Eigenheimförderung - Was bringt sie und wer bekommt sie?

Seit 1. Juni 2023 gibt es die neue Eigenheimförderung der Bundesregierung für Familien mit Kindern. Bisher scheint diese jedoch nicht gut anzukommen. Wer kann von der Förderung profitieren?

Wer kann die Förderung bekommen?

Offiziell nennt sich das Förderprogramm "Wohneigentum für Familien". Beantragen können die neue Eigenheimförderung Familien oder Alleinerziehende, in deren Haushalt mindestens ein Kind unter 18 Jahren lebt. Das zu versteuernde Einkommen des Haushalts darf 60.000 Euro nicht überschreiten. Für jedes weitere minderjährige Kind im Haushalt erhöht sich diese Grenze um 10.000 Euro. Dabei zählen nicht nur leibliche Kinder, sondern auch Stiefkinder oder adoptierte sowie Pflegekinder.

Die Förderung muss dazu benutzt werden, ein Haus oder eine Wohnung für die eigene Wohnnutzung zu bauen oder zu kaufen. Zumindest muss die Miteigentumsquote 50 % betragen. Vermietete Immobilien werden nicht gefördert. Das neue Haus oder die neue Wohnung müssen die einzige Wohnimmobilie der Familie in Deutschland sein. Auch Anteile an anderen Wohngebäuden sind nicht erlaubt.

Bei der Familiensituation zählt der Stand zum Zeitpunkt der Antragstellung. So zählt ein Kind für die Förderung mit, welches am Tag der Antragstellung 18 wird. Kinder, die erst nach der Antragstellung geboren werden, haben keinen Einfluss auf die Förderung.  

Wer bereits Baukindergeld bezogen hat, fällt aus der Förderung heraus.

Welche Eigenheime werden gefördert?

Gefördert wird der Bau oder Erstkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in Deutschland. Unter einem Erstkauf versteht man einen Kauf innerhalb von einem Jahr ab Bauabnahme des Gebäudes.
Es muss sich um ein klimafreundliches Wohngebäude handeln. Dazu muss die Effizienzhaus-Stufe 40 erreicht werden, und die Heizung darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse betrieben werden. Dies schließt auch Holzpellets aus.

Effizienzhaus-Stufe 40 bedeutet, dass das Haus höchstens 40 % der Energie verbrauchen darf, die ein Standardhaus benötigen würde. Der sogenannte Transmissionswärmeverlust darf maximal 55 % betragen. Dieser Wert gibt an, wie viel Wärme über Wände, Fenster, Haustür und Dach verloren geht. Um diese Kriterien zu erfüllen, benötigt das Gebäude eine sehr gute Wärmedämmung.

Man unterscheidet dabei außerdem die Förderstufen "Klimafreundliches Wohngebäude" und "Klimafreundliches Wohngebäude – mit Qualitätssiegel nachhaltiges Bauen (QNG)". Bei letzterem sind zusätzliche Kriterien einzuhalten. Dafür erhöht sich der mögliche Förderkredit.

Worin besteht die Förderung und wie hoch ist sie?

Die Förderung besteht in einem zinsvergünstigten Kredit. Dessen mögliche Höhe liegt zwischen 140.000 und 240.000 Euro. Wie hoch der Kredit individuell sein darf, hängt von der Förderstufe (also der Energieeffizienz des Hauses) und der Anzahl der Kinder ab. Das zinsvergünstigte Darlehen muss bei der Hausbank beantragt werden; die Förderung erfolgt durch die KfW.       

Die Förderstufe "Klimafreundliches Bauen" beginnt mit einem maximalen Kredit von 140.000 Euro bei einem Kind. Das maximale Haushaltseinkommen darf bei 60.000 Euro im Jahr liegen. Mit jedem weiteren Kind erhöht sich das maximale Haushaltseinkommen um weitere 10.000 Euro. Der maximale Kreditbetrag bleibt beim zweiten Kind bei 140.000 Euro, erhöht sich aber ab dem dritten Kind auf 165.000 Euro und ab dem fünften Kind auf 190.000 Euro.

In der Förderstufe "Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG" ändert sich beim maximalen Haushaltseinkommen nichts. Die Stufen für den maximalen Kreditbetrag betragen jedoch bei 1 - 2 Kindern 190.000 Euro, bei 3 - 4 Kindern 215.000 Euro und ab 5 Kindern 240.000 Euro.

Bei den Darlehenskonditionen unterscheidet die KfW zwischen einem Annuitätendarlehen und einem endfälligen Darlehen:

Beim Annuitätendarlehen gibt es eine tilgungsfreie Anlaufzeit, die je nach Laufzeit des Darlehens 1 bis 5 Jahre dauern kann. In dieser Zeit sind jeden Monat Zinsen zu zahlen, aber keine Tilgung. Die Tilgungszahlungen setzen nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit ein. Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre. Die Höhe der Zinsen hängt von der Laufzeit ab:

• 4 - 10 Jahre: 0,01 %
• 11 - 25 Jahre: 0,73 %
• 26 - 35 Jahre: 0,96 %

Bei einem endfälligen Darlehen gibt es während der gesamten Laufzeit keine Tilgung, sondern nur Zinszahlungen. Der gesamte Darlehensbetrag ist am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurückzuzahlen. Beim KfW-Angebot liegen Zinsen und Laufzeit bei 4 bis 10 Jahren, der effektive Jahreszins liegt bei 1,09 %.

Beim endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer oft während der Laufzeit Geld in einen Bausparvertrag oder eine Geldanlage ein, um damit am Ende das Darlehen zu tilgen. Wichtig: Die Anlageform sollte sicher sein und nicht inklusive Verwaltungskosten geringere Zinsen abwerfen, als das Darlehen kostet. 

Vorsicht: Der von der KfW angegebene effektive Jahreszins enthält noch nicht alle Kosten. Kosten der Hausbank kommen hinzu.

Eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist nur insgesamt und gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Wie beantragt man die neue Eigenheimförderung für Familien?

Der erste Weg führt zu einem Experten für Energieeffizienz oder (bei der QNG-Förderstufe) zu einem Berater für Nachhaltigkeit. Diese Fachleute beraten nicht nur bei der Konzeption des klimafreundlichen Gebäudes, sondern erteilen auch die "Bestätigung zum Antrag", also für den Förderantrag, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.

Als Zweites ist der Kreditgeber anzusprechen, etwa die Hausbank. Dort muss nun der Kredit beantragt werden. Mitzubringende Unterlagen: "Bestätigung zum Antrag" vom Energieexperten, die Einkommenssteuerbescheide des vorletzten und vorvorletzten Jahres und die Geburtsurkunden aller Kinder unter 18, die im Haushalt leben.

Erst nach Erhalt der Förderzusage der KfW sind die Fördermittel reserviert. Dann erst kann der Kreditvertrag mit der Bank abgeschlossen werden. Danach können Verträge mit Bauunternehmern und Handwerkern abgeschlossen oder die Immobilie gekauft werden.

Nach Abschluss des Bauvorhabens oder Kaufs ist vom Experten für Energieeffizienz die "Bestätigung nach Durchführung" auszustellen. Diese ist zügig an den Kreditgeber weiterzugeben. Bauherren bekommen diese Bestätigung vom Bauträger oder z. B. vom Hersteller des Fertighauses.

Was bringt die Eigenheimförderung für Familien?

Das Programm "Wohneigentum für Familien" wurde oft kritisiert. Zunächst, weil der gesamte Fördertopf recht klein ausgefallen ist: 350 Millionen Euro im Jahr sind wenig im Vergleich zu den 2,6 Mrd. Euro des mittlerweile beendeten Baukindergelds, die allein 2020 ausgezahlt wurden. 

Bisher wurden die vorhandenen Mittel aber kaum ausgeschöpft. Bis Mitte August wurden gerade einmal 104 Anträge auf die neue Eigenheimförderung für Familien eingereicht und davon 99 bewilligt.

Ein Grundproblem ist, dass eine junge Familie aufgrund der hohen Immobilienpreise und der immens gestiegenen Baukosten auch für den höchstmöglichen Förderkredit kaum in der Lage sein wird, eine Immobilie zu kaufen - ganz besonders nicht in Großstädten und Ballungsräumen. Die energetischen Anforderungen verteuern das Ganze noch weiter. Eine siebenköpfige Familie kann einen zinsgünstigen Kredit über 190.000 Euro erhalten - nur bekommt man dafür kein neues EH 40-Haus. Da wird wohl eher die doppelte Summe fällig sein - ohne Grundstück. Entweder müssen also die Antragsteller trotz Einkommensgrenze vermögend sein oder noch einen weiteren großen Kredit zu normalen Konditionen aufnehmen.   

Nicht zuletzt erfordert die Kreditvergabe über die Hausbank herkömmliche Sicherheiten und eine Bonitätsprüfung. In letzter Zeit sind die Banken mit ihrer Kreditvergabe sehr zurückhaltend geworden. Zu groß ist die Angst vor platzenden Krediten infolge von Inflation, Rezession und Insolvenzen.

Eine mögliche Alternative zur Eigenheimförderung "Wohneigentum für Familien" ist das KfW-Programm "Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude". Dieses steht seit März 2023 auch Menschen offen, die mehr verdienen, keine minderjährigen Kinder haben, schon Wohneigentum besitzen oder das neue Haus vermieten wollen. Oder man weicht - auch als Familie - auf eine gebrauchte Immobilie aus und saniert diese energetisch mit Hilfe von Mitteln aus der BAFA-Förderung (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Dort gibt es auch Zuschüsse ohne Beteiligung der Hausbank.

letzte Änderung U.M. am 28.08.2023 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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