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Kreuzau
BFH-Urteil: Bedeutung der Gutachterausschüsse für die Immobilienbewertung gestärkt
Finanzämter und Finanzgerichte können sich auf die von Gutachterausschüssen nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG (Bewertungsgesetz) ermittelten Vergleichspreise für Wohnungen und Häuser verlassen. Ein Finanzgericht verstößt dabei nicht gegen seine Amtsaufklärungspflicht nach § 183 Abs. 1 Satz 2 FGO (Finanzgerichtsordnung). "Anlass für eine gerichtliche Überprüfung der mitgeteilten Vergleichspreise besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind", heißt es im 2. Leitsatz des Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11.03.2026 (Az. II R 6/23).Nach § 182 Abs. 2 BewG sind Wohnungseigentum und -teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten. In § 183 Abs. 1 BewG ist das Verfahren im Wesentlichen beschrieben: "Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise."
Beim Sachwertverfahren ist für die Ermittlung des Gebäudesachwerts von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen (§ 190 Abs. 1 BewG). Für Wohnungs(teil)eigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser kommt das Verfahren allerdings nur in Betracht, wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Dennoch bestanden die Erben einer Eigentumswohnung in Niedersachsen darauf, dass das Sachwertverfahren angewendet wird. Mit diesem Verfahren hatten sie einen Wert von 78.493 Euro ermittelt. Das Finanzamt jedoch legte nach der Verwendung eines allgemein zugänglichen Immobilien-Preis-Kalkulators der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen einen Wert von 170.000 Euro der Erhebung der Erbschaftsteuer zugrunde.
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Nachdem die Erben im Einspruchsverfahren beanstandet hatten, dass die Wertermittlung per Immobilien-Preis-Kalkulator nicht den Vorgaben des § 183 Abs. 1 BewG genüge, kam das Finanzamt den Klägern entgegen, indem es mittels Vergleichsfaktoren auf Grundlage des § 183 Abs. 2 BewG einen Wert von 153.456 Euro. Die Kläger beharrten jedoch weiterhin auf dem Sachwertverfahren. Das Finanzamt forderte daraufhin vom Gutachterausschuss Vergleichswerte für die Eigentumswohnung an. Aus den Preisen für 20 vergleichbare Wohnungen in Höhe von 114.000 Euro bis 254.000 Euro ergab sich ein Mittelwert von 186.000 Euro. Das Finanzgericht wies die Kläger auf die Möglichkeit der Verschlechterung hin und stellte mit Einspruchsentscheidung vom 25.02.2019 einen Wert in Höhe von 186.000 € fest.
Die Kläger gingen in Revision, doch der BFH bestätigte das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts. Der Gutachterausschuss habe "aus einer großen Stichprobe 20 durchschnittliche Vergleichspreise gebildet, die mit der Eigentumswohnung hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Umstände (insbesondere Baujahr, Wohnfläche, Lage, Kaufzeit, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil) am besten vergleichbar seien. Hierfür seien die Objekte, die in der Summe der einzelnen Kriterien die geringsten Abweichungen aufwiesen, als Vergleichsobjekte ausgewählt worden", beschreiben die BFH-Richter in Randnummer (Rn.) 29 des Urteil das Vorgehen.
Über die Gutachterausschüsse schreiben die BFH-Richter: "Es ist rechtsstaatlich nicht bedenklich, dass die vorrangige Wertermittlungskompetenz den Gutachterausschüssen zukommt. Bei ihnen handelt es sich um staatliche, auf gesetzlicher Grundlage (§§ 192 ff. BauGB) errichtete Behörden, die in Abhängigkeit von den Regelungen in den Ländern in unterschiedlichen Bereichen der Verwaltung verortet sind" (BFH-Urteil, Rn. 23). Die Gutachterausschüsse seine zudem als selbstständige und unabhängige Gremien eingerichtet.
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Erstellt von (Name) S.P. am 02.07.2026
Geändert: 03.07.2026 09:30:44
Autor:
S. P.
Quelle:
Bundesfinanzhof
Bild:
Bildagentur PantherMedia / Ai825
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