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Mieterhöhungen im Rahmen der Indexmiete
Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt jedes Jahr veröffentlicht. Dann informiert der Vermieter seinen Mieter darüber, dass die Miete nun der neuen Entwicklung angepasst wird. Ist eine Indexmiete vereinbart, muss die Miete für jeweils ein Jahr gleich bleiben. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung darf nur stattfinden, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchführen musste, für die er nichts konnte – also etwa aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen zur Energieeinsparung. Erhöhungen der Betriebskosten sind auch bei einer Indexmiete erlaubt.
Eine Änderung der Miete ist in Textform bekanntzugeben. Das Gesetz spricht in § 557b BGB ganz bewusst von Änderung, denn: Dass der Verbraucherpreisindex immer steigt, ist ja nicht gesagt, und auch Änderungen nach unten sind (zumindest theoretisch!) möglich. Die Mieter hätten dann das Recht, auf einer Senkung der Miete zu bestehen.
Bei der Änderung der Miete also ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter übersichtlich aufzulisten, wie sich der Preisindex geändert hat, wie hoch die Miete bisher war, um welchen Betrag sie sich nun ändert und welcher Betrag künftig fällig wird. Der Mieter hat dann die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Eingang der Erklärung zu bezahlen.
Eine häufige Vertragsklausel besagt, dass die Indexmiete nicht jedes Jahr angepasst wird, sondern nur, wenn der Index eine bestimmte Mindeststeigerung mitgemacht hat. So entfällt eine Änderung der Miete bei einer nur geringfügigen Steigerung des Index.
Für Sie als Vermieter kann der Indexmietvertrag Vorteile haben. Für die Mieter ist die Anpassung an den Index überschaubarer, es gibt voraussichtlich weniger Streit und die Anforderungen an die Formalien der Mieterhöhung sind weniger streng. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit eher wenig steigenden Mieten und gibt es trotzdem eine gewisse Inflation, kann sich die Indexmiete auch besser rechnen, als wenn Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen würden. Allerdings sollte man es auch in dieser Situation nicht übertreiben – sonst ist man schnell einen guten Mieter los, der sich dann eine günstigere Wohnung sucht.
Von Nachteil ist ein Indexmietvertrag für den Vermieter nur, wenn die Mieten im jeweiligen Ort deutlich steigen und die Lebenshaltungskosten gleichzeitig sinken – ein eher unwahrscheinliches Szenario. Oder, wenn eine größere Modernisierung ansteht. Dann sollte eher auf eine Mieterhöhung nach Modernisierung gesetzt werden. Letztlich bietet ein Indexmietvertrag für beide Vertragspartner Vorteile: Man kann davon ausgehen, dass er künftig üblicher wird.
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letzte Änderung U.M. am 17.03.2023 Autor(en): Ulf Matzen |
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Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern. |
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