Neulich im Golfclub: Indexmieten auf dem Prüfstand

Heute empörte sich die Runde über die Forderungen von Grünen und SPD, dass die Indexmieten stärker reguliert werden müssten. Katharina Dröge, Co-Vorsitzende der Grünen-Fraktion im Bundestag, und Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) wollen eine Kappung einführen, weil die Inflation in 2022 um 7,9 % gestiegen war mit den entsprechenden Folgen für viele Mieter.

Kurt Kappe, der Hersteller von Flaschenverschlüssen, regte sich auf: "Jahrelang gab es kaum Mietpreissteigerungen, weil die Inflationsraten sehr niedrig lagen. Aber die Indexverträge sind ja gerade dazu erfunden worden, damit es eine faire Erhöhungs-mechanik gibt, die nicht immer neu diskutiert werden muss." Stefan Steuer, der Chefcontroller eines großen Markenartikelunternehmens, erklärte: "Das stimmt. Die Mietpreissteigerungen in Höhe der Inflationsrate sind somit keine echten Preiserhöhungen profitgieriger Vermieter, sondern nur der Ausgleich der Inflation."


Er traf mit seinem Kommentar die Meinung der meisten Kollegen, die zustimmend nickten. Nicht wenige hatten große Immobilien, bei denen sie solche Indexmietverträge abgeschlossen hatten. Nach Jahren der stabilen Mieten waren sie sauer, dass sie nicht erhöhen durften, obwohl sie viel höhere Kosten bei den Handwerken hatten.

Pauline aber wandte ein: "Trotzdem ist es für einige Mieter sehr hart, wenn die Mieten um die Inflationsrate von 7,9 % steigen, die Einkünfte aber viel weniger. Die aktuelle BAFöG Erhöhung ist zwar positiv, aber die jeweiligen Erhöhungen kommen erst nach vielen Jahren."

Dieter Durchblick konnte sie verstehen: "Pauline, damit hast du zwar Recht, aber schau Dir mal die Annuitäten an, die ein Hausbesitzer jetzt zahlen muss. Du weißt doch, was Annuitäten sind?"

"Ja", antwortete Pauline: "In diesem Fall sind es die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung."

"Richtig Pauline", lobte Dieter Durchblick: "Ich habe das mal für einen Freund durchgerechnet. Wenn der effektive Jahreszinssatz von 1 auf 3 % gestiegen ist, so steigt die monatlich nachschüssige Annuität (Rate) kräftig an, wenn die Dauer der Zinsfestschreibung abgelaufen ist. Bei 20 Jahren Restlaufzeit bis zur Tilgung und einem Kredit von 500 T€ wächst die Rate von 2298 €_1;240 auf 2754 €_1;240. Dies entspricht einer Erhöhung von fast 20%. Wenn jetzt die Miete von 1.000 € auf 1.079 € erhöht wird, bleibt ein großes monatliches Minus von 377 € monatlich. Da ist es kein Wunder, dass die Neubautätigkeit einbricht. Die Bauministerin Geywitz kann zufrieden sein, wenn sie die Hälfte ihres Zieles von 400.000 neuen Wohnungen schafft. Sie müsste eigentlich zurücktreten."

Einige in der Runde waren blass geworden, weil sie daran dachten, dass die Zinsfestschreibung bald auslaufen würden. Und viele waren so unvorsichtig gewesen, dass sie selbst in der Niedrigzinsphase nur für 10 Jahre abgeschlossen hatten statt bis zum Ende der Finanzierung. Sie wollten damals den Aufschlag von ca. 0,5 %-Punkten nicht zahlen. Zacharias Zaster, der Leiter der örtlichen Bankfiliale, wurde nach Abhilfe gefragt. Er antwortete (obwohl er sich schon auf die erhöhten Zinssätze freute): "Mit Ende der Zinsfestschreibungsdauer könnt Ihr doch die Kredite kräftig reduzieren. Einige von Euch habe ja noch Anlagen im Tagesgeld oder Festgeld. Für den Rest müsst Ihr aber mehr bezahlen, weil auch wir Banken höhere Zinsen für unsere Finanzierungen bezahlten müssen."

Norbert Naseweis, der Marketingberater, führte aus: "Mich betreffen die Zinssatzerhöhung nicht, weil ich nur mit Eigenkapital finanziere, ich bin also nicht betroffen." Stefan Steuer konterte: "Mein lieber Norbert, das ist ein Denkfehler. Auch Du bist negativ von den Zinssatzsteigerungen betroffen. Pauline, habt Ihr das schon besprochen?"

Pauline konnte antworten: "Sie meinen wohl die kalkulatorischen Kapitalkosten?". Und als Stefan Steuer erfreut nickte, fuhr sie fort: "Es geht um die Opportunitäten, also die Verzinsung, die man/frau alternativ hätte erzielen können. Selbst wenn die Alternative nur in einer relativ niedrig verzinsten Anlage in Festgeld bestehen würde, müssten Sie auf diese Verzinsung verzichten, solange Ihr Geld in der Immobilie gebunden ist." 

Norbert Naseweis musste zugeben, dass Pauline Recht hatte. Nach dieser Diskussion und vor allen Dingen der Kalkulation der neuen Annuitäten war die Runde fest entschlossen, die Möglichkeiten der Indexmiete auch anzuwenden. Pauline gab allerdings zu bedenken, dass man bei finanzschwachen Mietern einen Teil der berechtigten Erhöhungen verschieben könne, um dem Mieter Zeit zur Anpassung zu geben. Das wollte sich die Runde überlegen, weil es ja nicht einfach ist, gute Mieter zu finden.

Dieter Durchblick bemerkte abschließend: "Wenn die Politik der Meinung ist, dass Mieter entlastet werden müssen, dann müsste sie für direkte Unterstützungen sorgen, was angesichts des katastrophalen Zustands der Staatsfinanzen jedoch schwierig werden dürfte, zumal keine Nebenhaushalte mehr zur Verfügung stehen. Sie darf aber nicht in das funktionierende System der Indexmieten eingreifen." Damit war die Runde fest entschlossen, die Möglichkeiten der Indexmiete auszuschöpfen. 


Literatur:

Hoberg, P.: Finanzierung bei Zinserhöhungsgefahren, in : Betriebswirtschaft im Blickpunkt, Heft 9/2022, S. 248-254.

Zur Berechnung von Annuitäten (über Wiedergewinnungsfaktoren): Varnholt, N., Hoberg, P., Gerhards, R., Wilms, S.: Investitionsmanagement - Betriebswirtschaftliche Grundlagen und Umsetzung mit SAP®, Berlin/Boston 2018, S. 45 ff.

Zur Berechnung von Kapitalkosten: Varnholt, N., Hoberg, P., Gerhards, R., Wilms, S.: Investitionsmanagement - Betriebswirtschaftliche Grundlagen und Umsetzung mit SAP®, Berlin/Boston 2018, S. 41 ff.

letzte Änderung P.D.P.H. am 15.02.2023 Autor(en):  Dr. Peter Hoberg Bild:  Bildagentur PantherMedia / Andriy Popov

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	Herr Prof. Dr. Peter Hoberg Professor für Betriebswirtschaftslehre an der Hochschule Worms. Seine Lehrschwerpunkte sind Kosten- und Leistungsrechnung, Investitionsrechnung, Entscheidungstheorie, Produktions- und Kostentheorie und Controlling. Prof. Hoberg schreibt auf Controlling-Portal.de regelmäßig Fachartikel, vor allem zu Kosten- und Leistungsrechnung sowie zu Investitionsrechnung.
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