Problem Graffiti: Wer zahlt den Schaden?

Die Beseitigung von Graffiti an Hauswänden und Mauern ist eine teure Angelegenheit - und oft bleibt die Wand nicht lange weiß. Bleibt der Vermieter nun auf den Kosten sitzen? Oder hilft eine Versicherung? Unter welchen Umständen kann man Kosten auf die Mieter umlegen?

Vermieter müssen oft feststellen, dass Hauswände, Garagen oder andere Wände auf ihrem Grundstück mit Graffiti "verziert" worden sind. Die Beseitigung kostet gutes Geld und häufig tauchen bald neue Graffiti auf. Mancher Vermieter versucht, die entstehenden Kosten anteilig auf die Mieter umzulegen. Dies ist jedoch rechtlich nicht so einfach, denn die Gerichte entscheiden nicht einheitlich.

Wann kann man Graffiti-Beseitigungskosten als Betriebskosten umlegen?

Es gibt zwei wichtige Voraussetzungen, damit eine Kostenposition im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden kann:
  • Die Kostenart muss in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgelistet sein,
  • es muss sich um regelmäßig anfallende Kosten handeln.

Natürlich muss grundsätzlich auch im Mietvertrag vereinbart sein, dass der Mieter die umlagefähigen Betriebskosten trägt; dies ist aber bei allen heutigen Mietverträgen üblich.

Graffiti-Beseitigungskosten sind natürlich in der Betriebskostenverordnung nicht erwähnt. Dort gibt es jedoch zwei Positionen, unter die diese fallen könnten:
  • Kosten der Gebäudereinigung,
  • Sonstige Betriebskosten.

Wichtig zu wissen ist dabei: Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung kann der Vermieter grundsätzlich nicht umlegen.

Handelt es sich um Kosten der Gebäudereinigung?

Bei der Erläuterung dieser Position in § 2 BetrKV fällt auf, dass dort als Beispiele Kosten für Innen-Reinigungsarbeiten genannt werden (Treppenhaus, Hausflur). Diese Beispiele sind jedoch keine abschließende Aufzählung.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte können die Kosten der Graffiti-Beseitigung Gebäudereinigungskosten sein, wenn sie regelmäßig anfallen, also nicht nur alle paar Jahre in unregelmäßigen Abständen. Auch darf der Verursacher nicht zu ermitteln sein. Allerdings machte das Gericht eine Einschränkung: Ist die Substanz der Wand verletzt, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten, also um eine Reparatur und nicht mehr um Gebäudereinigung. Sind nur Malerarbeiten erforderlich, können diese - wenn sie regelmäßig anfallen - als Gebäudereinigungskosten durchgehen (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007, Az. 11 C 35/07).

Vor dem Landgericht Kassel scheiterte ein Vermieter mit der Anerkennung der Kosten als Betriebskosten. Zwar gestand ihm das Gericht auch in diesem Fall zu, dass Graffiti-Beseitigungskosten unter "Gebäudereinigung" fallen können. Die Kosten waren aber nicht regelmäßig angefallen (Landgericht Kassel, Urteil vom 14.07.2016, Az. 1 S 352/15).

Handelt es sich um "sonstige Betriebskosten"?

"Sonstige Betriebskosten" sind keine Position, in die alles hineingepackt werden kann, was nirgendwo anders passt. Grundsätzlich können hier nur Kosten angesetzt werden, die konkret und ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden. Ausnahme: Der Mieter hat durch schlüssiges Verhalten einer Kostenübernahme zugestimmt.

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln lehnte eine Umlage als Gebäudereinigungskosten ab, sah aber eine Umlage als sonstige Betriebskosten als zulässig an. Auch hier war die Voraussetzung, dass die Kosten regelmäßig entstehen und dass die Fassade nur gereinigt wird. Sobald die Substanz erneuert werde, handle es sich um eine nicht umlagefähige Instandsetzung. Hier ging es aber tatsächlich nur um eine Reinigung. Zwar war dazu nichts im Mietvertrag vereinbart worden. Da der Mieter aber vier Jahre lang regelmäßig die Graffiti-Beseitigungskosten gezahlt hatte, hatte er aus Sicht des Gerichts durch schlüssiges Verhalten zugestimmt. Eine mietvertragliche Regelung sei damit entbehrlich (Urteil vom 01.03.2017, Az. 6 C 54/16).  

Gilt Graffiti-Beseitigung als Instandhaltung?

Auch diese Ansicht wird von einigen Gerichten vertreten. So entschied das Landgericht Köln, dass die Entfernung von Graffiti von einer Fassade als "Instandhaltung" anzusehen sei. Daher seien die Kosten nicht umlagefähig (Urteil vom 22.05.2000, Az. 222 C 120/99).   
Das Landgericht Berlin sah die Kosten der Graffiti-Entfernung 2016 als Kosten der Instandhaltung und -setzung an. Es sei nicht relevant, ob diese Kosten regelmäßig anfallen würden (Urteil vom 19.02.2016, Az. 63 S 189/15).

Man kann zusammenfassen: Die Rechtsprechung zur Umlage der Kosten der Graffiti-Entfernung ist nicht einheitlich. Vor gerichtlichen Schritten sollte Rechtsrat zum konkreten Fall eingeholt und die örtliche Rechtsprechung geprüft werden.  

Welche Schadensersatzansprüche bestehen gegen die Sprayer?

§ 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches gewährt einen Schadenersatzanspruch für widerrechtliche Schädigungen fremden Eigentums. Darunter fallen auch Graffiti-Schäden. In der Regel wird es jedoch schwierig sein, die Verursacher ausfindig zu machen.

Graffiti mit Erlaubnis

Teilweise wird versucht, das Auftauchen von Graffiti an unerwünschter Stelle zu vermeiden, indem man den Sprayern besondere Flächen zur Verfügung stellt. Die Stadt Mönchengladbach weist diese sogar auf einer Internetseite aus. Mancher Privatmann lässt auch Sprayer Auftragsarbeiten auf seinen Wänden anfertigen - dann kann er selbst bestimmen, was dort zu sehen ist. Andere Sprayer respektieren nämlich die Arbeit der "Kollegen".

Wie hält man den Schaden klein?

Heute gibt es Schutzfarben und -lacke, die eine so widerstandsfähige Oberfläche entwickeln, dass man Graffiti davon entfernen kann, ohne den Anstrich zu zerstören. Bei Wohnhäusern sollte man darauf achten, ob die Wärmedämmung eine diffusionsoffene Wandfarbe erfordert und ob die entsprechende Farbe dem entspricht. Ansonsten drohen Feuchtigkeit und Schimmel in der Dämmschicht.

Was zahlt die Versicherung?

Schäden durch Graffiti sind in einer Standard-Gebäudeversicherung nicht versichert. Manche Premium-Tarife sehen eine Kostenübernahme für Graffiti-Entfernung bis zu 10.000 Euro bei einem Selbstbehalt von 150 Euro vor.

Mietminderung wegen Graffiti?

Unter Umständen können Mieter wegen Graffiti die Miete mindern. Die Gerichte gestehen ihnen dies aber nur zu, wenn große Flächen bedeckt sind und die Bemalung das ortsübliche Maß überschreitet. Das Gebäude muss durch die Graffiti einen verwahrlosten Eindruck nach außen machen. Vom Vermieter in Auftrag gegebene Graffiti sind in keinem Fall ein Grund für eine Mietminderung, da es Sache des Vermieters ist, wie er seine Wand gestaltet. Das Amtsgericht Lichtenberg gestand einer Mieterin fünf Prozent Mietminderung zu, weil das Treppenhaus komplett mit Graffiti verunstaltet war - einschließlich Decke und Treppengeländer (Urteil vom 15.10.2009, Az. 103 C 138/09). Hier handelte es sich aber um einen extremen Fall.


letzte Änderung U.M. am 31.03.2021
Autor(en):  Ulf Matzen

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Der Autor:
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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