Vorvertrag beim Immobilienkauf: Wozu ist er gut und was sollte drinstehen?

Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf hat für Verkäufer und Käufer einige Vorteile und sichert das Geschäft wirksam ab. Auch lassen sich viele Punkte flexibel vereinbaren. Zum Einsatz kommt ein Vorvertrag dann, wenn der eigentliche Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen erst später abgeschlossen werden kann. Denn: Oft sind sich beide Seiten schon grundsätzlich einig, es bleiben aber noch offene Fragen oder Details der Finanzierung zu klären.

Was genau ist ein Vorvertrag?

Ein Vorvertrag ist ein Vertrag, der vor dem eigentlichen Kaufvertrag, hier dem Immobilienkauf, abgeschlossen wird. Darin verpflichten sich beide Parteien, später den eigentlichen Kaufvertrag miteinander abzuschließen. So können beide Seiten sicher sein, dass sie einen Vertragspartner für das Geschäft haben, der nicht einfach wieder abspringen kann.

Ein Vorvertrag über einen Immobilienkauf muss von einem Notar beurkundet werden und ist bindend. Er enthält den Zeitpunkt, zu dem der Hauptvertrag abgeschlossen werden soll, sowie die wesentlichen Punkte des Hauptvertrages. Der Kaufpreis wird erst beim endgültigen Vertragsabschluss bezahlt.

Nicht zu verwechseln ist der Vorvertrag mit einer bloßen Reservierungsbestätigung. Diese wird nicht notariell beurkundet. Sie ist daher nicht rechtsverbindlich und ist auch nicht - wie der Vorvertrag - mit Schadensersatzansprüchen bei Vertragsbruch verbunden.

Wann benötigt man einen Vorvertrag beim Immobilienkauf?

Niemand ist dazu gezwungen, einen Vorvertrag vor dem eigentlichen Immobilienkauf abzuschließen. Dies kann jedoch ratsam sein. Herrscht zum Beispiel in der jeweiligen Gegend eine größere Nachfrage nach entsprechenden Immobilien, kann der Käufer sich so seine Wunschimmobilie sichern.

Für den Verkäufer ist ein Vorvertrag eher bei geringer Nachfrage zu empfehlen, denn damit lässt sich verhindern, dass der Käufer es sich einfach wieder anders überlegt und er neu auf die Suche gehen und weitere Besichtigungen durchführen muss.


Nützlich ist ein Vorvertrag besonders, wenn die Traumimmobilie gefunden und der Kaufpreis ausgehandelt ist, aber die Finanzierung noch nicht steht. Oder, wenn ein Grundstück für einen Neubau gefunden ist, aber noch keine Baugenehmigung oder Baufinanzierung vorliegt. Auch können noch Zahlungen ausstehen, die der Käufer zur Finanzierung benötigt, etwa die Zuteilung einer Bausparsumme oder der Kaufpreis für eine andere Immobilie.

Auf der Verkäuferseite können zum Beispiel Erbschaftsstreitigkeiten oder eine ausstehende Vermessung des Grundstücks alles verzögern. Durch solche Probleme von beiden Seiten können Monate ins Land gehen - womöglich springt dann der andere Partner ohne Vorvertrag wieder ab.

Welchen Inhalt hat ein Vorvertrag?

Zum Inhalt eines Vorvertrages gehören die Namen der Vertragsparteien, der Kaufpreis und die Zahlungsweise sowie eine unmissverständliche Bezeichnung des Grundstücks oder der Immobilie mit Anschrift und Grundbuchdaten (Grundstücksnummer, Flurnummer).

Meist werden die Voraussetzungen für den Abschluss des Hauptvertrages aufgenommen, etwa die Bewilligung einer Finanzierung durch die Bank oder eine Baugenehmigung. Der Vorvertrag sollte eine Frist oder einen Termin für den Abschluss des Hauptvertrages nennen. Er sollte klären, unter welchen Bedingungen ein folgenloser Rücktritt vom Vorvertrag möglich ist und schließlich auch einen Schadensersatz für den Fall des Vertragsbruches festlegen.

Wie lange gilt ein Vorvertrag?

Die Gültigkeitsdauer eines Vorvertrages wird vertraglich vereinbart. Dabei können sich die beiden Seiten frei einigen, bis wann der Hauptvertrag abgeschlossen werden muss. Ein Vorvertrag kann also für einige Monate oder auch zum Beispiel für zwei Jahre gelten. Eine nachträgliche Verlängerung ist möglich, erfordert aber die Zustimmung beider Parteien. Auch ist wieder ein Gang zum Notar erforderlich, da der gesamte Inhalt des Vorvertrages nur mit notarieller Beglaubigung bindend ist (§ 311b BGB).

Was kostet die Beurkundung eines Vorvertrages beim Immobilienkauf?

Nur ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist rechtsgültig. Die Kosten für die Beurkundung regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Hier fällt der doppelte Gebührensatz an, mindestens 120 Euro plus 19 % Mehrwertsteuer. Der genaue Preis hängt vom Grundstückswert ab, der den Geschäftswert darstellt. Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro fallen etwa 1.570 Euro plus Umsatzsteuer an.

Den Notar bezahlen muss derjenige, der ihn beauftragt hat. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, welche Vertragspartei dies tun muss. Die Parteien können dies also auch aushandeln. Möglich ist auch eine Kostenteilung, da beide Seiten von der Absicherung des Geschäfts profitieren.

Welche Schadensersatzregelung ist im Vorvertrag üblich?

Zwar kann trotz Vorvertrag niemand dazu gezwungen werden, den Hauptvertrag zu unterschreiben. Für den Fall, dass eine Partei dies verweigert, wird aber eine Schadensersatzklausel in den Vorvertrag aufgenommen. Der Schadensersatz wird fällig, wenn eine Partei den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, obwohl alle im Vorvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Höhe des Schadensersatzes kann individuell vereinbart werden. In der Regel handelt es sich jedoch um einen für den Vertragsbrüchigen schmerzhaften Betrag.

Kann man vom Kaufvertrag ohne Schadensersatz zurücktreten?

Rechtlich muss man ein Widerrufsrecht wie beim Onlinekauf von einem Rücktritt unterscheiden. Ein Widerrufsrecht besteht beim Vorvertrag nicht. Ein Rücktritt vom Vorvertrag ohne Schadensersatz ist nur im Ausnahmefall möglich, also nicht, weil man es sich anders überlegt hat. 

Der Rücktritt kann auf gesetzlicher oder vertraglicher Basis erfolgen. So kann im Vorvertrag ein Rücktrittsrecht ohne Schadensersatz vereinbart werden, zum Beispiel für den Fall, dass der Käufer keine Baugenehmigung erhält oder seine Finanzierung nicht zustande kommt.

In gesetzlicher Hinsicht ist ein Rücktritt nach § 323 BGB möglich, wenn der andere Vertragspartner auch nach Ablauf einer angemessenen Frist seine Vertragspflichten nicht erfüllt. Wurde dafür ein fester Termin vereinbart, ist eine Fristsetzung entbehrlich. Der zurücktretende Vertragspartner kann Schadensersatz verlangen. 

Zusätzlich ist ein Rücktritt auch wegen eines "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" möglich. Damit lässt sich argumentieren, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Vertragsbedingungen für eine Partei unzumutbar sind, oder wenn etwas Unvorhergesehenes dazwischenkommt: Der Käufer erkrankt oder hat einen Unfall, der Käufer wird zahlungsunfähig, eine Vertragspartei stirbt, die Immobilie wird z. B. durch Unwetter oder Brand beschädigt. Auch eine geplatzte Finanzierung kommt hier in Betracht.

In der Regel empfiehlt sich beim Rücktritt vom Vorvertrag eine anwaltliche Beratung. Gerade beim Wegfall der Geschäftsgrundlage ist nicht immer eindeutig, ob Vertragsbedingungen unzumutbar sind oder die jeweils vorliegenden Gründe ausreichen.

Wie kann man sich auf den Notartermin vorbereiten?

Gerade für Käufer ist eine sorgfältige Vorbereitung auf den Notartermin zu empfehlen. Dafür sollte man sich über alle rechtlichen Aspekte des Hauskaufs und den Vorvertrag informieren. Fragen Sie im Zweifel beim Notar nach, welche Unterlagen Sie benötigen, und lesen Sie diese vorher in Ruhe durch. Vergessen Sie Ihren Ausweis nicht. Gibt es Unklarheiten, sollte der Notar darauf angesprochen werden. Bei ungewöhnlichen Vertragsklauseln kann eine vorherige anwaltliche Beratung erforderlich sein.

letzte Änderung U.M. am 24.02.2025 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / bacho

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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