Änderung Mietvertrag: Wann kann man ihn nachträglich ändern?

Bei Mietverträgen gibt es oft Bedarf an nachträglichen Änderungen - etwa bei Trennungen oder dem Wunsch nach Einzug eines neuen Lebenspartners. In einigen Fällen sieht das Gesetz Änderungen bestehender Verträge vor, in anderen funktioniert dies nur mit dem Einverständnis beider Seiten.

Normalerweise gilt im deutschen Recht der Grundsatz "Verträge sind zu halten". An einem geschlossenen Vertrag gibt es daher meist nichts mehr zu rütteln. Bei Mietverträgen entsteht jedoch oft Änderungsbedarf: Neue Beziehungen entstehen, alte enden, Kinder werden geboren, die Betriebskosten steigen.

Besteht ein Anspruch auf eine Vertragsänderung?

Normalerweise können beide Seiten eine Vertragsänderung nur einvernehmlich durchführen. Oft bietet sich eine einvernehmliche Änderung an. Beispiele: 

  • Nutzung zusätzlicher Räume / Keller / Dachboden,
  • Aufstellung privater Waschmaschinen im Gemeinschaftskeller,
  • Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung,
  • Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung

In anderen Fällen ist gesetzlich geregelt, wann eine Vertragsänderung erfolgen kann. Dann kann eine Seite einen Anspruch darauf haben. Beispiele:

  • Erhöhung von Miete und Betriebskosten,
  • Scheidung des Mieters,
  • Fortsetzung eines befristeten Mietvertrages nach Ablaufdatum,
  • Fortsetzung des Mietvertrages mit Familienmitgliedern / Erben nach Tod des Mieters.

Beziehung: Wie funktioniert die Aufnahme eines neuen Bewohners?

Will ein neuer Partner oder eine Partnerin mit einziehen, kann der Vermieter wenig dagegen sagen. Bei einem Ehepartner muss ihm dies nur mitgeteilt werden, bei einem unverheirateten Partner muss er zwar gefragt werden, darf aber nicht ablehnen - es sei denn, die Wohnung wird überbelegt, es gibt an der einziehenden Person etwas auszusetzen (etwa vorherige Störungen des Hausfriedens) oder es gibt sonst einen wichtigen Grund. Maßgebliche Regelungen sind §§ 540, 553 BGB. Dabei geht es aber nur um das Mit-Wohnen. Um Mieter mit allen Rechten und Pflichten zu sein, muss der neue Bewohner im Mietvertrag genannt werden und diesen mit unterschreiben. Zustimmung und Unterschrift des Vermieters sind erforderlich.
 
Technisch bietet sich hier ein Zusatz zum Mietvertrag an. Aufwendiger ist ein neuer Vertrag. Achtung: Bei diesem richtet sich die Dauer der vermieterseitigen Kündigungsfristen nach dem Abschlussdatum des neuen Vertrages. Für den Vermieter stellt die Aufnahme eines neuen Mieters eine zusätzliche Sicherheit dar: Nun haftet eine weitere Person für die Miete.  

Auszug, Trennung und Scheidung

Wenn ein Paar sich trennt und ein Partner aus der Wohnung auszieht, ändert dies nichts am Mietvertrag. Hat der Betreffende den Vertrag als Mieter unterschrieben, muss er trotzdem weiter Miete zahlen. Haben beide den Vertrag unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner und der Vermieter kann sich aussuchen, an wen er sich hält. Das Mietverhältnis endet erst mit einer Kündigung. Haben beide unterschrieben, müssen auch beide kündigen. Sinnvoll ist oft eine Vereinbarung zwischen allen Parteien, nach der der Vermieter mit dem einen Mietvertrag eingeht, der in der Wohnung bleibt.

Für Trennung und Scheidung eines Ehepaares gelten unterschiedliche Regeln. Zwar kann ein Ehepartner vom anderen bei einer Trennung unter gewissen Umständen verlangen, dass dieser ihm  / ihr die Wohnung überlässt (§ 1361b BGB). Dies ändert jedoch nichts am Mietvertrag. Eine gesetzliche Ausnahme zum Gebot der Vertragstreue stellt § 1568a BGB dar: Anlässlich einer Scheidung kann ein Ehepartner verlangen, dass der andere ihm die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung überlässt. Voraussetzung: Derjenige ist auf die Nutzung der Wohnung - auch unter Berücksichtigung des Wohls in der Wohnung lebender Kinder - stärker angewiesen, als der andere - oder es gibt andere gute Gründe.

Hier findet per Gesetz eine Änderung des Mietvertrages statt: Hat der Ehegatte allein den Vertrag unterschrieben, der die Wohnung verlässt, tritt der andere als neuer Mieter in den Mietvertrag ein. Hatten beide den Mietvertrag unterschrieben, wird nun einer von beiden alleiniger Mieter. Stichtag für die Vertragsänderung ist der Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung beider Ehegatten an den Vermieter über die Überlassung oder der Zeitpunkt der Rechtskraft eines Gerichtsurteils.

Was ist der Fortsetzungsanspruch bei befristetem Mietvertrag?

Befristete Mietverträge sind für Wohnraum nur bei Vorliegen bestimmter Befristungsgründe möglich. Normalerweise enden sie zum vereinbarten Endtermin. Unter Umständen kann der Mieter aber einen Anspruch auf Fortsetzung haben - aus einer Verlängerungsklausel oder aus dem Gesetz. Nach § 575 BGB kann der Mieter vier Wochen vor Ende des Mietverhältnisses Auskunft darüber verlangen, ob der ursprüngliche Grund für die Befristung noch vorliegt. Ist dieser entfallen, kann der Mieter eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen. Beispiel: Der Vermieter benötigt die Wohnung nicht mehr für seine Tochter, weil diese nun in einer anderen Stadt studiert.

Für die Auskunft hat der Vermieter einen Monat Zeit. Antwortet er verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Wenn der Grund für die Befristung erst mit Verspätung eintritt, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen, bis dieser eingetreten ist. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes oder die Dauer der Verzögerung liegt beim Mieter.

Mieterwechsel bei Todesfall

Beim Tod des Mieters kommt es nach § 563 BGB unter Umständen zu einer Änderung des Vertragspartners. So treten automatisch in den Mietvertrag ein:

  • Ehegatte / eingetragener Lebenspartner, der mit Mieter zusammen lebt,
  • wenn nicht vorhanden: im Haushalt lebende Kinder und ggf.
  • im Haushalt lebende Familienangehörige und ggf.
  • Personen, mit denen der Mieter gemeinsamen Haushalt geführt hat.  

Sie alle können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall dem Vermieter gegenüber erklären, das sie keine Mieter werden möchten. Bei mehreren Leuten kann dies jeder für sich erklären. Der Vermieter kann den Mietvertrag mit den neuen Mietern innerhalb eines Monats, nachdem er von deren endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist (drei Monate) kündigen. Voraussetzung ist, dass in der Person des Betreffenden ein wichtiger Grund vorliegt. Beispiel: Der neue Mieter hat wiederholt den Hausfrieden gestört.

Haben ursprünglich mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter unterschrieben, wird der Vertrag beim Tod eines Mieters mit den übrigen fortgesetzt (§ 563a BGB). Die überlebenden Mieter können den Vertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod ihres Mitmieters außerordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen.

Findet all dies nicht statt, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Erben und Vermieter können außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, aber nur innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Ableben des Mieters und dem nicht erfolgten Eintritt anderer Personen erfahren haben (§ 564 BGB).

Erhöhungen von Miete und Betriebskosten

Gesetzlich erlaubte Vertragsänderungen sind auch Mieterhöhungen und Erhöhungen der Betriebskosten. Im Einzelnen sind dies:

  • Mieterhöhung nach Modernisierung: § 559 BGB,
  • Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete: 558 BGB,
  • Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung durch beide Seiten: § 560 Abs.4 BGB.

Was ist ein vertraglicher Änderungsvorbehalt?

Die Parteien eines Mietvertrages können sich mit einer solchen Klausel eine Änderung des Vertrages vorbehalten. Dann kann eine Partei einseitig den Vertrag in einem bestimmten Punkt ändern. Beispiele dafür sind bei gewerblichen Mietverträgen die Preisanpassungsklausel oder die Verlängerungsoption. Aber auch eine Nachmieterklausel im Wohnungsmietvertrag ist eine Art Änderungsvorbehalt: Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, bei Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen zu werden.     
  

Was versteht man unter einer konkludenten Vertragsänderung?

Zu einer Vertragsänderung kann es auch stillschweigend kommen, indem eine Seite über längere Zeit ein bestimmtes Verhalten der anderen duldet. Beispiel: Ein Mieter nutzt über Jahre mit Wissen des Vermieters einen Keller, obwohl dieser nicht im Mietvertrag aufgeführt ist. Hier ist die Rechtsprechung nicht einheitlich und die Gerichte haben in einigen Fällen eine Vertragsänderung abgelehnt.


letzte Änderung U.M. am 16.11.2020
Autor(en):  Ulf Matzen

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Der Autor:
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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