Mieter verstorben - was müssen Vermieter jetzt wissen?

Stirbt ein Mieter, sind sich viele Vermieter nicht sicher, was nun zu tun ist. Wann genau endet der Mietvertrag? Welche Rechte haben Angehörige und Erben, und welche der Vermieter?

Der Tod eines Mieters ist ein schwieriges Thema: Auf der einen Seite sind wichtige Regelungen über Wohnung und Mietvertrag zu treffen. Auf der anderen hat man es mit trauernden Angehörigen zu tun, die gerade ganz andere Probleme haben. Der Umgang mit ihnen sollte mit einiger Rücksichtnahme auf die Situation des Trauerfalles erfolgen. Wichtig zu wissen: Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Es gibt mehrere Möglichkeiten, ihn zu kündigen oder ihn mit anderen Vertragspartnern fortzusetzen.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ein Mieter stirbt?

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, zum Beispiel der oder die Verstorbene und sein Partner / seine Partnerin, wird das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters einfach mit dem oder den übrigen Mietern fortgesetzt. Diese haben ein Sonderkündigungsrecht: Sie können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod ihres Mitmieters erfahren haben, mit gesetzlicher Frist (drei Monate) außerordentlich kündigen. Geregelt ist dies unabdingbar in § 563a BGB.  
Aber damit ist es nicht getan. Bestimmte Personen treten per Gesetz als Mieter in das Mietverhältnis ein, wenn sie mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Sie müssen den Mietvertrag also nicht unterschrieben haben und werden trotzdem mit dem Tod des Mieters ohne weiteres Vertragspartner. Dies betrifft zunächst Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner. 

Hier gibt es eine Rangfolge je nach Verwandtschaftsgrad: Kinder des Mieters treten in den Mietvertrag ein, wenn kein Ehepartner oder Lebenspartner eintritt. Dies gilt auch für andere Familienangehörige und für Personen, die mit dem Verstorbenen nicht verwandt waren, etwa uneheliche Partner. Die Voraussetzung ist jedoch immer: Sie müssen mit dem Mieter dauerhaft in einem Haushalt gelebt haben. Waren Verwandte also nur zu Besuch oder hat ein Kind bisher beim geschiedenen anderen Elternteil gelebt, gibt es kein Eintrittsrecht.

Wollen diese Personen gar nicht in der Wohnung bleiben, gibt ihnen § 563 Abs. 3 BGB das Recht, innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters dem Vermieter mitzuteilen, dass sie nicht in den Mietvertrag eintreten möchten. Dann gilt der Vertragseintritt als nicht erfolgt. Sind mehrere Personen in den Mietvertrag eingetreten, zum Beispiel zwei Kinder, kann jeder diese Erklärung für sich abgeben, ohne Wirkung für den oder die anderen.

Auch der Vermieter hat Rechte. Er kann das Mietverhältnis mit solchen per Gesetz eingetretenen Personen innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Dreimonatsfrist kündigen. Voraussetzung ist, dass es im Zusammenhang mit der in den Mietvertrag eingetretenen Person einen wichtigen Grund gibt, aus dem der Vermieter diese nicht als Mieter akzeptieren will. Dies kann zum Beispiel Geldknappheit sein, Streit in der Vergangenheit oder erhebliche Missachtungen der Hausordnung (§ 563 Abs. 4 BGB).

Per Vertrag können diese Regeln nicht zum Nachteil dies Mieters abgeändert werden.

Was passiert, wenn der Mieter allein in der Wohnung gelebt hat?

Hat der Mieter allein in der Wohnung gelebt oder will niemand aus seinem Haushalt in den Mietvertrag eintreten, sind die Erben des Mieters am Zug. Der Mietvertrag wird per Gesetz mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Hier können beide Seiten das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist außerordentlich kündigen, ohne einen besonderen Grund dafür zu nennen. Die Kündigung kann innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Kündigende vom Tod des Mieters erfahren hat und außerdem davon, dass niemand in den Mietvertrag eingetreten ist. Vermieter sollten das Kündigungsschreiben an alle Erben richten und adressieren. Nur dann ist es auch gegenüber allen Erben wirksam.

Wer zahlt die Miete?

Hier gibt es verschiedene mögliche Fälle:

1. Ein Mitmieter des Verstorbenen setzt den Mietvertrag fort: Dann zahlt dieser die Miete vom Tod des bisherigen Mieters an.
2. Haushaltsmitglieder treten in den Mietvertrag ein: Dann zahlen diese künftig die Miete.
3. Weder Mitmieter noch Haushaltsmitglieder treten in den Vertrag ein: Dann müssen die Erben Miete und Nebenkosten zahlen, bis der Vertrag durch Kündigung endet. 

Nun ist es natürlich denkbar, dass der Mieter bei seinem Ableben Mietschulden gehabt hat. Für diese haften als Gesamtschuldner:

• Personen, die als Haushaltsmitglieder in den Vertrag eingetreten sind, 
• Mitmieter, die den Mietvertrag fortsetzen,
• die Erben. 

Gesamtschuldner bedeutet: Der Vermieter kann sich den Zahlungskräftigsten aussuchen und von ihm die Zahlung von Miete und Nebenkosten bis zum Tod des verstorbenen Mieters verlangen.    

Das Gesetz regelt auch den Fall, dass der Mieter vor seinem Tod die Miete für einige Zeit im Voraus entrichtet hat. Der Vermieter wird dann von den Personen, die in das Mietverhältnis eintreten oder mit denen es fortgesetzt wird, keine Miete verlangen. Aber: Diese Personen müssen den Erben des Verstorbenen den Betrag zahlen, den sie an Miete und Nebenkosten einsparen (§ 563b Abs. 2 BGB).

Wie verfährt man beim Thema Mietkaution?

Kündigen die Erben den Mietvertrag, ist die vom Verstorbenen hinterlegte Mietkaution an die Erben herauszugeben - ggf. nach Abzug von Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis.

Für den Vermieter stellt sich auch die Frage, was passiert, wenn der verstorbene Mieter keine Kaution hinterlegt hat und nun jemand anders von seinem Recht Gebrauch macht, in den Mietvertrag einzutreten oder diesen fortzusetzen. Der Vermieter kann von diesen Personen verlangen, dass sie eine Mietkaution nach den üblichen Regeln stellen (höchstens das Dreifache einer Monatsmiete ohne Nebenkosten).

Urteil: Vermieter muss zeitnah über Todesfall informiert werden

Wer - zum Beispiel als im Haushalt lebender Partner - per Gesetz in den Mietvertrag des verstorbenen Mieters eintritt, hat die gleichen Pflichten wie dieser selbst. Er muss also zum Beispiel die Miete zahlen. Es gibt aber auch Pflichten, die nicht im Mietvertrag stehen. Dazu gehört es, den Vermieter zeitnah darüber in Kenntnis zu setzen, dass sein eigentlicher Mieter verstorben ist.

Mit einem solchen Fall befasste sich das Amtsgericht München. Dort hatte ein unverheiratetes Paar seit 1975 zusammen in einer Mietwohnung gelebt, welche die Frau angemietet hatte. 2020 verstarb die Mieterin. Der Mann wohnte weiter in der Wohnung. Der Vermieter erfuhr erst ein Jahr später zufällig vom Tod der Mieterin. 

Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich und verlangte die Räumung. Er zweifelte an der Zuverlässigkeit und Vertragstreue des Mannes, da dieser den Tod der Mieterin nicht mitgeteilt habe. Der Mann hielt dagegen: Er habe von einer solchen Pflicht nichts gewusst.

Das Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters: Dieser habe sein Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB ausgeübt, innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod der Mieterin mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dazu sei ein wichtiger Grund bezüglich der ins Mietverhältnis eingetretenen Person erforderlich.

Der Lebensgefährte habe eine mietvertragliche Nebenpflicht verletzt, als er den Vermieter nicht über den Tod der Mieterin informierte. Dies erschüttere das Vertrauen in seine Zuverlässigkeit. Erschwerend kam hinzu, dass die Verstorbene mit dem Vermieter in einen Rechtsstreit verwickelt gewesen war. Auch dies hätte den Beklagten dazu veranlassen müssen, den Vermieter über ihr Ableben aufzuklären (Urteil vom 12.10.2022, Az. 417 C 9024/22).

Was tun, wenn es keine Erben gibt?

Problematisch ist es, wenn niemand den Mietvertrag übernehmen will und es keine Erben gibt. Erster Schritt für den Vermieter ist dann, sich unter Vorlage des Mietvertrages beim Nachlassgericht nach Erben zu erkundigen. Werden keine gefunden, kann man beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB beantragen. Das Gericht wird dann einen Nachlasspfleger einsetzen. Gegenüber diesem kann der Vermieter die Kündigung aussprechen. Der Nachlasspfleger ist auch für das Begleichen offener Forderungen aus dem Mietverhältnis oder für die Räumung der Wohnung verantwortlich. Seine Kosten werden aus dem Vermögen des Verstorbenen oder vom Staat bezahlt.     

letzte Änderung U.M. am 30.06.2023 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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