Welche Auswirkungen hat das Bürokratieentlastungsgesetz auf die Immobilienwirtschaft?

Eine Verringerung der Bürokratie in Deutschland erscheint dringend notwendig. Als einen Versuch in diese Richtung kann man das vierte Bürokratieentlastungsgesetz ansehen. Dieses ist überwiegend zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten.

Die Bundesregierung ist der Ansicht, dass es Unternehmen mehr wirtschaftlichen Freiraum verschaffen wird. Auch sollen dadurch 944 Millionen Euro jährlich an Bürokratiekosten eingespart werden. Welche Regelungen sind für Vermieter und die Immobilienwirtschaft interessant?

Was ändert sich bei der Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge?

Eine wichtige Änderung gibt es bei der Schriftform für Gewerbemietverträge. Bisher galt: Wenn ein befristeter Mietvertrag für länger als ein Jahr abgeschlossen wurde, war die Schriftform vorgeschrieben – also Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Wurde diese Vorgabe nicht eingehalten, galt der Vertrag als unbefristet und konnte beidseitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, also nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

Die Neuregelung führt hier stattdessen die Textform ein. Das bedeutet: Wenn ein Mietvertrag über eine längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, ist er nach § 578 BGB als unbefristet zu behandeln und kann regulär gekündigt werden. Für die Kündigung selbst ist vom Gesetz her keine Schriftform erforderlich; allerdings ist diese oft vertraglich vereinbart. Nun reicht also für einen gewerblichen Mietvertrag ein abspeicherbarer Text ohne eigenhändige Unterschrift aus, etwa eine E-Mail. So kann rechtssicher eine Befristung vereinbart werden.

Nach der Übergangsregelung bleibt es bis 31.12.2025 bei Gewerbemietverträgen, die vor dem 1.1.2025 abgeschlossen wurden, bei der alten Rechtslage. Das bedeutet: Bei Schriftformverstößen bei Verträgen über einem Jahr Laufzeit ist eine Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich. Kommt es jedoch in dieser Übergangszeit zu einer Vertragsänderung, darf diese auch in Textform stattfinden.

Welche praktischen Folgen hat diese Änderung?

Die Neuregelung mag zwar gut gemeint sein, dürfte aber für einige Probleme sorgen. Die Erfordernis, dass es sich bei dem Vertrag um ein einheitliches Dokument handeln muss, bleibt bestehen. Ob dies aber jedermann bekannt ist, ist eine andere Frage.

Es besteht die Gefahr, dass eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten darüber entsteht, ob irgendwelche WhatsApp-Nachrichten oder E-Mails nun Vertragsbestandteil geworden sind, oder nicht. Oder, ob ein per E-Mail oder WhatsApp verschickter Vertrag nur zwischen den Vertragspartnern diskutiert wurde oder bereits verbindlich sein sollte. Wenn einzelne Klauseln in unterschiedlichen Textnachrichten abgesprochen werden, liegt ein Formmangel mit der Folge der Kündbarkeit des Vertrages vor.

Bei Streitigkeiten kann es schwerfallen, den Vertragsinhalt zu beweisen, wenn dieser – gerade bei der üblicherweise langen Laufzeit von Gewerbemietverträgen – vor Jahren per Messenger abgeschlossen wurde. Immobilienkäufer müssen künftig sehr darauf achten, den vollständigen und aktuellen Mietvertrag des Objekts zu erhalten. Nebenabreden, von denen sie nichts mitbekommen, können teure Folgen haben, da der Mietvertrag mit dem Verkauf weiter gilt.

Grundsätzlich dürfte für die Praxis weiter die Schriftform zu empfehlen sein. Vertragsinhalt und etwaige Änderungen lassen sich so besser nachvollziehen und im Zweifel beweisen. Bei einem Vertragsabschluss in Textform sollte man darauf achten, dass der Vertrag ein einheitliches Dokument bildet und Anhänge klar auf den konkreten Vertrag bezogen sind. Unterschriften sollten nicht vollkommen weggelassen, sondern eingescannt oder als elektronische Signatur ausgeführt werden. Auch eine Empfangsbestätigung des Empfängers ist erforderlich.

Mietverträge für Wohnräume: Welche Änderung gibt es bei der Belegeinsicht?

Viele Wohnraum-Vermieter kennen Streitigkeiten mit Mietern über die Betriebskostenabrechnung. Mieter haben das Recht auf Einsichtnahme in die Belege des Vermieters, welche der Abrechnung zugrunde liegen. Dies sind zum Beispiel die Rechnungen von Energie- und Brennstofflieferanten oder Gebührenbescheide kommunaler Unternehmen.

Diese Einsicht findet in der Regel in den Geschäftsräumen des Vermieters statt. Liegen Mietwohnung und Vermieter-Büro weit voneinander entfernt, kann jedoch ein Recht auf Zusendung von Beleg-Kopien bestehen. Für diese darf der Vermieter dann Kopierkosten verlangen. Dieses Thema hat jahrelang für Streit gesorgt.

Die neue Rechtslage soll das Problem nun abschaffen. Nach der Neuregelung in § 556 Abs. 4 BGB dürfen Vermieter die Belege nun in elektronischer Form bereitstellen, etwa zum Abruf über ihre Homepage. Wenn es eine elektronische Möglichkeit gibt, die Belege einzusehen, muss keine Zusendung per Post mehr erfolgen.

Wie wird der Widerspruch von Mietern gegen eine Kündigung erleichtert?

Im Fall einer unzumutbaren Härte können Mieter von Wohnraum einer Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen. Es handelt sich um die sogenannte Sozialklausel. Auch hier haben sich die Formvorschriften geändert. Die Neuregelung in § 574b BGB erlaubt Mietern, den Widerspruch nicht mehr in Schriftform, sondern in Textform an den Vermieter zu schicken. Auch hier sind nun also E-Mail oder Messenger-Nachrichten möglich.

Es müssen keine Briefe mehr per Post verschickt werden. Folge ist, dass sich für Mieter die Frist verlängert, da sie jetzt auch am letzten Tag der Widerspruchsfrist um 23 Uhr 59 eine Nachricht schicken können. Auch hier gibt es aber Fallen und absehbare Probleme: So hat sich nichts daran geändert, dass solche Erklärungen von allen Personen kommen müssen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben. Es müssen also alle Mieter einer Wohnung in Textform widersprechen.

Was hat sich bei den Aufbewahrungsfristen für Belege geändert?

Für Vermieter, die Unternehmer bzw. Kaufleute sind, hat sich die bisher zehnjährige Aufbewahrungsfrist für Buchungsbelege nun auf acht Jahre verkürzt. Geregelt ist dies für das Steuerrecht in § 147 Abs. 3 der Abgabenordnung und entsprechend für handelsrechtliche Buchungsbelege in § 257 Abs. 4 HGB.

Auch die Aufbewahrungsfrist für eigene oder erhaltene Rechnungen nach § 14b Umsatzsteuergesetz beträgt jetzt acht Jahre. Nun kann also etwas mehr von dem Papier geschreddert werden, das oft ganze Räume füllt. Unter Buchungsbelegen sind dabei alle Unterlagen zu verstehen, die Grund für eine Buchung waren.

Also zum Beispiel Rechnungen, Steuerbescheide, Gebühren- oder Beitragsbescheide, Lieferscheine, Lohn- und Gehaltslisten, Lohnabrechnungen, Handwerkerrechnungen, Verträge, Zahlungsanweisungen sowie Quittungen. Für andere aufbewahrungspflichtige Unterlagen ändert sich die Aufbewahrungsfrist nicht.

Laut § 147 Abs. 4 der Abgabenordnung beginnt die Aufbewahrungsfrist mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die letzte Eintragung in der Buchhaltung erfolgt ist.

Was hat sich für die Hotel- und Übernachtungsbranche geändert?

Bisher gab es in Deutschland eine Meldepflicht für Hotelgäste. Man musste also beim Einchecken ein Formular mit seinen Daten ausfüllen und es unterschreiben. Zum Jahreswechsel wurde nun das Bundesmeldegesetz geändert und die Zettelwirtschaft abgeschafft – zumindest zum Teil. Inländische Hotelgäste unterliegen nun keiner Meldepflicht mehr beim Übernachten in Hotels und Pensionen. Sie müssen weder digital noch handschriftlich Meldedaten hinterlegen. Aber: Für ausländische Hotelgäste bleibt diese Pflicht bestehen. Dies sorgt bei Hoteliers für Kritik, da sie so zu einer Ungleichbehandlung ihrer Gäste gezwungen sind.

letzte Änderung U.M. am 17.02.2025 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / Nomadsoul1

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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