Grundsteuerbescheid: Wie prüft man die Bescheide und wann lohnt sich ein Einspruch?

Seit einiger Zeit erhalten Immobilieneigentümer die ersten Grundsteuerbescheide. Insgesamt bekommt man drei Bescheide. Was ist deren Bedeutung, wie prüft man sie und wie kann man sich dagegen wehren?

Welche Bescheide bekomme ich von welcher Behörde?

Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist am 31. Januar 2023 abgelaufen. Nur Bayern macht eine Ausnahme und erlaubt Grundstückseigentümern die Abgabe einer Grundsteuererklärung bis 30. April 2023. Wer seine Grundsteuererklärung abgegeben hat, bekommt nun bald Post.   

Diese Ausführungen gelten für das "Bundesmodell" der Grundsteuer. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen haben eigene Grundsteuermodelle.

Tatsächlich gibt es nicht "den" Grundsteuerbescheid. Eigentümer erhalten drei Bescheide. Die ersten beiden kommen oft im gleichen Briefumschlag: der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid. Beide kommen vom Finanzamt. Sie enthalten keine Zahlungsaufforderung, weil sie "nur" die Berechnungsgrundlage für den eigentlichen Grundsteuerbescheid bilden. Dieser kommt dann als dritter Bescheid von der Gemeinde. Oft wird dies erst 2024 der Fall sein. Die neue Grundsteuer ist ab 2025 zu zahlen. Viele Gemeinden haben noch nicht über ihren künftigen Hebesatz entschieden. Nach diesem richtet sich die Höhe der Steuer. Nach Vorstellung der Bundesregierung sollen die Gemeinden ihre Hebesätze senken, damit die Änderung des Grundsteuersystems für Immobilieneigentümer kostenneutral ist. Ob dies passiert, bleibt abzuwarten.

Warum sind die ersten beiden Bescheide entscheidend?

Im Grundsteuerwertbescheid und im Grundsteuermessbescheid werden die Zahlen ermittelt, auf denen die Berechnung der Grundsteuer beruht. Als Grundstückseigentümer haben Sie nach Erhalt dieser beiden Bescheide vier Wochen Zeit, Einspruch einzulegen. Tun Sie dies nicht, sind die Bescheide rechtskräftig, selbst bei Fehlern.

Wenn Sie erst gegen den dritten Bescheid - den eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde - Widerspruch einlegen, weil erst jetzt eine hohe Grundsteuer von Ihnen verlangt wird, haben Sie womöglich das Nachsehen: Ist der Fehler in einem der ersten beiden Bescheide enthalten, nützt Ihnen ein Einspruch gegen den endgültigen Grundsteuerbescheid nichts. Die Einspruchsfrist gegen diese Bescheide ist dann längst abgelaufen und sie sind zur Grundlage der Berechnung Ihrer Grundsteuer geworden. Daher sollten Sie jeden Bescheid nach seinem Eingang prüfen.

Welche Bedeutung haben die einzelnen Grundsteuerbescheide?

Im Grundsteuerwertbescheid ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Wert Ihrer Immobilie auf Basis Ihrer Angaben in der Grundsteuererklärung. Der Bescheid über den Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswertbescheid. 

Im Grundsteuermessbescheid multipliziert das Finanzamt den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl. Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Auch er ist eine Grundlage für die spätere Besteuerung.

Im Grundsteuerbescheid ermittelt die Gemeinde anhand ihres individuellen Hebesatzes, welchen Betrag Sie künftig als Grundsteuer zu zahlen haben.

Wie prüft man den Grundsteuerwertbescheid?

Fehler können sich ganz einfach bei der Übertragung Ihrer Angaben einschleichen. Prüfen Sie also zuerst die allgemeinen Angaben, die Sie selbst gemacht haben:

1. Wurde der Bescheid an den richtigen Adressaten, also den Grundstückseigentümer, adressiert? 
2. Ist die Flurbezeichnung Ihres Grundstückes korrekt?
3. Wird die Bezeichnung Ihrer Immobilie korrekt angegeben (z. B. Einfamilienhaus)?  
4. Eigentumswohnung: Ist die Anzahl der Miteigentumsanteile korrekt?
5. Stimmt der Bodenrichtwert mit Ihrer Angabe überein? Hier können Sie erneut das Portal der Landesregierung nutzen, aus dem der Wert ursprünglich stammte.
6. Wird das Baujahr Ihrer Immobilie richtig angegeben?  
7. Stimmt die Anzahl der Wohnungen?
8. Ist die Wohnfläche richtig?

Im Grundsteuerwertbescheid finden Sie auch die Nettomiete. Dies ist eine hypothetische Miete, die beim Ertragswertverfahren benötigt wird. Ob Sie Ihre Wohnung überhaupt vermieten, ist nicht von Belang. Der Betrag stammt aus dieser Tabelle:

https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_39.html

In der Tabelle können Sie die Quadratmetermiete abhängig von Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes ablesen. Auch die Mietniveaustufen mit den dazugehörigen Zu- und Abschlägen finden Sie dort. 

Wenden Sie letztere auf die ermittelte Nettokaltmiete für die gesamte Wohnfläche an, bekommen Sie den monatlichen Rohertrag. Mit 12 multipliziert ergibt dies den Jahresrohertrag. Prüfen Sie nach, ob das Finanzamt richtig gerechnet hat.

Beim Punkt "Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts" finden Sie erneut die Angabe Ihrer Grundstücksfläche. Prüfen Sie deren Übereinstimmung mit Ihren Angaben.

Wie prüft man den Grundsteuermessbescheid?

Beginnen Sie wieder mit den persönlichen Daten. Hat sich hier ein Fehler eingeschlichen?   

Hinsichtlich des Grundstücks sollten Sie folgende Daten mit Ihren ursprünglichen Angaben abgleichen: 

1. Die Art des Grundstücks,
2. die Gemarkung,
3. die Lage des Grundstücks,
4. Eigentümer / Eigentumsanteile.

Der Grundsteuermessbetrag wird ermittelt, indem man den Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Zuerst sollten Sie prüfen, ob hier der korrekte Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid verwendet wird.

Die Steuermesszahl für unbebaute und bebaute Grundstücke beträgt 0,34 ‰ (Promille), bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum sind es 0,31 ‰.

Ob die Multiplikation mit der Steuermesszahl richtig erfolgt ist, können Sie nun nachrechnen.

Wie prüfe ich den Grundsteuerbescheid der Gemeinde?

Die ersten beiden Bescheide sind anfälliger für Fehler. Aber auch im eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann sich ein Fehler einschleichen. 

Prüfen Sie zunächst wieder Ihre persönlichen Angaben und die Angaben zum Grundstück.

Danach können Sie überprüfen, ob die Gemeinde den korrekten und aktuellen Hebesatz angewendet hat. Diesen finden Sie in der Regel auf einer Homepage der Gemeinde. Dann sollte natürlich die richtige Steuerart genannt werden - Grundsteuer A, B oder C. 

"A" bedeutet "agrarisch" - hier geht es um Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung. "B" bedeutet "baulich" und steht für bebaute und unbebaute gewerbliche oder private Grundstücke. Vorsicht: Ein Wechsel von A nach B wird teuer. Hier lauert eine Falle, etwa für Nebenerwerbslandwirte, welche nicht mehr aktiv wirtschaften. In der Regel gilt für eine landwirtschaftliche Fläche die Grundsteuer A, bis man entweder die Landwirtschaft als Einkommensquelle aufgibt oder bis die Fläche anders genutzt wird.   

Die Grundsteuer "C" ist neu. Mit ihrer Hilfe können die Gemeinden ab 2025 Grundstücke höher besteuern, die bebaut werden könnten, deren Eigentümer sie aber aus Spekulationsgründen brach liegen lassen.

Prüfen können Sie auch, ob die Gemeinde den richtigen Grundsteuermessbetrag aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes verwendet hat.
  

Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig?

Auch Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer können Anlass für einen Einspruch sein. Gerichtsentscheidungen liegen dazu noch nicht vor.   

In Baden-Württemberg klagen Immobilieneigentümer zusammen mit Verbänden wie dem Bund der Steuerzahler gegen ihren Grundsteuerwertbescheid. Die Begründung: Das dortige Landesmodell verletze den Gleichheitsgrundsatz, weil Grundstücke mit unterschiedlich wertvollen Häusern den gleichen Bodenrichtwert haben. 

Steuerzahlerverbände raten hier, wegen einer möglichen Verfassungswidrigkeit des Baden-Württembergischen Grundsteuergesetzes gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einzulegen und zu beantragen, dass das Verfahren bis zur Entscheidung über die laufenden Gerichtsverfahren ruhen soll. Deren Aktenzeichen sind 8 K 2368/22 und 8 K 2491/22. 

Dazu muss man wissen: Ob das Einspruchsverfahren ruht, liegt erst einmal im Ermessen des Finanzamtes. Ein Ruhen des Verfahrens ist erst dann vorgeschrieben, wenn eine Klage oder Musterklage beim Bundesverfassungsgericht oder bei einem anderen Bundesgericht anhängig ist und der Einspruch darauf gestützt wurde (§ 363 AO). Während der Einspruch ruht, sind trotzdem fällige Steuern zu zahlen.   

Kritik in Sachen Verfassungswidrigkeit gibt es auch am Bundesmodell der Grundsteuer. Dabei geht es zum Beispiel um die mangelhafte Genauigkeit der Bodenrichtwerte. Bei Richtwerten müsse dem Bürger normalerweise die Möglichkeit gegeben werden, einen tatsächlichen, abweichenden Wert nachzuweisen. Diese Möglichkeit bestünde hier jedoch nicht. 

Denkbar ist auch ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot: Immerhin werden hier zwei behördliche Bescheide verschickt, die rechtskräftig werden, ohne dass der Empfänger daraus ersehen kann, was die Folge für ihn sein wird - die eigentliche Grundsteuer erfährt er erst im dritten Bescheid. 

Wie legt man Einspruch gegen einen Grundsteuerbescheid ein?

Sie haben ab Erhalt eines der Bescheide zur Grundsteuer jeweils vier Wochen Zeit, um Einspruch einzulegen. Ob Sie den Einspruch dabei als solchen oder zum Beispiel als Widerspruch bezeichnen, ist egal - nur der Sinn muss klar sein. Adressat ist die Behörde, von welcher der Bescheid kam. Dies ist beim Grundsteuerwertbescheid und beim Grundsteuermessbescheid das Finanzamt, beim Grundsteuerbescheid die Gemeinde.  

Sie sollten den Einspruch nur gegen denjenigen Bescheid einlegen, in dem tatsächlich ein Fehler aufgetaucht ist. Widersprechen Sie dem Grundsteuermessbescheid, obwohl der Grundsteuerwertbescheid falsch ist, ändert dies gar nichts.

Den Einspruch können Sie der Behörde schriftlich per Post oder elektronisch per E-Mail zukommen lassen. Ist das Finanzamt der Adressat, ist auch ELSTER möglich.

Aus dem Einspruch müssen sich Name und Adresse des Absenders (und möglicher Miteigentümer) ergeben. Auch Aktenzeichen und Steuernummer aus dem angegriffenen Bescheid sollten nicht fehlen. Erklären Sie ausdrücklich, gegen welchen Bescheid sich Ihr Einspruch wendet.

Ein Einspruch ist immer zu begründen. Allerdings können Sie die Begründung auch nachliefern. Dann sollten Sie im Einspruch erwähnen, dass dieser zur Fristwahrung eingelegt wird und die Begründung zeitnah folgt. Zu viel Zeit sollten Sie sich damit nicht lassen. Die Behörde kann Ihnen auch eine Frist setzen.

Der Einspruch ist kostenlos. Das Finanzamt darf den Bescheid jedoch auch dann korrigieren, wenn es sich zu Ihren Gunsten verrechnet hat.

Wie passiert nach dem Einspruch?

Die Behörde - bei den ersten beiden Bescheiden das Finanzamt - prüft, ob Ihr Einspruch berechtigt ist. Dabei berücksichtigt sie Ihre Begründung. Ist wirklich ein Fehler passiert - etwa ein Zahlendreher oder eine falsch übertragene Quadratmeterzahl - hilft die Behörde dem Einspruch ab und erlässt einen korrigierten Bescheid. 

Ist aus Sicht der Behörde alles korrekt, weist sie den Einspruch ab. Dann können Sie die Sache auf sich beruhen lassen. Oder Sie reichen beim Finanzgericht Klage gegen den Bescheid ein. Dazu haben Sie ab Erhalt der Abweisung wieder einen Monat Zeit. Beim Einreichen der Klage wird eine Verfahrensgebühr als Vorschuss fällig, und auch Ihr Anwalt möchte bezahlt werden. Gewinnen Sie den Prozess gegen das Finanzamt, muss dieses die Anwalts- und Gerichtskosten tragen. Wenn Sie den Prozess verlieren, müssen Sie die Gerichtskosten und Anwaltskosten selbst tragen.

Wann ist ein Einspruch sinnvoll?

Oft wird empfohlen, pauschal immer Einspruch gegen die Grundsteuerbescheide einzulegen. Ob dies sinnvoll ist, ist fraglich. Ohne nachvollziehbare Begründung wird das Finanzamt den Einspruch abweisen, und auch vor Gericht bestehen dann kaum Chancen. Möglich ist jedoch ein gewisser Zeitgewinn, um die Bescheide genauer und mit fachlicher Unterstützung zu prüfen. Vier Wochen sind eine kurze Zeit.

In jedem Fall sinnvoll ist ein Einspruch, wenn Sie in einem der Grundsteuerbescheide tatsächlich einen Fehler entdeckt haben. In diesem Fall sollte dann auch zügig gehandelt werden.

Grundsätzlich können auch Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer-Regelungen einen Einspruch begründen. Inwieweit die Gerichte hier einen Verstoß gegen die Verfassung sehen - etwa gegen den Gleichheitsgrundsatz - lässt sich aus heutiger Sicht schwer seriös beurteilen. Denkbar ist es, mit dem Einspruch ein Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung laufender Klagen zu beantragen. Der Eigentümerverband Haus und Grund etwa will eine Musterklage gegen das Bundesmodell führen. Solange diese Klagen jedoch nicht beim Bundesverfassungsgericht oder beim Bundesfinanzhof liegen, kann die Behörde den Einspruch trotzdem abweisen.     

letzte Änderung U.M. am 27.02.2023 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / Ai825

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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