Maklerprovision: Welche gesetzlichen Regeln gelten?

Beim Kauf einer Immobilie über einen Makler wird eine Provision fällig. Deren Spielregeln haben sich seit 23. Dezember 2020 geändert - zum Vorteil der Käufer. Im Bereich der Vermietung gelten schon seit einiger Zeit neue Regeln. Die Maklerprovision ist einer der größten Kostenpunkte beim Immobilienkauf. Oft erreicht sie eine fünfstellige Höhe. Seit Ende 2020 gelten neue Regeln, die Immobilienkäufer entlasten. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip.

Was ist überhaupt eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision wird auch als Maklergebühr oder Courtage bezeichnet. Sie ist der Lohn des Maklers dafür, dass er zwei Parteien für einen Geschäftsabschluss zusammenbringt. 
Verlangt werden kann sie nur bei Erfolg, und ihre Höhe ist ein prozentualer Anteil der Summe, über die sich das vermittelte Geschäft beläuft. Rechtsgrundlage ist § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Vom Makler getätigte Aufwendungen sind ihm nur zu ersetzen, wenn dies vereinbart war.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe der Provision bei einem Immobilienverkauf ist nicht gesetzlich festgelegt und es gibt regionale Unterschiede. Generell bewegt sie sich zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Bei sehr preisgünstigen Immobilien werden oft höhere Sätze verlangt oder Festbeträge vereinbart. In einigen Bundesländern war es bisher üblich, dass der Käufer die Provision allein zahlte, während in anderen eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer stattfand.

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Provision im Wohnungsvermittlungsgesetz festgelegt. Sie ist in einem Bruchteil oder Vielfachen der Miete anzugeben und darf für den Wohnungssuchenden zwei Monatsmieten (kalt) nicht überschreiten. Zusätzliche Gebühren darf ein Makler in der Regel nicht verlangen (§ 3 WoVermG).

Wann entsteht der Anspruch auf eine Maklerprovision?

Voraussetzung ist ein wirksamer Maklervertrag. Seit 23.12.2020 müssen Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Textform geschlossen werden. Es muss also einen lesbaren Text auf einem dauerhaften Datenträger geben, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Ohne Textform ist der Maklervertrag unwirksam. Beispiel: Ein Maklervertrag per E-Mail wäre wirksam, ein mündlicher nicht (§ 656a BGB). Die Textformpflicht bezieht sich nicht auf Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.    

Auch muss ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zwischen dem Kunden und einem Dritten abgeschlossen worden sein (nicht mit dem Makler selbst). Diesen Vertragsabschluss muss der Makler herbeigeführt haben - entweder durch den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder durch eine Vermittlung des Vertrages. Bei ersterer erhält der Kunde vom Makler alle Informationen, um den Vertrag selbst abzuschließen. Beim zweiten kommt der Vertrag dadurch zustande, dass der Makler den Vertragspartner überzeugt und den Vertrag aushandelt.

Seit Juni 2014 unterliegen Maklerverträge mit Verbrauchern dem 14-tägigen Widerrufsrecht, wenn sie außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder mit Hilfe von Fernkommunikation (online) abgeschlossen worden sind. Klärt der Makler den Verbraucher nicht korrekt über sein Widerrufsrecht auf, erlischt dieses erst nach 12 Monaten und 14 Tagen.

Das Widerrufsrecht erlischt auch vor Fristablauf, wenn der Kunde den Makler ausdrücklich dazu aufgefordert hat, mit der Tätigkeit anzufangen und der Makler seine Aufgabe vollständig erfüllt hat. Voraussetzung ist eine wirksame Widerrufsbelehrung, eine Belehrung über das Erlöschen des Widerrufsrechts und die Zustimmung des Kunden (§ 356 Abs. 4 BGB).

Dies soll den Makler davor schützen, dass er seine Leistung erbringt und der Kunde dann den Maklervertrag widerruft, um keine Provision zahlen zu müssen. Manche Maklerverträge stellen den Kunden daher vor die Wahl: Beginn der Tätigkeit erst nach 14 Tagen oder Zustimmung zum Erlöschen des Widerrufsrechts bei Vertragserfüllung.

Was hat sich gesetzlich beim Immobilienkauf geändert?

Seit 23.12.2020 gelten neue Regeln beim Immobilienkauf über einen Makler. Es ist nun nicht mehr möglich, den Käufer die gesamte Provision zahlen zu lassen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt oder mitbeauftragt hat.

Wenn ein Makler für beide Seiten tätig wird und mit Käufer und Verkäufer eine Provisionsvereinbarung hat, muss die Provision hälftig geteilt werden. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrages, für diese unentgeltlich tätig zu werden, darf er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 656c BGB).  

Hat der Makler nur mit einem Vertragspartner des Kaufvertrages einen Maklervertrag, ist eine Provisionsvereinbarung mit der anderen Seite nur wirksam, wenn beide Seiten eine Provision gleicher Höhe zahlen. Obendrein wird der Provisionsanspruch gegen die zweite Partei erst fällig, wenn derjenige, der den Makler beauftragt hat, seine Provision tatsächlich gezahlt hat und er oder der Makler dies der anderen Seite nachgewiesen haben (§ 656d BGB).

Damit ist die hälftige Provisionsteilung die Regel geworden. Beide Vorschriften  beziehen sich nur auf den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Sie gelten nicht für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser.  

Wie funktioniert das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen?

Das Bestellerprinzip wurde zum 1. Juni 2015 eingeführt. Es gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen. Geregelt ist es in § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Sein Grundsatz: Nur, wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.

Damit dürfen Makler von einem Wohnungssuchenden kein Geld verlangen oder annehmen, außer, sie nehmen im Auftrag des Wohnungssuchenden mit dem Vermieter erstmalig Kontakt auf. Damit wurde die Praxis beendet, dass Vermieter den Makler beauftragen und Mieter die Provision zahlen.
 
Mieter dürfen immer noch von sich aus einen Makler mit der Suche nach einer Wohnung beauftragen - etwa beim Umzug in eine andere Stadt. Wird der Makler dann fündig, muss der Mieter Provision zahlen. Aber nicht, wenn der Makler die Wohnung schon vorher im Vermieterauftrag anbieten sollte. Im Zweifel ist der Makler dafür beweispflichtig. Umgehungen sind unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermG).    

Wie wird versucht, das Bestellerprinzip zu umgehen?

Die bekannteste Methode ist die "Besichtigungsgebühr". Zum Teil werden auch Vertragsabschluss- oder Bearbeitungsgebühren erhoben und einige Makler benennen sich selbst in "Immobilienberater" oder Ähnliches um. Derartige Gebühren sind jedoch unzulässig (§ 3 Abs. 3 WoVermG) und eine andere Berufsbezeichnung ändert nichts daran, dass es sich um Maklertätigkeiten handelt und dass die Betreffenden rechtlich Makler sind. Hier drohen Bußgelder (§ 8 WoVermG) sowie die Rückforderung gezahlter Beträge durch Kunden (BGH, Az. III ZR 153/09).

Von Vermietern wird manchmal versucht, die Maklergebühr mit Hilfe überhöhter Ablösezahlungen für Einrichtungen wie Einbauküche oder Einbauschränke wieder hereinzubekommen. Dies ist legal, der Betrag muss jedoch in etwa dem Gebrauchswert und Abnutzungsgrad der Gegenstände entsprechen. Steht die verlangte Summe in auffälligem Missverhältnis zum Wert, ist die Vereinbarung unwirksam (§ 4a Abs. 2 WoVermG). Dies ist der Fall, wenn der Kaufpreis 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt (BGH, Az. VIII ZR 212/96).

Fazit

Bei der Vermietung hat sich der Markt an das Bestellerprinzip gewöhnt. Beim Verkauf von Immobilien scheinen sich die Neuregelungen noch nicht überall herumgesprochen zu haben. Immobilienkäufern kann nur empfohlen werden, sich an ein seriöses Maklerunternehmen zu wenden, das die gesetzlichen Regeln einhält. Zum Teil ist schon an den hohen Provisionssätzen zu erkennen, dass keine Provisionsteilung stattfindet.

letzte Änderung U.M. am 29.11.2021
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur Panthermedia / bacho

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