CO2-Steuer: Wie funktioniert das neue Stufenmodell für Mieter und Vermieter?

Die CO2-Abgabe auf fossile Energieträger müssen sich Mieter und Vermieter künftig teilen - nach einem Stufenmodell. Dieses soll Anreize für künftige Modernisierungen schaffen. Das geänderte Brennstoffemissionshandelsgesetz hat zum 1. Januar 2021 eine CO2-Abgabe auch auf Öl und Gas eingeführt. Genauer gesagt begann zu diesem Zeitpunkt der Handel mit CO2-Emissionsrechten zunächst mit einem CO2-Preis von 25 Euro pro Tonne.

Im Jahr 2022 liegt dieser Preis bei 30 Euro pro Tonne CO2. Bis 2025 steigt die Steuer auf 55 Euro pro Tonne CO2. Ab 2026 ist geplant, den Preis für die CO2-Zertifikate per Versteigerung zu ermitteln - innerhalb eines Preiskorridors von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Sinn des Ganzen ist mehr Klimaschutz. Durch die Verteuerung fossiler Energieträger soll deren Nutzung eingeschränkt werden.

Für Bürger führt diese Steuer allerdings zu einer deutlichen Verteuerung der Energiekosten, insbesondere beim Heizen. Heizöl verteuert sich dadurch 2022 um 9,5 Cent pro Liter, Erdgas um 0,7 Cent pro Kilowattstunde.


Bisher mussten sich Vermieter mit diesem Thema noch nicht beschäftigen. Denn: Die Mieter trugen diese Kosten allein. Diese Zeiten sind jedoch bald vorbei. Zum 1. Januar 2023 wird ein Stufenmodell eingeführt, welches die Belastung durch die CO2-Steuer zwischen Mietern und Vermietern aufteilt. Diese Entscheidung wurde Anfang April 2022 von Bundeswirtschaftsminister Habeck, Bundesbauministerin Geywitz und Bundesjustizminister Buschmann mitgeteilt. Ein Gesetz dazu ist noch in Arbeit.

Eigentlich hatten sich die verschiedenen Ministerien der alten Bundesregierung im Mai 2021 darauf geeinigt, dass Mieter und Vermieter sich den CO2-Preis hälftig teilen sollten – zumindest befristet bis Ende 2024. Daraus ist nun aber nichts geworden.

Welche Gebäude sind betroffen?

Dieses Stufenmodell wird gelten für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie Gebäuden mit gemischter Nutzung, soweit darin Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen.

Harte Zeiten kommen insbesondere auf Vermieter älterer Bestandsgebäude zu: Je schlechter die Energiebilanz des Hauses ist, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter zu zahlen hat. Hier soll ein Anreiz für Vermieter geschaffen werden, ihre Gebäude energetisch zu sanieren - oder, je nach Standpunkt, eine Strafe für diejenigen, die dies nicht tun. Maßgeblich für die Aufteilungsstufe ist also die individuelle CO2-Emission des Gebäudes.

Welche Stufen wird es geben?

Das Stufenmodell soll dabei folgende zehn Stufen aufweisen:

kg CO2 pro m² pro Jahr	Anteil Vermieter	Anteil Mieter
unter 12 kg	0 %	100 %
12 bis 17 kg	10 %	90 %
17 bis 22 kg	20 %	80 %
22 bis 27 kg	30 %	70 %
27 bis 32 kg	40 %	60 %
32 bis 37 kg	50 %	50 %
37 bis 42 kg	60 %	40 %
42 bis 47 kg	70 %	30 %
47 bis 52 kg	80 %	20 %
über 52 kg	90 %	10 %

(Quelle der Zahlen: Bundesregierung, Pressemitteilung vom 3. April 2022)

Entspricht das Gebäude dem Standard "Effizienzhaus 55" und liegt damit unter der 12 kg-Grenze, muss der Vermieter keine CO2-Steuer mehr tragen.  Der Standard "EH 55" bedeutet: Ein solches Haus verbraucht nur 55 Prozent der Energie eines Standardhauses. Bisher wurde der Standard EH 55 bei Neubauten gefördert. Diese Förderung wurde aber zum 1. Februar 2022 beendet. Trotzdem gilt EH55 noch als Richtwert für die Stufeneinteilung der CO2-Abgabe. Und: Nach dem von der Ampel-Koalition im März 2022 beschlossenen Maßnahmenpaket soll ab Anfang 2023 EH 55 der allgemeine Standard für Neubauten sein – ohne Förderung.

Ausnahmeregeln für die Stufenregelung der CO2-Abgabe sollen laut Bundesregierung in Fällen gelten, in denen der Vermieter keine Modernisierungsmaßnahmen zugunsten der Energieeffizienz seines Gebäudes ergreifen kann – zum Beispiel bei Denkmalobjekten oder in Milieuschutzgebieten. In diesen Fällen ist eine nachträgliche Wärmedämmung und unter Umständen auch der Einbau einer emissionsfreien Heizung oft nicht möglich.

Was gilt für Gewerberäume?

Bei Nichtwohngebäuden wie etwa gewerblich genutzten Gebäuden wird eine 50/50-Aufteilung der CO2-Steuer vorgenommen werden. Vermieter und Mieter sollen eine abweichende Aufteilung aushandeln dürfen. Allerdings ist dies nur vorübergehend: Das Stufenmodell soll grundsätzlich künftig auch auf Nichtwohngebäude angewendet werden. Allerdings sollen in diesem Bereich noch ca. drei Jahre lang Daten gesammelt werden, um eine sinnvolle Umsetzung zu ermöglichen.

Wie werden die CO2-Kosten eines Gebäudes ermittelt?

Der Anteil der Mieter an der CO2-Steuer wird in der Heizkostenabrechnung berechnet und festgelegt. Diese Berechnung für jede Wohneinheit wird eine zusätzliche Aufgabe des Vermieters sein. Er kann aus Sicht der Bundesregierung einfach seine Brennstoffrechnung als Grundlage verwenden. Im Ergebnis wird hier zusätzlicher Aufwand für die Abrechnungsunternehmen entstehen, der deren Rechnung in die Höhe steigen lässt.

Axel Gedaschko, der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, hat in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass noch geklärt werden muss, wie man mit Fernwärme und bei Gasetagenheizungen verfährt. So hätten Vermieter bei der Fernwärme keinen Einfluss auf den Energieträger. Wird hier also künftig der CO2-Preis zwischen Mietern und Fernwärmeerzeugern aufgeteilt? Man darf gespannt sein - aber die Wahrscheinlichkeit spricht dagegen.

Vorgesehen ist außerdem ein Evaluierungsverfahren, um zu beobachten, ob das Stufenmodell tatsächlich Ergebnisse zeitigt und ob es möglich ist, das Modell an den Werten aus dem Energieausweis des Gebäudes auszurichten.

Welche Kritik gibt es aus der Wohnungswirtschaft?

Aus Kreisen der Wohnungswirtschaft ist zum Teil zu hören, dass das Stufenmodell der CO2-Bepreisung einen möglichen Eingriff in Art. 14 GG (das Eigentumsrecht) der Vermieter darstellen könnte. Wie dies von Gerichten beurteilt wird, kann bisher kaum vorausgesagt werden. Allerdings ist bei Grundrechtseingriffen immer eine Güterabwägung wahrzunehmen – und das Stufenmodell stellt ja gerade einen Versuch dar, Lasten zwischen den Beteiligten aufzuteilen.

Dies wäre natürlich beim starren 50/50-Modell ebenfalls gegeben – nur, dass dieses eben keinen echten Modernisierungsanreiz im Sinne der Klimaziele setzen würde. Eine Angreifbarkeit des endgültigen Gesetzes könnte jedoch eher gegeben sein, wenn einzelne Punkte im Sinne des Bestimmtheitsgrundsatzes nicht klar genug geregelt werden - wie etwa die Bestimmung des CO2-Verbrauches durch den Vermieter oder die Vorgehensweise bei besonderen Heizungsarten wie Fernheizung und Gasetagenheizung.

Wann ist der Ausstieg aus der Gasheizung geplant?

Das im März 2022 von der Ampelkoalition unter dem Eindruck des Ukrainekrieges vorgestellte Maßnahmenpaket sieht vor, dass alle neu eingebauten Heizungen bereits ab 2024 zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen. Dies soll einen Ausstieg aus der Gasheizung darstellen.

Von der Politik favorisiert wird eindeutig die Wärmepumpe. Allerdings ist die Vorlauftemperatur einer Wärmepumpe, die mit Umgebungsluft arbeitet, geringer als die einer Heizung mit fossilen Brennstoffen. Sie liegt bei 35 bis 40 Grad Celsius. Wirklich effektiv arbeitet eine solche Heizung nur in einem gut gedämmten Gebäude.

Und: Eine Wärmepumpenheizung verbraucht auch Strom. Besonders wirtschaftlich (im Sinne von geringem Stromverbrauch) arbeiten Wärmepumpenheizungen mit Flächenheizkörpern, also Fußboden- oder Wandheizungen. Trotzdem kann eine Wärmepumpenheizung auch mit Heizkörpern betrieben werden. Besondere, auf niedrige Vorlauftemperaturen ausgelegte Heizkörper sind im Handel erhältlich.

Nicht zu vergessen ist auch, dass das verwendete Kältemittel äußerst klimaschädlich ist und durch alternde Dichtungen entweichen kann. Regelmäßige Dichtheitskontrollen sind erforderlich und abhängig vom CO2-Äquivalent des in der Anlage enthaltenen Kältemittels auch vorgeschrieben.

Praktische Umsetzung und Berechnungsbeispiel

Wie die Aufteilung der CO2-Steuer zwischen Mieter und Vermieter praktisch erfolgen soll, steht derzeit noch nicht fest. Bezahlt wird die Steuer beim Einkauf des jeweiligen Brennstoffs, denn sie wird schlicht auf den Preis aufgeschlagen. Beabsichtigt ist, dass die Brennstoffrechnung alle Daten enthalten soll, die der Vermieter braucht, um die vorgeschriebene Aufteilung vorzunehmen.

Wahrscheinlich wird dies so gehandhabt werden, dass der Vermieter nicht mehr den kompletten Brennstoffpreis auf seine Mieter umlegen darf, sondern den Vermieter-Anteil der CO2-Steuer vorher davon abziehen muss. Aber, noch einmal: Bisher steht lediglich ein (heftig angegriffener) Gesetzesentwurf. Das Folgende ist also lediglich ein möglicher Rechenweg, und der genaue Gesetzeswortlaut bleibt abzuwarten.

Um festzustellen, wie hoch der von Ihnen zu zahlende Steueranteil ist, müssen Sie zuerst wissen, wie viele Kilogramm CO2 ihre Wohnung pro Quadratmeter und Jahr verursacht. Denn danach richtet sich die Stufeneinteilung.

Aus Ihrer Brennstoffrechnung können Sie ersehen, wie viel Sie verbraucht haben. Nehmen wir an, es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit einem Verbrauch von 2.000 Litern Heizöl im Jahr.

Das Problem ist nun: Wie viel CO2 erzeugt Ihre Heizung? Oder, wie viel CO2 entsteht aus einem Liter Heizöl? Die online zu findenden Angaben reichen hier je nach Quelle von 2,66 kg über 2,92 kg bis zu 3,2 kg pro Liter. Und auch die Effektivität der individuellen Heizung hat Einfluss darauf, wie viel CO2 wirklich entsteht. Soll man nun hier einen irgendwo veröffentlichten Durchschnittswert nehmen oder eine Zahl, die der eigene Heizungsbauer nennt? Eine Klärung durch den Gesetzgeber erscheint wünschenswert.

Verwenden wir hier erst einmal die 2,66 kg CO2 pro Liter Heizöl.

Ihre jährliche CO2-Emission beträgt: 2.000 Liter x 2,66 kg = 5.320 kg

Ihr Haus hat 150 qm. Ihre CO2-Emission pro Quadratmeter beträgt:

5.320 / 150 = 35,47 kg CO2 / qm.

Entsprechend dem Stufenplan wären Sie hier bei einer 50 / 50 Aufteilung der CO2-Steuer zwischen Mieter und Vermieter.

Die CO2-Steuer beträgt 2022 9,57 Cent brutto / Liter. Insgesamt zahlen Sie pro Jahr also 0,0957 Euro x 2.000 Liter = 191,40 Euro CO2 Steuer. Davon tragen Sie und Ihre Mieter je 95,70 Euro. Auf Ihre Mieter umlegen können Sie daher den Einkaufspreis minus 95,70 Euro.

letzte Änderung U.M. am 12.02.2025 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / tobs_lindner_gmx_de

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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