Wie funktioniert die Kostenaufteilung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2022 hat sich auch der Umgang mit der Kostenverteilung geändert. Von der im Gesetz geregelten Verteilung der Kosten kann die Gemeinschaft mit einer einfachen Mehrheitsentscheidung abweichen.

Wie werden die Kosten in einer WEG laut Gesetz verteilt?

Die Grundregeln für die Kostenverteilung in einer WEG legt das Gesetz fest.

Laut § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) werden die Kosten für die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufgeteilt. Aber: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom Gesetz oder von einer getroffenen Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

Für die Kosten baulicher Veränderungen gilt § 21 WEG. Hat die Gemeinschaft einem Eigentümer eine bauliche Veränderung erlaubt oder wurde diese auf sein Verlangen hin durchgeführt, zahlt der oder die Betreffende selbst.

Die Kosten baulicher Veränderungen werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt, wenn

1. die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde (außer, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden), oder 
2. die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Die Kosten baulicher Veränderungen, auf die dies nicht zutrifft, werden von den Eigentümern getragen, die sie beschlossen haben. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Anteile.

Auch hier können die Wohnungseigentümer eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen. Aber: Dadurch dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den letzten Absätzen keine Kosten tragen muss, keine Kosten auferlegt werden.

Für welche Verteilungsschlüssel kann sich die WEG entscheiden?

Mögliche Verteilungsschlüssel sind die Wohnfläche, bei Teileigentum die Nutzfläche, die Anzahl der Wohneinheiten, der individuelle Verbrauch, die Verursachung von Kosten, bei kleinen WEGs die Personenzahl und bei größeren Anlagen die Anzahl der Häuser.

Zum Teileigentum: Manchmal legt zum Beispiel die Gemeinschaftsordnung fest, dass die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Wohnflächen getragen werden. Dabei wird aber übersehen, dass es in der Gemeinschaft auch Teileigentumsrechte gibt. Bei diesen gibt es keine Wohnflächen. Dann ist bei den Teileigentumsrechten die Nutzfläche maßgeblich.

Die Gerichte können solche Regelungen der Kostenverteilung auch auslegen, wobei sie sich an die nächstliegende Auslegung halten müssen (BayObLG, Beschluss vom 24.08.2000, Az. 2Z BR 54/00). Ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung jedoch unklar, muss man damit rechnen, dass das Gericht den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel anwendet.

Zur Personenzahl: Für eine Kostenaufteilung nach der Personenzahl muss feststehen, wie viele Personen im Haus wohnen. Dies ist nur bei kleinen Eigentümergemeinschaften sicher festzustellen.

Kann der Kostenverteilungsschlüssel durch "Gewohnheitsrecht" geändert werden?

Wird der Kostenverteilungsschlüssel stillschweigend mehrere Jahre lang anders gehandhabt, als im Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt, ist dies keine wirksame Änderung. Dafür ist ein eindeutiger Rechtsbindungswille der Eigentümer erforderlich und damit ein entsprechender Beschluss.

Kann der Kostenverteilungsschlüssel rückwirkend geändert werden?

Rückwirkende Änderungen für abgelaufene Kalenderjahre lassen die Gerichte in der Regel nicht zu. Ausnahmen können gelten, wenn es für den betreffenden Zeitraum keine Abrechnung und keinen Wirtschaftsplan gibt. Der Verteilungsschlüssel für ein laufendes Kalenderjahr kann geändert werden.

Darf die Mehrheit in einer Eigentümergemeinschaft Kosten zulasten einer Minderheit umverteilen?

Im Februar 2025 hat der Bundesgerichtshof zwei wichtige Urteile zur Kostenverteilung gefällt. Dabei ging es um die Frage, ob eine WEG Kosten auch zulasten einzelner Eigentümer umverteilen darf.

Im ersten Fall ging es um eine Wohnungseigentümerin, die sich laut einem Mehrheitsbeschluss an den Sanierungskosten der Tiefgarage beteiligen sollte, obwohl sie dort keinen Stellplatz hatte. Die Gemeinschaftsordnung ordnete die Nutzung der Stellplätze bestimmten Wohneinheiten zu. Die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Tiefgarage waren ausschließlich von diesen Wohneinheiten zu tragen. Dann beschloss die Eigentümerversammlung, dass die Sanierungskosten unter allen Eigentümern nach deren Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden sollten.

Der BGH erklärte: Grundsätzlich dürfe die Gemeinschaft einen solchen Beschluss fassen – auch, wenn dadurch ein Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werde. Sei jedoch ursprünglich in der Gemeinschaftsordnung eine Kostentrennung zwischen Wohneinheiten und Tiefgarage vereinbart worden, könne man dies nicht ändern und Eigentümer ohne Stellplatz an den Kosten der Tiefgarage beteiligen.

Ein solcher Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Allerdings räumte der BGH ein, dass eine solche Änderung zulässig sein kann, wenn es dafür im Einzelfall einen sachlichen Grund gibt. Dieser könne zum Beispiel darin bestehen, dass die Sanierung des Garagendaches Schäden beseitigen solle, die durch das übrige Gemeinschaftseigentum verursacht worden seien. Um dies zu prüfen, wurde der Fall an die Vorinstanz zurückverwiesen (Urteil vom 14.2.2025, Az. V ZR 236/23).

Im zweiten Fall klagten die Eigentümerinnen von zwei Gewerbeeinheiten. Ansonsten bestand die Eigentümergemeinschaft aus 30 Wohnungen und 25 Stellplätzen (Teileigentum). Laut Teilungserklärung wurden die Kosten für öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzung nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt. Die Heizkosten wurden nach dem Verhältnis der beheizten Flächen umgelegt. Die Teilungserklärung legte die Miteigentumsanteile so fest, dass ein Hundertstel Miteigentum bei den Wohneinheiten etwa 25 m² entsprach, bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 m².

Nun hatte die Eigentümerversammlung beschlossen, auch die bisher nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten künftig nach der beheizten Wohnfläche zu verteilen. Dieser Schlüssel sollte auch auf die Instandhaltungsrücklage angewendet werden. Damit erhöhten sich die laufenden Kosten für die Gewerbeeinheiten beträchtlich.

Der BGH betonte, dass die Eigentümerversammlung nach neuem WEG-Recht die Beschlusskompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen habe. Dies ergebe sich aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG. Obendrein sei hier nur eine abweichende Verteilung für bestimmte Kostenarten vorgenommen worden und keine generelle Änderung des Verteilungsschlüssels. Die gesetzliche Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" hebe lediglich das immer für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und führe nicht zu weiteren Anforderungen (Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23).

Welche Grundregeln muss eine WEG bei einem Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung beachten?

Ein solcher Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der neue Verteilungsschlüssel nicht willkürlich ist. Dafür kann es ausreichen, wenn durch die Änderung eine höhere Kostengerechtigkeit erzielt wird, wenn Anreize zur Kosteneinsparung gesetzt werden, eine Anpassung an reale Bedingungen vorgenommen oder ein unzweckmäßiger Verteilungsschlüssel korrigiert werden soll.

Nicht mehr unter die ordnungsgemäße Verwaltung würde ein Beschluss fallen, mit dem die Mehrheit der Wohnungseigentümer zulasten einer Minderheit finanziell entlastet werden soll.

Insgesamt gilt die Faustregel: Änderungen sollten sachlich begründet, gerecht und nicht willkürlich sein.

letzte Änderung U.M. am 07.04.2025 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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