Kosten für Kabelempfang: Bald nicht mehr umlagefähig

Ulf Matzen
Der Gesetzgeber lässt das sogenannte Nebenkostenprivileg für TV-Kabelgebühren auslaufen. Neue Regelungen zum Glasfaserausbau sollen diesen beschleunigen und die Digitalisierung voranbringen. Wer vermietet, muss sich auf die neue Rechtslage einstellen.

Zum 1. Dezember 2021 ist ein neues Telekommunikationsgesetz (TKG) in Kraft getreten. Es ändert auch für Mieter und Vermieter einiges. Es gibt 12,5 Millionen Haushalte in Deutschland, deren Kabelanschluss über den Vermieter läuft. Mit anderen Worten: Die laufenden Kabelgebühren und Urheberrechtsgebühren für die Weiterleitung der Inhalte werden vom Vermieter bezahlt und als Teil der Nebenkosten (Betriebskosten) der Wohnung auf die einzelnen Mieter umgelegt. Dieses Modell läuft nun aus. Für neu gebaute oder fertiggestellte Hausverteilnetze ist es bereits seit 1. Dezember 2021 nicht mehr zulässig. Für bestehende Gebäudeverteilnetze gibt es eine Übergangsfrist bis 1. Juli 2024. Dann muss auch bei Bestandsgebäuden eine Umstellung erfolgt sein.


Das Nebenkostenprivileg läuft aus

Bisher galt für Kabelgebühren das sogenannte Nebenkostenprivileg, gesetzlich geregelt in § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung. Auch diese wurde entsprechend geändert. Danach waren die laufenden Kosten für Kabelanschlüsse als Nebenkosten umlagefähig. Zwar wählte allein der Vermieter den Anbieter aus. Mieter profitierten jedoch von den günstigen laufenden Kosten für den Sammelanschluss. Auf der anderen Seite mussten diese Kosten auch von Mietern getragen werden, die den Kabelanschluss nicht nutzen, weil sie zum Beispiel übers Internet, DVBT-2 oder eine Satellitenantenne fernsahen.

Künftig können Mieter selbst ihren Kabelanbieter auswählen oder sich für eine andere technische Variante des Fernsehempfangs entscheiden. Da es vor Ort oft nur einen bis drei Kabelanbieter gibt (am Beispiel Bayern: Vodafone und Unitymedia), ist die Auswahl in diesem Bereich sehr begrenzt. Die Mieter müssen in jedem Fall selbst Vertragspartner werden und einen Einzelvertrag abschließen. Die Kosten für einen Kabelanschluss werden über denen liegen, die bisher beim Sammelanschluss auf die einzelne Mietpartei entfallen sind. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Vermieter aufgrund der neuen Rechtslage bestehende Mehrfachnutzer-Verträge mit den Kabelgesellschaften zum Ende Juni 2024 wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kündigen können (§ 313 BGB).

Welche Kosten dürfen Vermieter künftig umlegen?

Umlagefähig sind ab 1. Juli 2024 lediglich die reinen Betriebskosten für
  • eine Gemeinschafts-Satellitenanlage
  • eine Breitband-Verteileranlage oder
  • eine gebäudeinterne Glasfaser-Verteilanlage.

Mit den Betriebskosten meint § 2 Nr. 15 Betriebskostenverordnung die Kosten des Betriebsstroms, bei Gemeinschaftsantennen auch die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft. Bei Glasfaser-Verteilanlagen gehören zu den Betriebskosten der Betriebsstrom und das unten näher erläuterte Bereitstellungsentgelt.

Können TV-Gebühren künftig über den Vermieter abgerechnet werden?

Auch künftig ist es im Prinzip möglich, Gebühren für die TV-Versorgung der Mieter über den Vermieter abzurechnen. Nur nicht über die Mietnebenkosten. Dies regelt § 71 TKG. Hier müsste mit jedem einzelnen Mieter eine separate Vereinbarung getroffen werden. Der Vermieter muss sich außerdem wie ein Anbieter öffentlich zugänglicher Telekommunikationsdienste verhalten. Er hat entsprechende Pflichten nach Teil 3 des TKG. So muss er sich an die Vorgaben zur Transparenz halten (§ 52 TKG), Informationspflichten nach §§ 54, 55 TKG beachten, die Regelungen zur Minderung nach § 57 TKG einhalten und auch Störungen unverzüglich und unentgeltlich beseitigen (§ 58 TKG).
Der Mieter kann nach Ablauf von 24 Monaten den Bezug von Telekommunikationsdiensten kündigen – dies gilt gegenüber dem Vermieter ebenso wie gegenüber jedem anderen Netzbetreiber und hat keinen Einfluss auf den Mietvertrag.

Schneller, breiter, tiefer: Was ist für den Glasfaserausbau geplant?

Stärker vorangetrieben werden soll der Glasfaserausbau. Wenn ein Vermieter das gesamte Gebäude ausschließlich mit neuen Glasfaserleitungen ausgestattet hat, darf dieser künftig gemäß § 72 TKG den Mietern ein sogenanntes Bereitstellungsentgelt berechnen, um die Kosten für den Ausbau abzudecken, die ihm selbst entstehen. Dieses Entgelt darf pro Jahr höchstens 60 Euro (brutto, inklusive Mehrwertsteuer) betragen und insgesamt höchstens den Betrag von 540 Euro je Wohneinheit erreichen. Es darf für maximal fünf Jahre erhoben werden. Dieser Zeitraum kann auf neun Jahre verlängert werden, wenn die Zeit sonst nicht zur Refinanzierung der Gesamtkosten reicht.
Wichtig: Das Bereitstellungsentgelt umfasst nicht den TV-Dienst an sich. Hier kann und muss jeder Mieter selbst einen TV-Anbieter auswählen und ggf. bezahlen.

Die Erhebung des Bereitstellungsentgelts von Mietern setzt voraus, dass der Vermieter zunächst eine Vereinbarung mit einem Anbieter öffentlicher Telekommunikationsnetze schließt. Kostet die Installation mehr als 300 Euro pro Wohnung, handelt es sich um eine sogenannte "aufwändige Maßnahme". In diesem Fall muss der Netzbetreiber gegenüber dem Vermieter begründen, warum so hohe Kosten entstehen. Gründe können zum Beispiel fehlende Leerrohre in einem Haus oder Denkmalschutzauflagen sein.

Der Vermieter wiederum ist in diesem Fall gehalten, mindestens drei Angebote von Netzbetreibern einzuholen und sich das wirtschaftlichste - nicht zwingend das billigste - auszusuchen. Er muss hier eine Abwägung vornehmen, was wirtschaftlich am sinnvollsten ist. Gibt es zum Beispiel bei einem Neubau keine drei Anbieter, die ein Angebot abgeben wollen, muss sich der Vermieter zumindest nachweisbar um drei Angebote bemüht haben. Es empfiehlt sich also, dies schriftlich zu tun und den Schriftverkehr aufzubewahren.
  • Eine Voraussetzung für die Erhebung des Bereitstellungsentgelts ist, dass jeder Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten unentgeltlich Zugang zum Hausnetz am Hausübergabepunkt bekommt.
  • Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Glasfaserausbau innerhalb des Gebäudes bis 31. Dezember 2027 fertiggestellt wird.
  • Da es sich bei dem Bereitstellungsentgelt um umlagefähige Betriebskosten handelt, muss der Mietvertrag außerdem eine Regelung enthalten, nach der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Worauf sollten Vermieter beim Thema Glasfaserausbau achten?

Wichtig für Vermieter ist jedoch, was nach Ablauf des Bereitstellungszeitraumes passiert, also der fünf bis neun Jahre, in denen das Bereitstellungsentgelt erhoben werden darf. Während des Bereitstellungszeitraums ist der externe Netzbetreiber dafür verantwortlich, dass alles funktioniert. Nach Ablauf dieses Zeitraumes geht die Verantwortung für die Betriebsbereitschaft der Hausanlage auf den Gebäudeeigentümer über. Bei Störungen muss also der Vermieter ein geeignetes Unternehmen beauftragen, das anrückt und das Problem löst. Natürlich muss er diesem Unternehmen auch technische Daten zur Verfügung stellen können und Zugang zum Gebäude gewähren. Er kann einen entsprechenden Dienstleistungsvertrag abschließen und all dies auf einen Dritten delegieren.

Die im Gebäude installierte Infrastruktur sollte so gewählt werden, dass möglichst wenig aktive Technologie verbaut ist – um laufende Kosten zu vermeiden, die nicht umlagefähig sind. Dies wird auch deshalb als wichtig angesehen, weil Drittanbietern kostenloser Zugang zum Hausnetz gewährt werden muss. Schließlich haben Mieter künftig die freie Wahl.

Von Bedeutung ist außerdem, wem die neuen Installationen im Gebäude gehören. Da es nicht selbstverständlich ist, dass alles ins Eigentum des Gebäudeeigentümers übergeht, sollte eine entsprechende Vereinbarung mit dem Telekommunikationsunternehmen getroffen werden, das den Ausbau vornimmt. Diese sollte vorsehen, dass alles mit Ende des Bereitstellungszeitraumes Eigentum des Vermieters wird. Denn: Nach Ende dieses Zeitraumes ist der Vermieter in der Verantwortung. Dieser muss Reparaturaufträge erteilen und Drittanbietern wie vorgeschrieben Netzzugang gewähren können, ohne erst irgendwo um Erlaubnis fragen zu müssen.




letzte Änderung U.M. am 22.02.2023
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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