Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Ulf Matzen
Immer wieder kommen Fälle vor Gericht, bei denen um die Pflicht von gewerblichen Mietern gestritten wird, während eines coronabedingten Lockdowns weiter die Miete zu zahlen. Auch der Bundesgerichtshof hat zu einem solchen Fall kürzlich entschieden.

Kann man eine Mietimmobilie durch irgendwelche Umstände nicht so nutzen, wie vertraglich vorgesehen, drängt sich der Gedanke an eine Mietminderung auf. Fällt die Nutzungsmöglichkeit ganz weg, könnte dies auch eine Minderung auf null sein. Grundsätzlich muss der Vermieter nicht an dem Mangel der Mietimmobilie schuld sein, damit der Mieter die Miete mindern kann. Nun fragt es sich, ob auch eine allgemeine behördliche Betriebsschließung bei einer Gewerbeimmobilie den Mieter zu einem solchen Schritt berechtigt. Für den Mieter kommen noch weitere rechtliche Gründe in Betracht, um während der Schließung keine Miete zu zahlen. Ein oft diskutiertes Argument ist dabei die Störung der Geschäftsgrundlage.


Lange Zeit keine einheitliche Rechtsprechung

Die Rechtsprechung zu dieser Frage war lange uneinheitlich. So befasste sich das Oberlandesgericht Dresden mit einem Fall, in dem der Inhaber eines Textilgeschäfts während der behördlich angeordneten Schließung im April 2020 keine Miete bezahlt hatte. Der Händler führte dafür drei Gründe an:
  • Einen Mangel der Mietsache (Mietminderung 100 %),
  • eine Unmöglichkeit der Überlassung der Mieträume zum vereinbarten Zweck,
  • ein Recht auf Anpassung der Miete wegen einer "Störung der Geschäftsgrundlage" nach § 313 BGB.

Das Gericht sah hier keinen Mangel der Mietsache: Unter anderem seien die Mieträume in einem Zustand, der ihre Nutzung als Verkaufsraum und Lager für Textilien erlaube. Auch auf die Regeln der Unmöglichkeit der Vertragsdurchführung könne sich der Mieter hier nicht berufen. Das Gericht gestand dem Textilhändler aber eine Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zu – und zwar um 50 Prozent.

Von einer Störung der Geschäftsgrundlage geht man aus, wenn beide Vertragspartner bei Abschluss des Vertrages von bestimmten Gegebenheiten ausgehen. Dann jedoch ändern sich diese nachträglich so erheblich, dass man den Vertrag bei Kenntnis dieser Änderung gar nicht oder nicht in dieser Form abgeschlossen hätte. Wenn nun einem der beiden Vertragspartner das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist, hat er das Recht auf eine Anpassung der Konditionen. Hier hielt das Gericht es für angemessen, die Belastung hälftig auf beide Seiten zu verteilen – denn immerhin hätte keiner der Beteiligten bei Vertragsabschluss die Corona-Pandemie vorausahnen können (OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20).

BGH: Gebrauchsbeschränkung kein Mangel am Objekt selbst

Dieser Fall ging vor den Bundesgerichtshof. Die Klägerseite forderte nämlich weiter die volle Miete. Auch der BGH ließ keine Mietminderung zu. Voraussetzung dafür sei, dass die durch die Allgemeinverfügung zur Schließung bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zusammenhänge. Dies sei nicht der Fall gewesen.

Die Schließung habe nur an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr angeknüpft, den man aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt habe. Die Allgemeinverfügung habe jedoch weder dem Mieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch der Klägerin die Überlassung der Mieträume verboten. Das Mietobjekt habe daher weiter für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung gestanden.

Ein Mangel ergebe sich auch nicht aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur "Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien". Der Mieter habe nicht davon ausgehen können, dass der Vermieter mit der Vereinbarung dieses Zwecks das Risiko einer hoheitlich angeordneten Schließung im Falle einer Pandemie habe tragen wollen.

Der Ausweg: Die Störung der Geschäftsgrundlage

Der BGH gestand Geschäftsraummietern jedoch grundsätzlich das Recht zu, bei einer lockdownbedingten Zwangsschließung eine Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB zu verlangen. Der Mieter könne aber nicht in jedem Fall eine Anpassung fordern – schon gar nicht immer pauschal um 50 Prozent. Stattdessen müsse in jedem Einzelfall eine genaue Abwägung vorgenommen werden, um zu prüfen, welche Nachteile genau dem Mieter entstanden seien – zum Beispiel welcher Umsatzrückgang. Gemeint sei der Umsatzrückgang der Filiale und nicht der des Konzerns. Es sei auch zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Mieter zur Verringerung des Umsatzrückgangs ergriffen habe oder hätte ergreifen können.

Für eine Anwendbarkeit von § 313 BGB spreche hier auch der im Dezember 2020 eingeführte Art. 240 § 7 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Danach wird gesetzlich vermutet, dass eine schwerwiegende Änderung vertragsrelevanter Umstände stattgefunden hat, wenn ein Gewerberaummieter seine Räume infolge von staatlichen Corona-Maßnahmen nicht oder nur eingeschränkt für seinen Betrieb nutzen kann. Die Frage, ob diese Vorschrift rückwirkend anwendbar ist, hielt der BGH für nicht relevant, da sie nur einen begrenzten Regelungsgehalt habe.

Natürlich dürfe es in keinem Fall eine Überkompensation des Schadens geben. Daher seien auch bei der Anpassung der Miete staatliche Coronahilfen und Leistungen einer Betriebsschließungsversicherung zu berücksichtigen. Nicht zu berücksichtigen seien vergünstigte Kredite, da diese keine dauerhafte Kompensation darstellten. Nicht erforderlich sei eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters. Zu berücksichtigen seien hingegen durchaus die Interessen der Vermieterseite.

Der BGH verwies den Fall zur näheren Prüfung dieser Fragen an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21).

In seinen Erwägungen stellte der BGH auch klar, dass die Corona-Spezialregelung des Artikel 240 § 2 EGBGB hier nicht das übliche Mietrecht oder Schuldrecht aushebelt. Dabei handelt es sich um den zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters, wenn der Mieter zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 coronabedingt nicht zahlen konnte. Mit der Höhe der Miete habe diese Regelung nichts zu tun.

OLG Karlsruhe: Existenzgefährdung als Voraussetzung

Mit einem weiteren Fall befasste sich das Oberlandesgericht Karlsruhe. Auch hier ging es um ein Geschäft, das zu einer Einzelhandelskette gehörte. Auch dieses Gericht sah keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund für eine Mietminderung. Eine Störung der Geschäftsgrundlage komme grundsätzlich in Betracht. Allerdings sei von einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung für den Mieter nur auszugehen, wenn im konkreten Einzelfall besondere Umstände vorlägen – wie eine Existenzgefährdung des Mieters. Auch dürften die Interessen des Vermieters einer Anpassung des Vertrages nicht entgegenstehen. Da der Mieter hier keine ausreichenden Details zu seinem Umsatzrückgang, weiteren Einnahmemöglichkeiten etwa durch Onlinehandel, eingesparten Kosten durch Kurzarbeit etc. genannt hatte, wurde ihm keine Mietanpassung zugestanden (Urteil vom 24.2.2021, Az. 7 U 109/20).

Dieser Fall ist beim Bundesgerichtshof anhängig und wird nach den oben dargestellten Grundsätzen des BGH entschieden werden. Die Existenzgefährdung dürfte dabei als Argument keine Rolle spielen.

Saalmiete für eine Hochzeit: Gleiche Argumentation

Mit einer anderen Fallkonstellation beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im März 2022: Es ging um einen Saal, den ein Paar für seine Hochzeit am 1. Mai 2020 gemietet hatte. Diese musste abgesagt werden, weil zu dieser Zeit Treffen von mehr als zwei Personen im öffentlichen Raum verboten waren. Der Vermieter hatte einen Alternativtermin angeboten, das Hochzeitspaar war trotzdem vom Vertrag zurückgetreten.

Auch hier lehnte der BGH einen Mangel der Mietsache oder eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung ab, ließ aber eine Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage in der Theorie zu. Dieser Anspruch beschränke sich jedoch auf eine Verlegung des Termins. Diese sei dem Paar zumutbar, da es standesamtlich bereits seit zwei Jahren verheiratet sei. Der Vermieter musste also die im Voraus gezahlte Saalmiete nicht zurückzahlen (Urteil vom 2.3.2022, Az. XII ZR 36/21).

Fazit: Gute Karten für Vermieter, schwierige Mietanpassung

Für Mieter von Gewerberäumen gibt es bei einer lockdownbedingten Schließung demnach zwar keine Möglichkeit, eine Mietminderung geltend zu machen. Es kann jedoch durchaus eine Anpassung der Miete mit dem Argument einer Störung der Geschäftsgrundlage gefordert werden. Allerdings muss der Mieter vor Gericht dafür umfangreich darlegen, welchen Umsatzrückgang er genau erlitten hat und welche Maßnahmen ihm möglich waren, um den Schaden zu begrenzen. Dies dürfte oft schwierig sein. Pauschale Prozentsätze, mit denen man etwa bei Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter in der Praxis arbeiten könnte, hat der BGH nicht zur Verfügung gestellt.




letzte Änderung U.M. am 17.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Maryna Pleshkun


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Dokumentenverfolgung mit Excel

preview_dashboard_detail1_de.png
Mit diesem Excel-Tool erwerben Sie ein umfangreiches Werkzeug mit dem Tabellenvorlagen sowie Berechnungsmodelle und deren Ergebnisse in einem integrierten Dashboard präsentiert werden können. Die Dokumente der verschiedenen Projekte werden sorgfältig erfasst und sorgt für Übersichtlichkeit. 
Preis: 22,- EUR   Mehr Informationen >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Junior Accounting Specialist (w/m/d)
Mit über 15.000 Mitarbeitenden ist Bechtle eines der erfolgreichsten IT-Unternehmen und Marktführer in unserer Branche. Die Kombination aus Direktvertrieb von IT-Produkten mit umfassenden Systemhausdienstleistungen macht uns zum zukunftsstarken IT-Partner für Mittelstand, Konzerne und öffentliche... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter_in (m/w/d) Finanz­buchhaltung
„Besser Studieren“ ist das gelebte Motto der Jade Hochschule. In über 60 innovativen Studiengängen an den Studienorten Wilhelmshaven, Oldenburg und Elsfleth bilden wir über 6.000 Studierende wissenschaftlich und praxisnah aus. Über 170 Professorinnen und Professoren sowie ca. 400 Mitarbeitende en... Mehr Infos >>

Mitarbeiter Konzernrechnungswesen (m/w/d)
Unser kaufmännisches Team steuert unser Business mit Leiden­schaft für Planung, kreative Lösungen und Innova­tionen. Werden Sie Teil unseres viel­seitigen und engagierten Teams und meistern Sie mit uns gemeinsam täglich neue Heraus­forderungen. Mehr Infos >>

Buchhalter / Finanzbuchhalter (m/w/d) für Buchhaltung und Rechnungswesen
Für den Landesverband suchen wir ab dem 01.01.2025 einen Buchhalter / Finanzbuchhalter (m/w/d) für Buchhaltung und Rechnungs­wesen. Es handelt sich um eine unbefristete Teilzeit­stelle im Umfang von 25 Wochen­stunden. Die Anstellung erfolgt zentral bei der Bremischen Evangelischen Kirche. Mehr Infos >>

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Unser kaufmännisches Team steuert unser Business mit Leidenschaft für Planung, kreative Lösungen und Innovationen. Werden Sie Teil unseres vielseitigen und engagierten Teams und meistern Sie mit uns gemeinsam täglich neue Heraus­forderungen. Mehr Infos >>

Mitarbeiter Kreditoren- und Debitorenbuchhaltung (all genders)
Wir sind führender Hersteller exklusiver und individueller Verpackungs­lösungen für die Marken­artikel­industrie im hoch­wertigen Konsum- und Luxus­güter­bereich. Seit Jahr­zehnten begeistern wir unsere anspruchs­vollen Kunden mit Kreativität, ausgefeilten Techniken und höchster Qualität. In eige... Mehr Infos >>

Leiter Finanzbuchhaltung (m/w/d)
KYOCERA AVX ist ein weltweit führender Hersteller von hochentwickelten elektronischen Komponenten, die darauf ausgerichtet sind, technologische Innovationen zu beschleunigen und eine bessere Zukunft zu gestalten. Als hundertprozentige Tochtergesellschaft der Kyocera Corporation, verfügt KYOCERA A... Mehr Infos >>

Leiter* Finanzbuchhaltung / Head* of Accounting & Finance
DO WHAT YOU LOVE – als eines der größten internationalen Modeunternehmen, mit mehr als 1.200 Filialen weltweit, kreieren wir Mode für Erlebnismomente. NEW YORKER ist nicht nur ein Arbeitgeber, sondern auch ein Netzwerk aus motivierten und vielfältigen Teams, welches weitere echte Persönlichkeiten... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung Mietwohnungen

Betriebskostenabrechnung/ Nebenkostenabrechnung für Vermieter leicht gemacht! Mit diesem Tool lassen sich Betriebskosten kurzerhand erstellen. Durch zahlreiche Verlinkungen wird der Abrechnungsprozess deutlich vereinfacht. Mehr Informationen >>

Renditekalkulation für Eigentumswohnungen 

Unbenannt.png
Mit diesem Excel-Tool erhalten Sie einen optimalen Überblick über Rentabilität und Ertragschancen einer Eigentumswohnung. Es können schnell und einfach Entscheidungen über einen ETW-Kauf getroffen werden. Mehr Informationen >>

Muster-Betriebskostenabrechnung

Mit diesem Excel-Tool können Sie Ihre Betriebskosten-Abrechnungen nach Erhalt durch Ihren Vermieter selbst abstimmen oder als Vermieter selbst erstellen. Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen und einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>