Neue EU-Gebäuderichtlinie: Gibt es ab 2030 Enteignungen wegen mangelnder Wärmedämmung?

Auf Youtube und auch in der Presse war häufig zu hören, dass infolge einer neuen EU-Gebäuderichtlinie ab 2030 die Enteignung von Wohnhäusern droht, wenn diese nicht auf den Stand neuer Energieeffizienzklassen gebracht werden. Oft genannt wird dabei das Programm "Fit for 55" der EU-Kommission. Womit müssen Hauseigentümer rechnen? 

EU-Ziel: Klimaneutral bis 2050

Seit 28. Juni 2021 gibt es ein neues Europäisches Klimagesetz, verabschiedet vom Europäischen Rat. Danach soll die EU bis 2050 klimaneutral werden - und zwar in allen Bereichen, vom Verkehr bis zum Wohnen. Das heißt: Es werden nicht mehr Treibhausgase ausgestoßen, als auch wieder gebunden werden können. Bis 2030 sollen die Emissionen von CO2 & Co um mindestens 55 Prozent verringert werden im Vergleich zu 1990.

Wie dies erreicht werden soll, verrät uns die EU-Kommission in einem Paket von Vorschlägen namens "Fit for 55". Dieses enthält eine Reihe möglicher Maßnahmen, etwa zum verstärkten Handel mit CO2-Emissionszertifikaten. So sollen in Zukunft drei Viertel aller europäischen CO2-Emissionen in den Emissionshandel einbezogen werden und ab 2027 auch die Emissionen aus Wärme und Verkehr.


Die EU-Kommission hat auch angeregt, die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu reformieren. Sie geht davon aus, dass 40 Prozent des Energieverbrauchs der EU und 36 Prozent der CO2-Emissionen aus dem Gebäudebereich stammen.

Was sieht "Fit for 55" konkret vor?

Die EU-Kommission möchte, dass alle Gebäude in der EU ab 2050 emissionsfrei sind. Ab 2027 sollen neue öffentliche Gebäude und ab 2030 private Neubauten nur noch als Nullemissionsgebäude gebaut werden dürfen. 

Es werden neue Energieeffizienzklassen für Häuser einführt, die sich vom derzeitigen deutschen System unterscheiden. Diese gehen dann auch aus dem Energieausweis hervor. Die Einteilung reicht von A bis G. A steht für Nullemissionsgebäude und G für die am schlechtesten gedämmten Gebäude. Die EU-Kommission geht davon aus, dass 15 Prozent der Gebäude EU-weit in die Klasse G fallen. 

Für Bestandsgebäude werden verpflichtende Sanierungsfristen eingeführt:

Öffentliche Gebäude und Nichtwohngebäude: 

• Bis 2027: Sanierung auf mindestens Klasse F. 
• Bis 2030: Mindestens Klasse E.

Wohnhäuser:

• Bis 2030: Sanierung auf mindestens Klasse F.
• Bis 2033: Mindestens Klasse E.

Die Mitgliedsstaaten sollen dann für die weiteren Jahre bis 2050 eigene Stufen festlegen, damit bis 2050 alle Häuser klimaneutral sind.

Welche Sanktionen stehen in "Fit for 55"?

Drohen bei Nichteinhaltung der genannten Regeln Nutzungsverbote der betreffenden Häuser, die einer Enteignung gleichkommen würden? Nein. Der Vorschlag der EU-Kommission sieht vor, dass die Mitgliedsstaaten die Sanktionen selbst festlegen. Wörtlich heißt es in Artikel 31 des Papiers: "Die Sanktionen müssen wirksam, verhältnismäßig und abschreckend sein."

Die deutsche Presseagentur nahm dies zum Anlass, bei der Kommission nachzufragen, ob dies auch Nutzungsverbote oder Enteignungen bedeuten könne. Die Antwort: "Unter keinen Umständen erwartet die Kommission, dass jemand aus einem Haus geworfen wird, um Effizienzvorgaben umzusetzen. Dies wäre völlig unverhältnismäßig."   

Sanktionen werden eher Bußgelder oder steuerliche Nachteile sein. Aber auch diese müssen sich im Rahmen der Verhältnismäßigkeit bewegen. Derzeit sieht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Verstöße gegen die bisherigen moderaten Dämmpflichten einzelner Bauteile bis zu 50.000 Euro Bußgeld vor. Denkbar ist, dass man diese Regelung einfach so lässt. Bisher ist nicht bekannt, dass Bußgelder nach dem GEG jemals tatsächlich verhängt worden wären. Dies mag sich in Zukunft ändern.

Nicht ausgeschlossen ist, dass die Frage der Sanktionen zu gegebener Zeit gerichtlich geklärt werden wird. Denn Bürger und Staat haben oft recht unterschiedliche Ansichten über die Frage der Verhältnismäßigkeit. Hier dürfte auch zum Tragen kommen, welche konkreten Regelungen für Härtefälle es gibt. 

EU-Parlament: Neuer Richtlinienentwurf

Auch bei den EU-Instanzen herrscht bisher keine Einigkeit über das weitere Vorgehen.

Das EU-Parlament hat am 14. März 2023 den Entwurf einer neuen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden beschlossen. Diese ist noch nicht endgültig verabschiedet. Nun muss eine Abstimmung mit den Mitgliedsstaaten erfolgen. Die Vorschläge weichen von denen der Kommission aus "Fit for 55" ab.

Nach Artikel 7 des Richtlinienentwurfs müssen ab 1. Januar 2026 alle neuen Gebäude, die Behörden gehören oder von diesen genutzt werden, Nullemissionsgebäude sein.

Ab 1. Januar 2028 soll dies für alle neuen Gebäude gelten, also auch für Wohnhäuser.

Für Wohn-Bestandsgebäude soll gelten:

• Spätestens bis 1. Januar 2030 Sanierung auf Energieeffizienzklasse E,
• bis 1. Januar 2033 Energieeffizienzklasse D. 

Die Mitgliedsstaaten sollen dann weitere Schritte festlegen, um bis 2040 und 2050 eine höhere Energieeffizienz zu erreichen.  

Die Mitgliedsstaaten können Sozialwohnungen von der Modernisierungspflicht ausnehmen. Auch können sie bei der EU-Kommission beantragen, dass die Vorgaben für Teile des Gebäudebestands angepasst werden, weil diese nicht wirtschaftlich sanierbar sind oder nicht ausreichend Handwerker zur Verfügung stehen. Mietwohnungen dürfen nicht in unverhältnismäßigem Maß von den Maßnahmen ausgenommen werden.

Auch sollen die Mitgliedsstaaten Ausnahmen machen können für denkmalgeschützte Gebäude sowie für Gebäude, die wegen ihres besonderen architektonischen oder historischen Wertes unter Schutz stehen, sowie Kirchen und Gotteshäuser.

Weitere Ausnahmen sieht der Entwurf des EU-Parlaments vor für:

• Wohngebäude, die weniger als vier Monate jährlich genutzt werden oder Wohngebäude, die nur für eine begrenzte jährliche Dauer genutzt werden und deren zu erwartender Energieverbrauch unter 25 Prozent des Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung liegt,
• frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2. 

Dies könnte zum Beispiel Ferienhäuser und Wochenendhäuser betreffen.

Welche Sanktionen plant das EU-Parlament?

Artikel 9 Abs. 6 des Entwurfs besagt, dass die Mitgliedsstaaten geeignete Maßnahmen treffen sollen, um die Umsetzung der Vorgaben sicherzustellen. Dazu gehören auch geeignete Überwachungsmechanismen. Konkreter wird der Vorschlag nicht. Der Text verlangt auch, dass die Mitgliedsstaaten einen angemessenen Rahmen für eine finanzielle Unterstützung von Immobilieneigentümern vorsehen, die sich die Sanierung nicht leisten können.

Einführung von Renovierungspässen

Nach Artikel 10 des Vorschlags sollen die Mitgliedsstaaten bis 31. Dezember 2024 ein System von Renovierungspässen für Gebäude einrichten, in denen Experten für jedes Gebäude einen Fahrplan für die Renovierung festlegen. Für die Erstellung sollen insbesondere Eigentümer selbstgenutzter Immobilien eine finanzielle Unterstützung erhalten.

Ausblick und Bewertung der neuen Gebäuderichtlinie

Enteignungen oder Nutzungsverbote sind von EU-Seite als Sanktionen für unzureichende Wärmedämmung nicht vorgesehen. Die Sanktionen bleiben den Mitgliedsstaaten überlassen und werden vermutlich in Bußgeldern bestehen. Absehbar ist, dass es auch Regelungen für Härtefälle und neue Förderprogramme geben wird. Hier bleiben die Vorschläge unkonkret.   

Der Richtlinienentwurf des Parlaments fordert für bestehende Wohnhäuser bis 2030 die Einhaltung der Energieeffizienzklasse E und bis 2033 der Klasse D. Dies ist eine schärfere Vorgabe als die der Kommission aus "Fit for 55" (da waren es zu diesen Terminen die Klassen F und E). 

Auch alte Häuser können bis zum Nullenergiehaus saniert werden. Erste erfolgreiche Projekte finden sich online. Allerdings geht es hier um sechsstellige Beträge. Für viele Hauseigentümer dürfte es problematisch werden, die Kosten aufzubringen. Ist der Anschluss an ein mit erneuerbaren Energien gespeistes Fernwärmesystem möglich oder bereits erfolgt, muss zumindest keine Wärmepumpe installiert werden. 

Förderungen decken bisher nur Bruchteile der Finanzierung ab. Aktuell ist die Kreditvergabepraxis der Banken sehr restriktiv. Auch von der KfW geförderte Kredite werden über die Hausbank vergeben und erfordern bankübliche Sicherheiten. Viele Eigentümer werden nicht ohne Weiteres entsprechende Kredite bekommen. Hier ist der Gesetzgeber gefragt.

letzte Änderung U.M. am 03.02.2025 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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