Kostenexplosion: Dürfen Vermieter die Heizkosten unterjährig erhöhen?

In Anbetracht der derzeit rapide steigenden Heizkosten überlegen viele Vermieter, die Heizkosten für ihre Mieter unterjährig zu erhöhen. Ansonsten würden mit der Heizkostenabrechnung allzu hohe Nachzahlungen fällig werden, die viele Mieter womöglich gar nicht mehr schultern könnten. Und obendrein müssten die Vermieter übers Jahr die zusätzlichen Kosten vorstrecken.

Der Krieg in der Ukraine hat die Kosten für Heizöl deutlich erhöht. Der Heizölpreis lag im März 2022 um 144 Prozent höher, als im März des Vorjahres. Im Mai 2021 musste man für 100 Liter Heizöl 52,10 Euro bezahlen. Anfang Mai 2022 waren es 138,10 Euro pro 100 Liter. Hinzu kommen die Preissteigerungen aufgrund der CO2-Steuer, die jedoch derzeit gegenüber den Erhöhungen durch den Ukraine-Krieg kaum noch ins Gewicht fallen. Ein absehbares Ölembargo der EU gegenüber Russland – oder ein russischer Lieferstopp – werden die Preise noch mehr erhöhen. Wie sollen nun Vermieter auf die nach oben rasende Preisspirale reagieren?

Wie kann man die Heizkosten ohne Einverständnis des Mieters erhöhen?

Im Normalfall wird zwischen Mieter und Vermieter eine monatliche Heizkostenvorauszahlung vereinbart. Bei diesem Zahlungsmodell kann jede der Vertragsparteien durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Der Haken: Dies kann nur nach einer Jahresabrechnung geschehen. § 560 Abs. 4 BGB legt dies so fest. Eine unterjährige Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen ist also auf diesem Weg nicht möglich.

Zwar enthält § 560 Abs. 1 BGB eine abweichende Regelung für die Betriebskostenpauschale. Diese ist von den Vorauszahlungen zu unterscheiden. Eine Pauschale bedeutet, dass der Mieter zusätzlich zur Miete für die Betriebskosten jeden Monat einen festen Pauschalbetrag zahlt, über den der Vermieter nicht abrechnen muss. Eine unterjährige Erhöhung wäre erlaubt, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Aber: Die Vereinbarung einer Pauschale ist für die Heizkosten nicht zulässig, da für diese eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vorgeschrieben ist. Also scheidet auch diese Variante aus. Übrigens ist eine Betriebskostenpauschale grundsätzlich eher riskant für die Vermieterseite und wird daher selten vereinbart.

Wann kann eine unterjährige Erhöhung der Heizkosten stattfinden?

Es bleibt jedoch eine Möglichkeit: Die Erhöhung mit Zustimmung des Mieters. Der Vermieter kann die Vorauszahlungen für die Nebenkosten nämlich durchaus auch im laufenden Abrechnungsjahr anpassen, wenn der Mieter einverstanden ist. So mancher Mieter wird sich derzeit darauf einlassen, weil er sonst eine extreme Nachzahlung am Ende des Abrechnungszeitraumes zu erwarten hätte. Dies hat den Vorteil, dass der Vermieter nicht massiv in Vorleistung gehen muss. Der Mieter vermeidet eine übermäßige Nachzahlung. Eigentlich eine klassische Win-Win-Situation.

Zu empfehlen ist hier unbedingt eine schriftliche Absprache mit Unterschriften, damit es später keinen Streit gibt. Daraus sollte hervorgehen, ab wann die Erhöhung gelten soll – sinnvollerweise vom nächsten Monat an, soweit zeitlich noch umsetzbar.

letzte Änderung U.M. am 10.03.2023 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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