Maklerprovision: Welche gesetzlichen Regeln gelten?

Beim Kauf einer Immobilie über einen Makler wird eine Provision fällig. Deren Spielregeln haben sich seit 23. Dezember 2020 geändert - zum Vorteil der Käufer. Im Bereich der Vermietung gelten schon seit einiger Zeit neue Regeln. Die Maklerprovision ist einer der größten Kostenpunkte beim Immobilienkauf. Oft erreicht sie eine fünfstellige Höhe. Seit Ende 2020 gelten neue Regeln, die Immobilienkäufer entlasten. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip.

Was ist überhaupt eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision wird auch als Maklergebühr oder Courtage bezeichnet. Sie ist der Lohn des Maklers dafür, dass er zwei Parteien für einen Geschäftsabschluss zusammenbringt. 
Verlangt werden kann sie nur bei Erfolg, und ihre Höhe ist ein prozentualer Anteil der Summe, über die sich das vermittelte Geschäft beläuft. Rechtsgrundlage ist § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Vom Makler getätigte Aufwendungen sind ihm nur zu ersetzen, wenn dies vereinbart war.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe der Provision bei einem Immobilienverkauf ist nicht gesetzlich festgelegt und es gibt regionale Unterschiede. Generell bewegt sie sich zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Bei sehr preisgünstigen Immobilien werden oft höhere Sätze verlangt oder Festbeträge vereinbart. In einigen Bundesländern war es bisher üblich, dass der Käufer die Provision allein zahlte, während in anderen eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer stattfand.

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Provision im Wohnungsvermittlungsgesetz festgelegt. Sie ist in einem Bruchteil oder Vielfachen der Miete anzugeben und darf für den Wohnungssuchenden zwei Monatsmieten (kalt) nicht überschreiten. Zusätzliche Gebühren darf ein Makler in der Regel nicht verlangen (§ 3 WoVermG).

Wann entsteht der Anspruch auf eine Maklerprovision?

Voraussetzung ist ein wirksamer Maklervertrag. Seit 23.12.2020 müssen Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Textform geschlossen werden. Es muss also einen lesbaren Text auf einem dauerhaften Datenträger geben, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Ohne Textform ist der Maklervertrag unwirksam. Beispiel: Ein Maklervertrag per E-Mail wäre wirksam, ein mündlicher nicht (§ 656a BGB). Die Textformpflicht bezieht sich nicht auf Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.    

Auch muss ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zwischen dem Kunden und einem Dritten abgeschlossen worden sein (nicht mit dem Makler selbst). Diesen Vertragsabschluss muss der Makler herbeigeführt haben - entweder durch den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder durch eine Vermittlung des Vertrages. Bei ersterer erhält der Kunde vom Makler alle Informationen, um den Vertrag selbst abzuschließen. Beim zweiten kommt der Vertrag dadurch zustande, dass der Makler den Vertragspartner überzeugt und den Vertrag aushandelt.

Seit Juni 2014 unterliegen Maklerverträge mit Verbrauchern dem 14-tägigen Widerrufsrecht, wenn sie außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder mit Hilfe von Fernkommunikation (online) abgeschlossen worden sind. Klärt der Makler den Verbraucher nicht korrekt über sein Widerrufsrecht auf, erlischt dieses erst nach 12 Monaten und 14 Tagen.

Das Widerrufsrecht erlischt auch vor Fristablauf, wenn der Kunde den Makler ausdrücklich dazu aufgefordert hat, mit der Tätigkeit anzufangen und der Makler seine Aufgabe vollständig erfüllt hat. Voraussetzung ist eine wirksame Widerrufsbelehrung, eine Belehrung über das Erlöschen des Widerrufsrechts und die Zustimmung des Kunden (§ 356 Abs. 4 BGB).

Dies soll den Makler davor schützen, dass er seine Leistung erbringt und der Kunde dann den Maklervertrag widerruft, um keine Provision zahlen zu müssen. Manche Maklerverträge stellen den Kunden daher vor die Wahl: Beginn der Tätigkeit erst nach 14 Tagen oder Zustimmung zum Erlöschen des Widerrufsrechts bei Vertragserfüllung.

Was hat sich gesetzlich beim Immobilienkauf geändert?

Seit 23.12.2020 gelten neue Regeln beim Immobilienkauf über einen Makler. Es ist nun nicht mehr möglich, den Käufer die gesamte Provision zahlen zu lassen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt oder mitbeauftragt hat.

Wenn ein Makler für beide Seiten tätig wird und mit Käufer und Verkäufer eine Provisionsvereinbarung hat, muss die Provision hälftig geteilt werden. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrages, für diese unentgeltlich tätig zu werden, darf er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 656c BGB).  

Hat der Makler nur mit einem Vertragspartner des Kaufvertrages einen Maklervertrag, ist eine Provisionsvereinbarung mit der anderen Seite nur wirksam, wenn beide Seiten eine Provision gleicher Höhe zahlen. Obendrein wird der Provisionsanspruch gegen die zweite Partei erst fällig, wenn derjenige, der den Makler beauftragt hat, seine Provision tatsächlich gezahlt hat und er oder der Makler dies der anderen Seite nachgewiesen haben (§ 656d BGB).

Damit ist die hälftige Provisionsteilung die Regel geworden. Beide Vorschriften  beziehen sich nur auf den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Sie gelten nicht für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser.  

Wie funktioniert das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen?

Das Bestellerprinzip wurde zum 1. Juni 2015 eingeführt. Es gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen. Geregelt ist es in § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Sein Grundsatz: Nur, wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.

Damit dürfen Makler von einem Wohnungssuchenden kein Geld verlangen oder annehmen, außer, sie nehmen im Auftrag des Wohnungssuchenden mit dem Vermieter erstmalig Kontakt auf. Damit wurde die Praxis beendet, dass Vermieter den Makler beauftragen und Mieter die Provision zahlen.
 
Mieter dürfen immer noch von sich aus einen Makler mit der Suche nach einer Wohnung beauftragen - etwa beim Umzug in eine andere Stadt. Wird der Makler dann fündig, muss der Mieter Provision zahlen. Aber nicht, wenn der Makler die Wohnung schon vorher im Vermieterauftrag anbieten sollte. Im Zweifel ist der Makler dafür beweispflichtig. Umgehungen sind unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermG).    

Wie wird versucht, das Bestellerprinzip zu umgehen?

Die bekannteste Methode ist die "Besichtigungsgebühr". Zum Teil werden auch Vertragsabschluss- oder Bearbeitungsgebühren erhoben und einige Makler benennen sich selbst in "Immobilienberater" oder Ähnliches um. Derartige Gebühren sind jedoch unzulässig (§ 3 Abs. 3 WoVermG) und eine andere Berufsbezeichnung ändert nichts daran, dass es sich um Maklertätigkeiten handelt und dass die Betreffenden rechtlich Makler sind. Hier drohen Bußgelder (§ 8 WoVermG) sowie die Rückforderung gezahlter Beträge durch Kunden (BGH, Az. III ZR 153/09).

Von Vermietern wird manchmal versucht, die Maklergebühr mit Hilfe überhöhter Ablösezahlungen für Einrichtungen wie Einbauküche oder Einbauschränke wieder hereinzubekommen. Dies ist legal, der Betrag muss jedoch in etwa dem Gebrauchswert und Abnutzungsgrad der Gegenstände entsprechen. Steht die verlangte Summe in auffälligem Missverhältnis zum Wert, ist die Vereinbarung unwirksam (§ 4a Abs. 2 WoVermG). Dies ist der Fall, wenn der Kaufpreis 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt (BGH, Az. VIII ZR 212/96).

Fazit

Bei der Vermietung hat sich der Markt an das Bestellerprinzip gewöhnt. Beim Verkauf von Immobilien scheinen sich die Neuregelungen noch nicht überall herumgesprochen zu haben. Immobilienkäufern kann nur empfohlen werden, sich an ein seriöses Maklerunternehmen zu wenden, das die gesetzlichen Regeln einhält. Zum Teil ist schon an den hohen Provisionssätzen zu erkennen, dass keine Provisionsteilung stattfindet.

letzte Änderung U.M. am 16.02.2021
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur Panthermedia / bacho

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Veranstaltungen

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

CJ_Muster_titel-190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>
Anzeige

Neueste Stellenangebote

Sie möchten über neu eingehende Stellenangebote automatisch informiert werden? Dann können Sie unseren kostenfreien Jobletter abonnieren. Mit diesem erhalten Sie alle 14 Tage die aktuellsten Stellenanzeigen und weitere Arbeitsmarkt-News. Jobletter jetzt abonnieren >>
Anzeige

Kennzahlen-Guide

Kennzahlen-Guide-klein.pngÜber 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 

Preis: ab 12,90 Euro Brutto mehr Informationen >>
 

Dashboards mit Excel

dashboards_cover.jpgWie erstelle ich ein Tacho- oder Ampel-Diagramm? Wie kann ich Abweichungen in Tabellen ansprechend visualisieren? Das wird Ihnen hier anschaulich erklärt.

Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR
oder E-Book für 24,90 EUR 
mehr Informationen >>

  

Reporting 1x1

reporting1x1-klein.jpgViel ist zum Berichtswesen oder Reporting schon geschrieben worden. Dennoch zeigen Umfragen, dass rund 50 Prozent der Empfänger von Berichten mit dem Reporting nicht zufrieden sind. Jörgen Erichsen erklärt in diesem Buch die Bedeutung und die Handhabung des Berichtswesens speziell für kleinere Betriebe. Mit zahlreichen Beschreibungen, Beispielen und Checklisten.

Taschenbuch in Farbe für 24,90 EUR
oder E-Book für 15,90 EUR 
mehr Informationen >>

Anzeige

Ihr Fachbeitrag

Autorin_pm_Jasper_Grahl.jpgGerne veröffentlichen wir auch ihren Fachbeitrag im Themenbereich Mietrecht und Immobilienverwaltung. Eine kurze Autorenvorstellung oder Unternehmensdarstellung am Ende des Artikels ist möglich. Informationen dazu erhalten Sie in der Rubrik "Mitmachen" >>.
Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.
Anzeige

Renditeberechnung Ferienimmobile - VermietungBewertung Ferienimmobilie.png

Mit diesem hilfreichen Excel-Tool können Sie schnell und einfach die Rentabilität einer gewerblichen Vermietung Ihrer Ferienimmobilie berechnen und Investitionsentscheidungen treffen. Zusätzlich wird automatisch ein Restschuldplan erstellt.
Preis: 24,37 EUR Mehr Informationen >>
Anzeige
Excel-Vorlagen-Markt.de
Anzeige
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Anzeige

Stellenmarkt

Bilanzbuchhalter (m/w/d) als stellvertretende Leitung der Finanzbuchhaltung
Als erfolgreicher Fachgroßhandel mit Sortimentsschwerpunkten in den Bereichen Elektro-Installationen, Haus- und Lichttechnik sowie Heizung und Sanitär bieten wir Interessierten beste Chancen. An 30 Standorten im Norden und Westen Deutschlands sorgen insgesamt 750 Beschäftigte für zufriedene Kunde... Mehr Infos >>

Finanzbuchhalter / Steuerfachangestellter für unsere Buchhaltung (m/w/d)
Richemont vereint einige der weltweit führenden Maisons für Luxusartikel mit besonderer Expertise in der Fertigung von Schmuck, exklusiven Uhren und Premium-Accessoires. Jedes Maison steht für eine eigene stolze Tradition des Stils, der Qualität und des Handwerks, und Richemont hat sich zur Aufga... Mehr Infos >>

Finanzbuchhalter / Steuerfachangestellter für unsere Retail Finance Backoffice Abteilung (m/w/d)
Richemont vereint einige der weltweit führenden Maisons für Luxusartikel mit besonderer Expertise in der Fertigung von Schmuck, exklusiven Uhren und Premium-Accessoires. Jedes Maison steht für eine eigene stolze Tradition des Stils, der Qualität und des Handwerks, und Richemont hat sich zur Aufga... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

Excel-Tool: KIS-Photovoltaik-Rendite (PVR 1.1)

KIS_PVR_1.jpgDas Excel-Tool ermittelt die Rendite und den Ertrag einer Investition in eine Photovoltaik-Anlage. Es können bzgl. Anlagenleistung, Preisentwicklungen, Planungs-, Abschreibungszeiträume individuelle Zeiträume gewählt werden.


Preis: 19,- EUR  Mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Investitionsrechner

Investitionsrechner.jpg
Der RS- Investitionsrechner ermittelt Ihnen den Kapitalwert oder internen Zinsfuß für Ihre Investitions- vorhaben. Zusätzlich können Sie die Rentabilität und die Amortisations- zeit Ihres Investitionsvorhabens berechnen lassen. Mehr Informationen >>

RS Toolpaket - Controlling

RS Toolpaket.jpg
Wir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! Mehr Informationen >>

RS Plan

index_RS-Plan.jpg
Unternehmens- Planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kennzahlen. Preis: 119,- EUR Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 24,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR, Mehr Infos >>
Anzeige

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR mehr Informationen >>
Anzeige

Software-Tipp

Baukostenrechner-150px.jpgDer Excel-Baukostenrechner unterstützt Sie in der Kalkulation der Kosten Ihres Hausbaus mit einer detaillierte Kosten- und Erlösplanung. Zusätzlich bietet Ihnen dieses Excel-Tool einen Plan / IST-Vergleich sowie verschiedene andere Auswertungen.. Preis 30,- EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Excel-Vorlagen-Paket für Hausverwalter

4. Residualwertberechnung.jpg
Dieses Excel-Vorlagen-Paket enthält folgende Tools:
  • Nebenkostenabrechnung für Eigentumswohnung
  • Rendite – Berechnungsprogramm
  • Residualwertberechnung für eine Immobilie
  • Steuerberechnung für Immobilienanlage 
Zum Shop >>