Hausordnung: Regeln & Tipps

Ulf Matzen
Eine Hausordnung ist gerade im Mehrfamilien-Mietshaus wichtig. Aber: Was darf darin geregelt werden und welche Klauseln sind unwirksam? Hier einige Hinweise zu wichtigen Regelungen in der Hausordnung. Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter im Mehrfamilienhaus. Allerdings dürfen Vermieter nicht alles in die Hausordnung schreiben, was sie möchten.

Hausordnung und Mietvertrag

Gesetzliche Regeln zur Hausordnung gibt es nicht – nur Gerichtsurteile. Es gibt verschiedene Varianten der Hausordnung. Hängt der Vermieter diese einfach im Hausflur auf, spricht man von einer "allgemeinen Hausordnung". Mit ihr können nur sehr grundlegende Hinweise zum Verhalten aufgestellt werden, etwa zu den Ruhezeiten. Den Mietern können dadurch keine Arbeiten oder Pflichten übertragen werden.


Wer als Vermieter klare Verhältnisse schaffen will, sollte die Hausordnung immer zu einem Teil des Mietvertrages machen. Entweder ist diese gleich Teil des unterschriebenen Vertragstextes oder sie ist dem Vertrag als Anlage beigeheftet. In jedem Fall sollte die Hausordnung von beiden Parteien unterschrieben sein. Sie nur mit einem Hinweis im Mietvertrag zum Vertragsbestandteil zu machen, reicht nach einigen Gerichten nicht aus.

Werden den Mietern Arbeiten auferlegt oder Verkehrssicherungspflichten übertragen – zum Beispiel Treppenhausreinigung – sollte die grundsätzliche Pflicht im Mietvertrag selbst geregelt sein. Eine Übertragung von Pflichten nur per Hausordnung ist manchen Gerichten nicht genug (z. B. Amtsgericht Köln, Urteil vom 27.1.2011, Az. 210 C 107/10). Die Einzelheiten kann dann die Hausordnung regeln.

Was kann in der Hausordnung geregelt werden?

Es gibt dafür keinen vorgeschriebenen Inhalt. Regelungen zu folgenden Punkten sind sinnvoll und grundsätzlich zulässig:
  • Gegenseitige Rücksichtnahme,
  • Ruhezeiten,
  • Turnuseinteilung für Treppenhausreinigung,
  • Turnuseinteilung für Winterdienst,
  • Nutzung von Gemeinschaftsräumen,
  • Verhalten im Treppenhaus / Hausflur,
  • Rauchverbot im Treppenhaus,
  • Freihalten von Fluchtwegen / Brandschutz
  • Balkone (sichere Anbringung Balkonkästen, Grillen),
  • Geordnete Müllentsorgung.

Was kann nicht in der Hausordnung geregelt werden?
  • Besuchsverbote,
  • pauschales Verbot des Musizierens,
  • generelles Verbot, nachts zu baden oder zu duschen,
  • pauschales Verbot der Tierhaltung,
  • Arbeitspflicht nur für einzelne Mieter (Winterdienst),
  • Winterdienst oder Treppenhausreinigung ohne Vereinbarung im Mietvertrag,
  • Mindest-Zimmertemperatur / Heizpflicht.

Zu einigen Punkten nun weitere Erläuterungen:

Ruhezeiten

Die Ruhezeiten sind meist von den Gemeinden in Satzungen vorgegeben, sollten aber auch in der Hausordnung stehen. Meist üblich ist eine Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 6 oder 7 Uhr an Werktagen und ganztags an Sonn- und Feiertagen. Die Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr wird zunehmend unüblich. Während dieser Zeiten muss keine Totenstille herrschen: Zimmerlautstärke ist erlaubt und wohnübliche Geräusche wie die Toilettenspülung sind auch während der Ruhezeiten hinzunehmen.

Musik muss sich während der Ruhezeiten auf Zimmerlautstärke beschränken. Dies gilt auch für das Musizieren. Die Hausordnung kann dies noch einmal betonen. Ein komplettes Musik- oder Musizierverbot in der Hausordnung ist unwirksam. Die Gerichte entscheiden sehr unterschiedlich zu der Frage, wie viele Stunden am Tag musiziert werden darf.

Treppenhausreinigung und Winterdienst

In einigen Gegenden ist sie üblicher als in anderen: Die "Kehrwoche". Dabei führen die Mieter die Treppenhausreinigung abwechselnd selbst durch. Die Einzelheiten sollten in der Hausordnung geregelt werden, die grundsätzliche Verpflichtung zu solchen Arbeiten gehört in den Mietvertrag.

Auch das Laubkehren und das Schneeräumen auf den öffentlichen Wegen entlang des Grundstücks können den Mietern übertragen werden. Vermieter sollten daran denken, dass diese Verkehrssicherungspflichten eigentlich ihre Zuständigkeit sind: Sie können nie ganz auf die Mieter übertragen werden. Der Vermieter behält immer eine Aufsichts- und Kontrollpflicht.

Das Landgericht Köln hat entschieden, dass Senioren, die körperlich nicht mehr in der Lage zum Schneeräumen sind, einen Anspruch auf Freistellung davon haben. Sie müssen dann auch niemand anderen damit beauftragen (Urteil vom 30.8.2012, Az. 1 S 52/11). Eine Regelung in der Hausordnung, die nur den Erdgeschossmietern den Winterdienst auferlegt, ist unwirksam (Amtsgericht Köln, Urteil vom 14.9.2011, Az. 221 C 170/11).

Baden und Duschen

Es gibt unterschiedliche Urteile zu der Frage, ob nächtliches Baden und Duschen per Hausordnung verboten werden kann. Nach dem Landgericht Köln ist ein solches Verbot unwirksam, da diese Geräusche zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung gehören (Urteil vom 17.4.1997, Az. 1 S 304/96). Das Oberlandesgericht Düsseldorf sah dreistündiges Duschen nach 22 Uhr als Lärmbelästigung an. Hier ging es nicht um die Hausordnung, sondern um ein Bußgeldverfahren wegen Verstoßes gegen das Immissionsschutzgesetz (Az. 5 Ss (Owi) 411/90). Das Gericht erklärte auch, dass nächtliches Baden und Duschen vom Nachbarn hinzunehmen ist - als angemessen gelten aber maximal 30 Minuten.

Die Hausordnung in einem Mehrfamilienhaus schrieb vor, dass die Mieter ihre Badewanne nur an wenigen Stunden pro Tag benutzen durften. Dem Amtsgericht Helmstedt zufolge handelte es sich hier um einen Mangel der Mietwohnung, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigte (Urteil vom 10.2.1987, Az. 3 C 672/86).

Haustiere

Ein pauschales Verbot der Haustierhaltung ist unwirksam. Kleintiere sind immer auch ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt. Der Vermieter kann aber per Mietvertrag die Haltung von größeren Tieren (Hunden) von seiner Zustimmung abhängig machen. Verweigern darf er diese nur mit gutem Grund. Bei gefährlichen Tieren (Kampfhunde, Giftschlangen) kann der Vermieter ebenfalls die Haltung von seiner Zustimmung abhängig machen.

Sicherheit: Brandschutz und Abschließen

Die Hausordnung kann den Mietern verbieten, größere Mengen entzündlicher Stoffe in Kellern und auf dem Dachboden zu lagern. Sinnvoll sind auch Regelungen, die das Zustellen der Fluchtwege mit Gegenständen untersagen. Zum Thema "Kinderwagen" gibt es vielfältige Gerichtsurteile. Ein pauschales Verbot, diese im Hausflur zu parken, wird meist als unwirksam angesehen. Die Gerichte fordern jedoch oft, dass für andere Mieter noch genug Platz zum Passieren sein muss.

Manche Hausordnungen schreiben vor, dass die Haustür nachts abzuschließen ist. Ob dies wirklich der Sicherheit dient, ist fraglich. Jede normale Haustür in einem Mehrfamilienhaus hat heute ein Schnappschloss und außen keine Klinke. Sie abzuschließen, ist unnötig und blockiert im Brandfall den Fluchtweg. Das Landgericht Frankfurt am Main hat eine Hausordnungs-Klausel für unwirksam erklärt, die die Mieter zum nächtlichen Abschließen der Haustür zwang. Bei Abwägung der Interessen – Schutz des Eigentums gegenüber Schutz des Lebens – sei das Leben das schützenswertere Rechtsgut (Az. 2-13 S 127/12).
Tipp für eine Regelung: Nachts die Haustür schließen - aber nicht abschließen.

Besucher

Besuchsverbote sind in der Hausordnung unzulässig. Der Mieter ist Inhaber des Hausrechts an seiner Wohnung und kann empfangen, wen er will, und zu welcher Tageszeit er will. Dies kann der Vermieter auch nicht dadurch aushebeln, dass er sein Hausrecht am Hausflur geltend macht. Der Vermieter kann gegen einzelne Besucher ein Hausverbot aussprechen, wenn diese wiederholt ernsthaft den Hausfrieden gestört, randaliert oder Schäden angerichtet haben.

Heizpflicht

Eine Heizpflicht mit bestimmten Temperaturen hat in der Hausordnung nichts zu suchen. Die persönliche Wohlfühltemperatur ist dem Mieter überlassen. Dieser ist aus dem Mietvertrag auch ohne besondere Regelung zum sorgfältigen Umgang mit der Wohnung verpflichtet und muss daher zumindest soviel heizen, dass keine Schäden entstehen.

Wie kann die Hausordnung geändert werden?

Eine in den Mietvertrag einbezogene Hausordnung kann nicht einseitig geändert werden. Insbesondere können dem Mieter nicht neue Pflichten auferlegt werden. Hier ist die Zustimmung der Mieter erforderlich, also eine nachträgliche Vertragsänderung. Eine Hausordnung, die kein Vertragsbestandteil ist, sondern nur ein einseitiger Aushang im Treppenhaus, darf der Vermieter auch einseitig ändern. Aber: Die Änderung darf wie die ganze Regelung selbst nur allgemeine ordnende Regelungen für das Zusammenleben betreffen (z. B. Benutzung des neuen Fahrradkellers) und den Mietern keine Pflichten auferlegen.




letzte Änderung U.M. am 14.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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