Kündigung wegen Ruhestörung - 5 Tipps für Mieter

Einem Mieter einfach kündigen, wenn er einmal die Musik zu laut gedreht hat? So einfach ist das nicht. Selbst eine mehrmalige Lärmbelästigung durch einen Mieter gibt dem Vermieter nicht ohne Weiteres das Recht zur Kündigung des Mietvertrags. Das hat das Amtsgericht Lichtenberg in Berlin formuliert (Az. AZ 109 C 254/09). Vielmehr muss von dem Mieter eine dauerhafte, nachhaltige Störung des Hausfriedens ausgehen (§ 569 BGB). Erst eine Gefährdung anderer Mieter würde eine fristlose Kündigung rechtfertigen (§ 543 BGB).

Gerichte entscheiden immer im Einzelfall. Will ein Vermieter also einem Mieter wegen Ruhestörung kündigen, muss er jeden einzelnen Fall mit genauen Angaben zu Art, Zeitpunkt und Dauer der Ruhestörung. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Kündigung mündlich über seine Gründe informiert hat. Auf der Grundlage dieser Aufzeichnungen kann der Vermieter den Mieter in einer Mahnung dazu auffordern, sein Verhalten zu ändern. Erst wenn es nach der Mahnung zu weiteren Fällen von Ruhestörung kommt, kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2004 entschieden (Az. VIII ZR 218/03).
5 Tipps für Mieter bei fristloser Kündigung wegen Ruhestörung

Aus den Pflichten für den Vermieter ergibt sich, dass ein Mieter keineswegs rechtlos ist, wenn er vom Vermieter eine Kündigung wegen Ruhestörung erhalten hat. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck fasst die Rechte von Mietern in einer solchen Situation in fünf Tipps zusammen, die Betroffene kennen sollten:

1. Vor jeder Räumung ist eine Räumungsklage erforderlich:

Geht es um Ruhestörung, sprechen Vermieter meist eine fristlose Kündigung aus. In diesem Fall müssen Mieter aber nicht einfach sofort nach Ablauf des gesetzten Datums aus der Wohnung raus. Bleibt der Mieter in der Wohnung, ist nämlich zunächst eine Räumungsklage des Vermieters erforderlich. Das Gericht überprüft dann in diesem Verfahren, ob die Kündigung des Vermieters wirksam ist. Ohne Räumungsklage kann der Vermieter auch keine Räumung verlangen.

2. Räumung nur durch Gerichtsvollzieher zulässig:

Der Vermieter ist nicht dazu berechtigt, selbst eine Zwangsräumung durchzuführen. Die Räumung muss auch nach gewonnener Räumungsklage von einem Gerichtsvollzieher vorgenommen werden.

3. Hausfriedensbruch bei eigenmächtiger Räumung des Vermieters:

Tausch der Vermieter etwa das Schloss aus, um sich so eigenmächtig in den Besitz der Wohnung zu bringen, liegt damit in der Regel ein Hausfriedensbruch vor, der strafbar ist. Mieter können in diesem Fall sofort die Polizei verständigen. Außerdem besteht die Möglichkeit vor dem Amtsgericht einen Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung zu stellen, mit der man umgehend wieder in die Wohnung kommen kann.

4. Formale Anforderungen an Kündigungen:

Die Anforderungen auch in formaler Hinsicht an eine Kündigung wegen Lärm sind nicht ganz unerheblich. Insbesondere müssen die Kündigungsgründe in der Kündigung ausreichend beschrieben werden. In der Regel sind vorherige Abmahnungen notwendig. Der Praxis scheitern viele derartige Kündigungen schon an dem Fehlen einer Abmahnung bzw. an Formvorschriften.

5. Vermieter muss Kündigungsgründe beweisen:

Im Räumungsprozess muss der Vermieter die Kündigungsgründe beweisen. Das bedeutet, er muss den Lärm, die Intensität und Häufigkeit beweisen. Das ist in der Praxis sehr schwierig. Mieter haben daher gute Aussichten einem Räumungsprozess zu gewinnen und damit dauerhaft in der Wohnung verbleiben zu können.

letzte Änderung W.V.R. am 24.08.2018
Autor(en):  Wolff von Rechenberg
Quelle:  Rechtsanwalt Alexander Bredereck
Bild:  panthermedia.net / Lars Zahner

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