Reform der Heizkostenverordnung: Was müssen Immobilieneigentümer wissen?

Die Heizkostenverordnung wurde geändert. Fernablesbare Zähler sind der neue Standard, und Vermieter müssen außer Nachrüstpflichten auch umfassende neue Informationspflichten gegenüber den Mietern beachten.

Am 1.12.2021 ist eine Reform der Heizkostenverordnung in Kraft getreten, die eine Reihe von zusätzlichen Regelungen - und zusätzlichen Pflichten für Vermieter - einführt. Die Neuregelung setzt mit einiger Verspätung die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie in deutsches Recht um. Ende August 2025 will die Bundesregierung die Auswirkungen der Reform evaluieren und ggf. Änderungen vornehmen. Dabei geht es insbesondere um die Fragen, inwieweit für Mieter zusätzliche Betriebskosten durch neue Zähler entstehen und ob die Vorschriften für spürbare Heizkosteneinsparungen sorgen.

Neue Messgeräte: Fernablesung ist Standard

Zähler und Heizkostenverteiler, die seit Inkrafttreten der Neuregelung eingebaut werden, müssen fernablesbar sein. Allerdings führt der Austausch eines einzelnen Messgeräts nicht zu einer Pflicht zur Komplett-Umstellung auf fernablesbare Zähler. Dies hilft Hauseigentümern jedoch auf längere Sicht nicht weiter, denn bis 31.12.2026 müssen auch im Bestand sämtliche Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme entweder nachgerüstet oder ausgetauscht werden, um fernablesbar zu sein. Ausnahmen gibt es nur, wenn dieser Schritt für den Eigentümer nur mit unzumutbarem Aufwand umsetzbar wäre, eine unzumutbare Härte darstellen würde oder technisch nicht umsetzbar ist.


Als fernablesbar gelten Geräte, für deren Ablesung nicht die Wohnung betreten werden muss. Schon nach Ablauf eines Jahres ab Inkrafttreten der Neuregelung dürfen nur noch Geräte neu installiert werden, die an ein dem Messstellenbetriebsgesetz entsprechendes Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Dabei handelt es sich um ein Kommunikationsgerät, das einerseits die Daten der einzelnen Zähler erhält, andererseits aber über eine Schnittstelle für ein Heimnetzwerk und über eine IP-Schnittstelle für die Außenkommunikation verfügt. So können Zählerdaten von außen abgerufen werden. Alle Verbindungen sind verschlüsselt und das Gateway stellt sicher, dass nur autorisierte Geräte Zugang erhalten. Gerade bei einem "Smart-Home" ist das Smart-Meter-Gateway ein wichtiges Hilfsmittel.

Allerdings muss laut Heizkostenverordnung nur die Möglichkeit einer Anbindung bestehen, ein Smart-Meter-Gateway ist keine Pflicht. Es gibt Heizkostenverteiler oder Wärmezähler mit eigenem Funksender, die mit dem "Walk-by" oder "Drive-by" Verfahren arbeiten.
  • "Walk-by" bedeutet, dass der Ableser zwar zum Gebäude fahren, aber nicht die jeweilige Wohnung betreten muss. Ein Abruf der Zählerdaten ist per USB-Stick am Laptop aus dem Treppenhaus möglich.
  • Beim Drive-by-Verfahren muss der individuelle Zähler nicht mehr per Funk angesteuert werden, um die Daten abzurufen. Stattdessen werden diese vom Zähler selbst im Abstand weniger Sekunden ständig oder auch zu einem voreingestellten Termin gesendet und können so praktisch "im Vorbeifahren" registriert werden. Mit diesem Verfahren können in kurzer Zeit die Daten vieler Zähler gewonnen werden. In Gebäuden liegt die Reichweite bei etwa 50 Metern.

Auch müssen alle Geräte künftig mit den Geräten anderer Hersteller kompatibel sein, sodass beispielsweise Zählerdaten unproblematisch durch einen anderen Ablesedienst ausgelesen werden können, der die Technik eines anderen Herstellers verwendet. Dies gilt für alle Geräte zur Verbrauchserfassung, die nach Ablauf eines Jahres ab Inkrafttreten der Neuregelung eingebaut werden.   

Neue Informationspflichten für Vermieter

Eine unangenehme Überraschung für Vermieter stellen die neuen Informationspflichten gegenüber den Mietern dar. Diese sind nun in § 6a der Heizkostenverordnung geregelt. Sobald in einer Mietimmobilie fernablesbare Zähler eingebaut sind, muss der Gebäudeeigentümer den Mietern (das Gesetz spricht hier von den Nutzern, was auch unentgeltliche Nutzung einschließt) regelmäßig Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser mitteilen. Diese müssen entweder auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten für Heizkostenverteiler beruhen.

Mitteilen heißt (laut Begründung der Verordnung): Die Information muss den Nutzer unmittelbar erreichen, ohne dass dieser erst von sich aus danach suchen muss. Möglichkeiten sind zum Beispiel Brief oder E-Mail. Ein Verfügbarmachen auf einem Webportal zum Abruf reicht höchstens dann aus, wenn der Nutzer auf anderem Weg darüber informiert wird, dass neue Daten vorliegen.  

Die Informationen müssen innerhalb folgender Zeitabstände erfolgen:

Für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 01.12.2021 beginnen:
  • mindestens zweimal im Jahr oder
  • wenn die Nutzer es verlangen, vierteljährlich.

Eine Pflicht zur vierteljährlichen Information besteht, wenn der Gebäudeeigentümer sich gegenüber dem Versorgungsunternehmen für die Zustellung der Abrechnung auf elektronischem Weg entschieden hat. Seit 1.01.2022 müssen - sobald fernablesbare Zähler verbaut sind - die Mieter monatlich informiert werden.

Verbrauchsinformationen nach diesem Stichtag müssen als Mindestinhalt haben: 
  • den Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden,
  • einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Nutzers sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers, soweit diese Daten erhoben worden sind, und
  • einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie.

Generell gilt für Heizkostenabrechnungen für Abrechnungszeiträume, die nach Inkrafttreten der Reform beginnen: Beruht die Heizkostenabrechnung auf dem tatsächlichen Verbrauch oder den Daten von Heizkostenverteilern, muss sie enthalten:  
  • Informationen über den Anteil der eingesetzten Energieträger. Bei Fernwärme auch die damit verbundenen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, ferner über erhobene Steuern, Abgaben und Zölle, und die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung, sowie für die Ablesung und Abrechnung.
  • Kontaktdaten von Verbraucherorganisationen, bei denen man sich zum Heizwärmeverbrauch beraten lassen kann.
  • Bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern Info über die Möglichkeit eines Streitbeilegungsverfahrens,
  • Vergleichswerte mit dem Verbrauch eines normierten Nutzers,
  • Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs dieses Nutzers in diesem Abrechnungszeitraum mit demjenigen aus dem letzten Abrechnungszeitraum als Grafik.

§ 6b HeizKV (neu) enthält Regelungen zum Datenschutz. So darf eine Erhebung, Speicherung und Verwendung von Daten aus einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen Sie darf nur stattfinden, soweit sie erforderlich ist, um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung und eine Abrechnung vorzunehmen oder die oben genannten Informationspflichten zu erfüllen.

Welche praktischen Folgen sind absehbar?

Vermieter können die Kosten für die einmalige Anschaffung neuer Zähler nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Denkbar wäre allenfalls eine Umlage im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung (8 % der  Kosten jährlich, § 559 BGB). Wahrscheinlich werden die meisten Vermieter fernablesbare Zähler mieten, was zu einer entsprechenden Erhöhung der Betriebskosten führen darf und wird. Eine echte  Kosteneinsparung bei der Ablesung setzt den Einsatz des Smart-Meter-Gateway voraus, da nur dann auf herumfahrendes Personal verzichtet werden kann.

Zwar erscheint die künftig vorgeschriebene Kompatibilität der Systeme verschiedener Hersteller sinnvoll, um den günstigsten Anbieter auswählen zu können. Da es im Bereich "Wärmemessung" jedoch nur wenige, große Anbieter gibt, ist hier kein intensiver Preiskampf zu erwarten. Die künftig vorgeschriebene monatliche Informationspflicht erhöht den Bürokratieaufwand massiv. Inwieweit sie einen Nutzen hat, indem sich Mieter mit den Daten beschäftigen und ihr Heizverhalten anpassen, wodurch dann Energie und letztlich CO2 eingespart werden, bleibt abzuwarten.

Auf der Homepage des Umweltbundesamtes kann ein Leitfaden "Verständliche monatliche Heizinformation als Schlüssel zur Verbrauchsreduktion" heruntergeladen werden, der sich an Messdienstleister, Wohnungswirtschaft und Verbraucher richtet (s. Webtipps).

Die Nutzer haben das Recht, ihren Kostenanteil um drei Prozent zu kürzen, wenn der Vermieter seinen Pflichten hinsichtlich Einbau fernablesbarer Zähler und Verbrauchsinformationen nicht nachkommt. Mehrere Verstöße führen dazu, dass sich die Kürzungsrechte summieren. Nach wie vor dürfen Nutzer die Heizkosten um 15 Prozent kürzen, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung für Wärme und Warmwasser stattfindet.


letzte Änderung U.M. am 24.05.2022
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Panthermediia.net / LCalek

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Der Autor:
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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