Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Ulf Matzen
Immer wieder kommen Fälle vor Gericht, bei denen um die Pflicht von gewerblichen Mietern gestritten wird, während eines coronabedingten Lockdowns weiter die Miete zu zahlen. Auch der Bundesgerichtshof hat zu einem solchen Fall kürzlich entschieden.

Kann man eine Mietimmobilie durch irgendwelche Umstände nicht so nutzen, wie vertraglich vorgesehen, drängt sich der Gedanke an eine Mietminderung auf. Fällt die Nutzungsmöglichkeit ganz weg, könnte dies auch eine Minderung auf null sein. Grundsätzlich muss der Vermieter nicht an dem Mangel der Mietimmobilie schuld sein, damit der Mieter die Miete mindern kann. Nun fragt es sich, ob auch eine allgemeine behördliche Betriebsschließung bei einer Gewerbeimmobilie den Mieter zu einem solchen Schritt berechtigt. Für den Mieter kommen noch weitere rechtliche Gründe in Betracht, um während der Schließung keine Miete zu zahlen. Ein oft diskutiertes Argument ist dabei die Störung der Geschäftsgrundlage.


Lange Zeit keine einheitliche Rechtsprechung

Die Rechtsprechung zu dieser Frage war lange uneinheitlich. So befasste sich das Oberlandesgericht Dresden mit einem Fall, in dem der Inhaber eines Textilgeschäfts während der behördlich angeordneten Schließung im April 2020 keine Miete bezahlt hatte. Der Händler führte dafür drei Gründe an:
  • Einen Mangel der Mietsache (Mietminderung 100 %),
  • eine Unmöglichkeit der Überlassung der Mieträume zum vereinbarten Zweck,
  • ein Recht auf Anpassung der Miete wegen einer "Störung der Geschäftsgrundlage" nach § 313 BGB.

Das Gericht sah hier keinen Mangel der Mietsache: Unter anderem seien die Mieträume in einem Zustand, der ihre Nutzung als Verkaufsraum und Lager für Textilien erlaube. Auch auf die Regeln der Unmöglichkeit der Vertragsdurchführung könne sich der Mieter hier nicht berufen. Das Gericht gestand dem Textilhändler aber eine Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zu – und zwar um 50 Prozent.

Von einer Störung der Geschäftsgrundlage geht man aus, wenn beide Vertragspartner bei Abschluss des Vertrages von bestimmten Gegebenheiten ausgehen. Dann jedoch ändern sich diese nachträglich so erheblich, dass man den Vertrag bei Kenntnis dieser Änderung gar nicht oder nicht in dieser Form abgeschlossen hätte. Wenn nun einem der beiden Vertragspartner das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist, hat er das Recht auf eine Anpassung der Konditionen. Hier hielt das Gericht es für angemessen, die Belastung hälftig auf beide Seiten zu verteilen – denn immerhin hätte keiner der Beteiligten bei Vertragsabschluss die Corona-Pandemie vorausahnen können (OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20).

BGH: Gebrauchsbeschränkung kein Mangel am Objekt selbst

Dieser Fall ging vor den Bundesgerichtshof. Die Klägerseite forderte nämlich weiter die volle Miete. Auch der BGH ließ keine Mietminderung zu. Voraussetzung dafür sei, dass die durch die Allgemeinverfügung zur Schließung bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zusammenhänge. Dies sei nicht der Fall gewesen.

Die Schließung habe nur an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr angeknüpft, den man aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt habe. Die Allgemeinverfügung habe jedoch weder dem Mieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch der Klägerin die Überlassung der Mieträume verboten. Das Mietobjekt habe daher weiter für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung gestanden.

Ein Mangel ergebe sich auch nicht aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur "Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien". Der Mieter habe nicht davon ausgehen können, dass der Vermieter mit der Vereinbarung dieses Zwecks das Risiko einer hoheitlich angeordneten Schließung im Falle einer Pandemie habe tragen wollen.

Der Ausweg: Die Störung der Geschäftsgrundlage

Der BGH gestand Geschäftsraummietern jedoch grundsätzlich das Recht zu, bei einer lockdownbedingten Zwangsschließung eine Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB zu verlangen. Der Mieter könne aber nicht in jedem Fall eine Anpassung fordern – schon gar nicht immer pauschal um 50 Prozent. Stattdessen müsse in jedem Einzelfall eine genaue Abwägung vorgenommen werden, um zu prüfen, welche Nachteile genau dem Mieter entstanden seien – zum Beispiel welcher Umsatzrückgang. Gemeint sei der Umsatzrückgang der Filiale und nicht der des Konzerns. Es sei auch zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Mieter zur Verringerung des Umsatzrückgangs ergriffen habe oder hätte ergreifen können.

Für eine Anwendbarkeit von § 313 BGB spreche hier auch der im Dezember 2020 eingeführte Art. 240 § 7 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Danach wird gesetzlich vermutet, dass eine schwerwiegende Änderung vertragsrelevanter Umstände stattgefunden hat, wenn ein Gewerberaummieter seine Räume infolge von staatlichen Corona-Maßnahmen nicht oder nur eingeschränkt für seinen Betrieb nutzen kann. Die Frage, ob diese Vorschrift rückwirkend anwendbar ist, hielt der BGH für nicht relevant, da sie nur einen begrenzten Regelungsgehalt habe.

Natürlich dürfe es in keinem Fall eine Überkompensation des Schadens geben. Daher seien auch bei der Anpassung der Miete staatliche Coronahilfen und Leistungen einer Betriebsschließungsversicherung zu berücksichtigen. Nicht zu berücksichtigen seien vergünstigte Kredite, da diese keine dauerhafte Kompensation darstellten. Nicht erforderlich sei eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters. Zu berücksichtigen seien hingegen durchaus die Interessen der Vermieterseite.

Der BGH verwies den Fall zur näheren Prüfung dieser Fragen an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21).

In seinen Erwägungen stellte der BGH auch klar, dass die Corona-Spezialregelung des Artikel 240 § 2 EGBGB hier nicht das übliche Mietrecht oder Schuldrecht aushebelt. Dabei handelt es sich um den zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters, wenn der Mieter zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 coronabedingt nicht zahlen konnte. Mit der Höhe der Miete habe diese Regelung nichts zu tun.

OLG Karlsruhe: Existenzgefährdung als Voraussetzung

Mit einem weiteren Fall befasste sich das Oberlandesgericht Karlsruhe. Auch hier ging es um ein Geschäft, das zu einer Einzelhandelskette gehörte. Auch dieses Gericht sah keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund für eine Mietminderung. Eine Störung der Geschäftsgrundlage komme grundsätzlich in Betracht. Allerdings sei von einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung für den Mieter nur auszugehen, wenn im konkreten Einzelfall besondere Umstände vorlägen – wie eine Existenzgefährdung des Mieters. Auch dürften die Interessen des Vermieters einer Anpassung des Vertrages nicht entgegenstehen. Da der Mieter hier keine ausreichenden Details zu seinem Umsatzrückgang, weiteren Einnahmemöglichkeiten etwa durch Onlinehandel, eingesparten Kosten durch Kurzarbeit etc. genannt hatte, wurde ihm keine Mietanpassung zugestanden (Urteil vom 24.2.2021, Az. 7 U 109/20).

Dieser Fall ist beim Bundesgerichtshof anhängig und wird nach den oben dargestellten Grundsätzen des BGH entschieden werden. Die Existenzgefährdung dürfte dabei als Argument keine Rolle spielen.

Saalmiete für eine Hochzeit: Gleiche Argumentation

Mit einer anderen Fallkonstellation beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im März 2022: Es ging um einen Saal, den ein Paar für seine Hochzeit am 1. Mai 2020 gemietet hatte. Diese musste abgesagt werden, weil zu dieser Zeit Treffen von mehr als zwei Personen im öffentlichen Raum verboten waren. Der Vermieter hatte einen Alternativtermin angeboten, das Hochzeitspaar war trotzdem vom Vertrag zurückgetreten.

Auch hier lehnte der BGH einen Mangel der Mietsache oder eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung ab, ließ aber eine Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage in der Theorie zu. Dieser Anspruch beschränke sich jedoch auf eine Verlegung des Termins. Diese sei dem Paar zumutbar, da es standesamtlich bereits seit zwei Jahren verheiratet sei. Der Vermieter musste also die im Voraus gezahlte Saalmiete nicht zurückzahlen (Urteil vom 2.3.2022, Az. XII ZR 36/21).

Fazit: Gute Karten für Vermieter, schwierige Mietanpassung

Für Mieter von Gewerberäumen gibt es bei einer lockdownbedingten Schließung demnach zwar keine Möglichkeit, eine Mietminderung geltend zu machen. Es kann jedoch durchaus eine Anpassung der Miete mit dem Argument einer Störung der Geschäftsgrundlage gefordert werden. Allerdings muss der Mieter vor Gericht dafür umfangreich darlegen, welchen Umsatzrückgang er genau erlitten hat und welche Maßnahmen ihm möglich waren, um den Schaden zu begrenzen. Dies dürfte oft schwierig sein. Pauschale Prozentsätze, mit denen man etwa bei Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter in der Praxis arbeiten könnte, hat der BGH nicht zur Verfügung gestellt.




letzte Änderung U.M. am 17.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Maryna Pleshkun


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Newsletter  

Neben aktuellen News aus dem Bereich Hausverwaltung und Immobilienmanagement und neu eingegangene Fachartikel, informieren wir Sie über interessante Literaturtipps, Tagungen, aktuelle Stellenangebote und stellen Ihnen einzelne Software- Produkte im Detail vor.
zur Newsletter-Anmeldung >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Lohnbuchhalter / Payroll Specialist (m/w/d)
Unser kaufmännisches Team steuert unser tägliches Business. Ob in der Buchhaltung, im Customer Service, im Einkauf oder in der operativen Auftrags­bearbeitung: Wir lieben es, zu planen, zu strukturieren, kreative Lösungen zu finden, Innovationen voranzutreiben. Wir nennen uns selbst auch Projekt­... Mehr Infos >>

Buchhaltung/Finanzen in Teilzeit
Der Ernst Reinhardt Verlag in München-Nymphenburg ist ein unabhängiger, mittelständischer Fach- und Sachbuchverlag für Pädagogik, Psychologie und Altenhilfe. Wir veröffentlichen Bücher, Fachzeitschriften und elektronische Medien. Wir suchen ab dem 1.6.2024 oder später für 20 Wochenstunden, regelm... Mehr Infos >>

Finanzbuchhalter / Lohnbuchhalter (m/w/d)
Das MVZ Gelenk-Klinik ist ein mittelständisches Unter­nehmen mit einem ambulanten Standort in Gundelfingen und einer stationären ortho­pädischen Fach­klinik in Freiburg-Zähringen. Wir behandeln pro Jahr etwa 25.000 Patienten ambulant und 2500 Patienten stationär bzw. operativ. Mehr Infos >>

Buchhalter (m/w/d)
Wir machen Erneuerbare aus Überzeugung: ABO Wind plant und errichtet weltweit Wind- und Solarparks, Biogasanlagen sowie Batterie- und Wasserstoffprojekte. Seit mehr als 25 Jahren bieten die hausinternen Fachabteilungen von ABO Wind alles aus einer Hand: von der Standortbegutachtung, Planung, Gene... Mehr Infos >>

Mitarbeiter Forderungsmanagement / Buchhaltung (m/w/d)
Die Firmengruppe Enno Roggemann zählt zu den führenden Anbietern der Holzbranche. Wir importieren und handeln mit Hölzern, Holzelementen und Holzwerkstoffen von mehr als 1000 nationalen und internationalen Partnern. Die spannenden, modernen und nachhaltigen Materialien vertreiben wir im Großhande... Mehr Infos >>

Spezialistin / Spezialist (w/m/d) für Organisations- und Qualitätsmanagement
Die BSR ist das größte kommunale Entsorgungs­unternehmen in Deutschland. Mit umfangreichen Entsor­gungs­dienstleistungen und einem sauberen Stadtbild leisten wir einen Beitrag für die Lebensqualität in Berlin. Wir orientieren uns an Wirtschaftlichkeit sowie an hohen sozialen und ökologischen Stan... Mehr Infos >>

Business Analyst / Analyst Corporate Finance
Die DEAG Deutsche Entertainment Aktiengesellschaft (DEAG), ein führender Entertainment-Dienstleister und Anbieter von Live Entertainment, produziert und promotet Live-Events aller Genres und Größenordnungen in Europa. Mit ihren Konzerngesellschaften ist die DEAG an 22 Standorten in ihren ... Mehr Infos >>

Senior Accountant (m/w/d)
Die Motherson Group ist einer der 21 größten und am schnellsten wachsenden Anbieter von Komplett­system­lösungen für die globale Auto­mobil­indus­trie und bedient eine Viel­zahl weiterer Branchen wie Eisen­bahn, Luft- und Raum­fahrt, Medizin, IT und Logistik mit über 180.000 Mitar­beitern in 41 L... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

KIS Gebäudeflächen-Rechner (GFR 1.2)

Gebäuderechner.jpg

Mit diesem Excel-Tool haben Sie ein Hilfsmittel für die Immobilienverwaltung. Es können die qm-Flächen von Gebäuden gem. der Wohnflächenverordnung ermittelt werden.

Preis: 9,- EUR  Mehr Informationen >>

Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen und einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung