Eigenbedarfskündigung: Das müssen Vermieter beachten

Udo Reuß
Die Eigenbedarfskündigung dürfte der häufigste Grund sein, aus dem Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag beenden. Allerdings gibt es hierfür einige Voraussetzungen und Formalien zu berücksichtigen. Wer diese einhält, der hat gute Chancen, falls es Widerstand gegen die Kündigung gibt und der Fall möglicherweise sogar vor Gericht landet. Doch soweit muss es gar nicht kommen. Eine Checkliste fasst die wichtigsten Punkte zusammen, die Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten müssen.

Im Gesetz ist die Eigenbedarfskündigung nur in einem einzigen Satz geregelt: im § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.


Berechtigte Personen

Naheliegend ist, dass der Eigentümer seine eigene Wohnung benutzen darf, falls er diese für sich benötigt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich ein verheirateter Vermieter von seiner Frau trennt, aus der bisherigen Wohnung ausziehen muss und daher seine bisher vermietete Wohnung selbst beziehen möchte. Hier liegt der Eigenbedarf auf der Hand.

Eine Eigenbedarfskündigung ist zudem auch für nahe Angehörige möglich, also für die eigenen Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Eltern, Großeltern, Enkel, Nichten und Neffen. Zu den Kreis der begünstigten Personen können auch gehören:
  • der Ehegatte
  • oder eingetragene Lebenspartner (bei einer gleichgeschlechtlichen Beziehung),
  • Nichtverwandte, die dem Haushalt angehören wie Haushaltshilfen,
  • Au-Pairs oder
  • Pflegepersonen.

Braucht jemand aus diesem Kreis für eigene Zwecke diese Wohnung, kann Eigenbedarf vorliegen.
Achtung! Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Kann der Vermieter ein besonders enges Verhältnis zu einer bestimmten Person darlegen, dann kann auch diese nichtverwandte Person berechtigt sein.

Wichtig ist auf jeden Fall, dass der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung die Person, die die Wohnung künftig nutzen will, konkret benennt. Möchte beispielsweise der Sohn mit seiner Freundin einziehen, muss deren Name jedoch nicht ausdrücklich genannt werden. Es genügt als Angabe "Sohn XY mit seiner Lebensgefährtin" im Kündigungsschreiben.

Die Kündigung muss auf jeden Fall schriftlich erfolgen und persönlich von allen Vermietern unterschrieben werden. Damit der Zugang nachgewiesen werden kann, sollte die Eigenbedarfskündigung per Einschreiben geschickt oder persönlich übergeben werden – am besten in Anwesenheit eines Zeugen.
Tipp: Eine unvermittelte Kündigung kann bei manchem Mieter eine heftige Emotion auslösen. Überlegen Sie sich daher, ob es nicht besser wäre, vorab ein persönliches Gespräch zu suchen, um die Situation zu erklären und danach erst die schriftliche Kündigung auszuhändigen.

Korrekte Frist setzen

Im Kündigungsschreiben müssen Sie den genauen Termin nennen, bis zu dem die Wohnung zu räumen ist. Dabei müssen Sie eine rechtmäßige Frist setzen. Besteht das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre, ist die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate. Bis zu acht Jahre verdoppelt sich die Frist auf sechs Monate und sogar neun Monate beträgt sie, wenn der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren läuft.

Eine Erleichterung bei Kündigungen gibt es in einem Zweifamilienhaus, bei dem die eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird und die andere vermietete gekündigt wird. Hier braucht sich der Vermieter nicht auf Eigenbedarf zu berufen. Allerdings muss er dem Mieter für den Auszug drei Monate mehr Zeit lassen. Dies schreibt § 573a Abs. 1 BGB vor. Folglich beträgt die Kündigungsfrist dann zwischen sechs und zwölf Monaten.

Ein weiterer Sonderfall liegt dann vor, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Bezüglich der zuvor vermieteten Wohnung muss der Vermieter für eine Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist beachten. Diese beträgt mindestens drei Jahre nach dem Kaufdatum, in manchen Kommunen sogar zehn Jahre. Letzteres gilt beispielsweise in Berlin. Geregelt ist dies in lokalen Kündigungssperrfristverordnungen.

Geeignetheit der Wohnung

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist, muss diese gut begründet sein. Die anstehende Trennung vom Partner, ein Jobwechsel oder ein anderer nachvollziehbarer Grund muss im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Es muss nachweisbar sein, dass die Wohnung tatsächlich benötigt wird und weiterhin zum Wohnen genutzt wird. Es genügt nicht, dass sich der Eigentümer mit der Kündigung mögliche Optionen offen hält, diese vielleicht selbst oder durch einen Familienangehörigen zu nutzen.

Ein konkreter Anlass läge beispielsweise vor, wenn der Vermieter aus München seine Wohnung in Berlin nun seiner Tochter überlassen möchte, die ab dem Wintersemester für die nächsten Jahre in Berlin studieren möchte. Selbst wenn das Studium nur auf zwei Jahre angelegt wäre, wäre dies ein konkreter, nachvollziehbarer Anlass. Handelt es sich jedoch um eine 120 Quadratmeter große Wohnung, in der zuvor eine vierköpfige Familie wohnte, könnte die Familie einwenden, dass diese Wohnung viel zu groß für die Single-Tochter sei und daher unzweckmäßig sei.

Widerspruch des Mieters

Die Mieter könnten Widerspruch einlegen. Dafür haben sie bis zu zwei Monate vor dem im Kündigungsschreiben gesetzten Auszugstermin Zeit. Der Vermieter sollte in seinem Kündigungsschreiben aufnehmen, dass der Mieter bis spätestens zwei Monate vor dem gesetzten Kündigungstermin den Widerspruch schriftlich erklären kann.

Für einen Einspruch muss der Mieter darlegen, dass der Auszug eine besondere Härte darstellen würde. Das kann dann der Fall sein, wenn beispielsweise der Mieter schon sehr lange in der Wohnung ist, gehbehindert ist und befürchten muss, von seiner kleinen Rente keine bezahlbare Wohnung in der Metropole zu finden.

Weitere Härtefälle könnten sein:
  • Körperbehinderung,
  • schwere Krankheit,
  • Schwangerschaft,
  • Mieter steht unmittelbar vor einer wichtigen Prüfung.

In den beiden letzten Fällen bietet sich ein Lösungsweg darin an, die Kündigungsfrist auf einen für den Mieter zumutbaren Termin zu verschieben. Ein weiterer möglicher Grund für einen Einspruch wäre, falls der Mieter Kenntnis darüber hätte, dass dem Vermieter eine zweckmäßige Alternativwohnung zur Verfügung stünde, die stattdessen für ihn oder seine Angehörigen nutzbar wäre. Mit einem berechtigten Widerspruch kann der Mieter erreichen, dass das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt werden muss.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Sollte der gekündigte Mieter stichhaltige Anhaltspunkte haben, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, kann er der Kündigung widersprechen und zunächst in der Wohnung bleiben. Sogar nach einem Auszug kann eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung teuer kommen.

So kann der Mieter eventuell Schadensersatz für höhere Mietkosten, Umzugsaufwendungen, Makler- und Renovierungskosten verlangen (beispielhaft: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10. Mai 2016, Az. VIII ZR 214/15). Spätestens wenn der Mieter Widerspruch erhebt, sollten sich Vermieter Rat holen. Hilfreich kann der Vermieterverband Haus und Grund (www.hausundgrund.de) sein oder ein Rechtsanwalt, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat.

CHECKLISTE
  1. Formale Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung:
    • schriftlich,
    • von allen Vermietern unterschrieben,
    • sichere Übergabe: am besten per Einschreiben oder persönlich,
    • Begründung,
    • konkrete Benennung, für wen Eigenbedarf angemeldet wird,
    • korrekte Fristsetzung.

  2. Konkrete Benennung:
    • Wohnung für Vermieter selbst,
    • für Familienangehörigen oder
    • für nahestehende Person = Angehörige des Haushalts.

  3. Begründung:
    • Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, benötigt Wohnung;
    • zu diesem Zeitpunkt;
    • Wohnung wird weiterhin bewohnt und
    • ist hierfür zweckmäßig (ist zum Beispiel nicht überdimensioniert);
    • es gibt keine Alternativwohnung des Vermieters.

  4. Kündigungsfristen:
    • abhängig von Wohndauer 3, 6 oder 9 Monate;
    • bei einem Zweifamilienhaus keine Eigenbedarfskündigung, dafür aber verlängern sich gesetzliche Kündigungsfristen um 3 Monate;
    • bei Umwandlung von Mietshaus in Eigentumswohnungen Sperrfrist beachten: 3 bis 10 Jahre.

  5. Widerspruch des Mieters:
    • Frist für Mieter: bis 2 Monate vor gesetztem Auszugstermin;
    • Begründung: unzumutbare Härte, Alternativwohnung, vorgetäuschter Eigenbedarf;
    • möglicher Handlungsbereich des Vermieters: späterer Auszug, Alternativwohnung anbieten, Unterstützung beim Umzug und/oder der Wohnungssuche, gütliche Einigung, Klage vor Gericht.





letzte Änderung W.V.R. am 01.03.2023
Autor(en):  Udo Reuß
Bild:  panthermedia.net / Nils Melzer

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