertrag kann eine Rückfallklausel eingebaut werden. Diese kann z. B. besagen, dass die Immobilie wieder an den Schenker zurückfällt, wenn der Beschenkte vor ihm stirbt. Bei der Rückforderung aufgrund Vertrag fällt keine zusätzliche Schenkungssteuer an. Ein Rückforderungsrecht kann man durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch absichern.

Wie kann der Schenker sich absichern?

Oft möchte sich der Schenkende absichern, um etwa bis zu seinem Ableben in seinem Haus wohnen zu können. Dies ist möglich, indem man die Schenkung an eine Auflage knüpft (§ 525 BGB). Mögliche Auflagen sind die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts oder eines Nießbrauchs am Grundstück.

Beim Nießbrauch bekommt der Schenker die Mieteinkünfte. Durch die Vereinbarung eines Wohnrechtes oder Nießbrauchs sinkt der Wert des Grundstücks. Dies allein kann schon die Schenkungssteuer etwas senken. Nießbrauch oder Wohnrecht werden im Grundbuch eingetragen.

Es kann auch eine einmalige Abfindung in Geld vereinbart werden.

Wie können Ehegatten durch Schenkung Erbschaftssteuer sparen?

Ein gemeinsam bewohntes Familienheim kann unter Ehegatten zu Lebzeiten verschenkt werden, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Diese Möglichkeit gibt § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG. Der Gesetzgeber will den überlebenden Ehegatten davor schützen, nach dem Tod des Partners auch noch sein Heim zu verlieren. Die Steuerbefreiung für Ehegatten bei der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge ist aber an Bedingungen geknüpft:

• Es muss sich um ein Grundstück handeln, auf dem mindestens eine Wohnung von dem Ehepaar selbst zum Wohnen genutzt wird (also keine vermietete Wohnung, Gewerbeimmobilie oder Ferienwohnung).
• Die Ehepartner müssen die Wohnung gemeinsam als Lebensmittelpunkt nutzen.
• Das Grundstück muss in Deutschland oder in der EU liegen.

Die Steuerbefreiung kann für die ganze Immobilie oder einen Anteil daran beansprucht werden. Wohnfläche oder Wert der Immobilie spielen keine Rolle.

In welchen anderen Fällen profitieren Ehepartner noch von einer Steuerbefreiung? 
Die Steuerbefreiung für Ehegatten gilt auch, wenn

• ein Ehegatte den anderen von Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder der Herstellung des Familienheims freistellt,
• ein Ehegatte nachträglichen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand für ein Familienheim trägt, das gemeinsames Eigentum der Ehegatten oder Eigentum des anderen Ehegatten ist.

Die Regelungen gelten auch für eingetragene Lebenspartner.
     Es kommt vor, dass das Finanzamt eine Schenkungssteuererklärung verlangt. Der Grund mag sein, dass Fälle missbräuchlicher Gestaltungen bekämpft werden sollen. Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird ein Steuerbescheid erlassen, der 0 Euro Schenkungssteuer ausweist.

Manchmal soll eine Schenkung kurzfristig vorgenommen werden, weil ein Ehegatte schwer erkrankt ist. Die Steuerbefreiung tritt aber nur ein, wenn der andere Ehegatte noch vor dem Todesfall als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Es reicht nicht, schnell den Schenkungsvertrag vom Notar beglaubigen zu lassen. Hier droht eine Besteuerung auf Grundlage des Verkehrswertes des Eigenheims.

Welcher wichtige Unterschied besteht zwischen Schenkung und Vererbung einer Immobilie unter Ehegatten?
Auch eine Vererbung an den Ehegatten ist steuerfrei möglich. Aber: Hier muss die selbstgenutzte Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich (grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten) vom anderen Ehegatten wieder zum eigenen Wohnen benutzt werden und dies dann für mindestens zehn Jahre bleiben. Diese zehn Jahre sind die sogenannte Haltefrist, innerhalb der die Immobilie nicht vermietet, verkauft, oder anders als zum Wohnen genutzt werden darf. Sie darf in dieser Zeit auch nicht länger leer stehen. Sonst verfällt die Steuerbefreiung und das Finanzamt verlangt nachträglich Erbschaftssteuer. Dies ist bei einer Schenkung an Ehegatten nicht der Fall. Sie ist an keine Bedingungen geknüpft. Die Immobilie kann sofort zum Beispiel vermietet oder verkauft werden. 

Welche Kosten fallen für eine Immobilien-Schenkung an?

Abgesehen von der Schenkungssteuer fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Deren Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Zu den Notargebühren kommen Auslagenpauschalen für Porto, Telefon, Grundbucheinsicht und die Umsatzsteuer. Die Notargebühren richten sich nach Tabellen im Gerichts- und Notarkostengesetz. Beispiel: Für eine Immobilie im Wert zwischen 400.000 und 500.000 Euro fallen 2.257 Euro brutto für den Notar an und 935 Euro für das Grundbuch. 

Was ist eine Kettenschenkung?

Bei einer Kettenschenkung spielt die Zehn-Jahres-Frist keine Rolle. Hier wird Schenkungssteuer gespart, indem das Haus nacheinander an unterschiedliche Personen verschenkt wird. So können mehrere Beschenkte ihre Freibeträge nutzen. 


Lesen Sie auch: Schenkung einer Immobilie: Was ist in erbrechtlicher Hinsicht zu beachten?

letzte Änderung U.M. am 24.02.2025 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge