Mieterselbstauskunft: Absicherung für Vermieter

Die Mieterselbstauskunft gehört heute bei den meisten Wohnungsbesichtigungen selbstverständlich dazu. Allerdings können Vermieter hier einige Fehler machen - heute auch mit teuren Folgen aufgrund der DSGVO. Es kommt darauf an, die richtigen Fragen zu stellen.

Als Vermieter möchte man ungern an Mieter geraten, deren finanzielle Verhältnisse oder auch deren Zahlungsmoral sich später als instabil erweisen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Absicherung - darunter die gute alte Mietkaution, die jedoch betragsmäßig begrenzt ist. Natürlich zahlt es sich aus, auch schon bei der Mietersuche eine gesunde Vorsicht an den Tag zu legen. Weithin üblich geworden ist es daher, Mietinteressenten bei der Wohnungsbesichtigung eine sogenannte Mieterselbstauskunft ausfüllen zu lassen.

Mieterselbstauskunft - was ist das genau?

In einer Mieterselbstauskunft beantwortet der Mieter, wenn er sich für die besichtigte Mietwohnung entschieden hat, schriftlich Fragen des Vermieters, die diesem bei der Mieterauswahl helfen. Der Mieter ist nicht gesetzlich verpflichtet, den Fragebogen auszufüllen - allerdings verliert er andernfalls die Chancen auf die Wohnung. Gesetzliche Regelungen zur Mieterselbstauskunft gibt es nicht. Allerdings gibt es verschiedene Gerichtsurteile dazu. Für den Vermieter ist es hier wichtig, die richtigen Fragen zu stellen, um problematische Mieter rechtzeitig zu erkennen. Allerdings muss er auch wissen, welche Fragen der Mieter nicht zu beantworten braucht und welche man am besten von vornherein vermeidet. Besondere Aktualität hat dieses Thema auch wegen der Datenschutz-Grundverordnung.

Welchen Inhalt sollte die Selbstauskunft haben?

Der Vermieter sollte zunächst nach Namen und derzeitiger Anschrift fragen. Auch Geburtsdatum und Geburtsort sind wichtig, ferner der derzeit ausgeübte Beruf. Dann kommen die finanziellen Fragen: Wie hoch ist das Netto-Monatseinkommen? Wer ist der Arbeitgeber des Mietinteressenten? Unzulässig ist die Frage nach der Beschäftigungsdauer im Betrieb.

Wichtig ist auch, ob der Betreffende sich in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befindet und ob womöglich eine Lohnpfändung oder ein Gerichtsverfahren wegen ausstehender Miete laufen. Schließlich ist noch wichtig, wer genau einziehen möchte: Wie viele Personen werden zum Haushalt gehören, wie viele Erwachsene und Kinder, sollen Haustiere gehalten werden und, wenn ja, welche?

Muster-Beispiel für eine Mieterselbstauskunft als kostenfrei downloadbares PDF >>

Was muss der Mieter von selbst mitteilen?

Einige Dinge muss der Mietinteressent dem Vermieter unaufgefordert mitteilen. Nämlich die Tatsache, dass er seine Miete nur mithilfe der Sozialbehörden bestreiten kann. Auch ein laufendes Verbraucherinsolvenzverfahren muss der Mieter von sich aus beichten.

Welche Grundsätze gibt die Datenschutz-Grundverordnung vor?

Da es in der Mieterselbstauskunft um personenbezogene Daten geht, ist hier heutzutage auch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zu beachten. Diese hat allerdings grundsätzlich wenig daran geändert, was der Vermieter fragen darf, und was nicht. Denn auch vor der DSGVO haben die Gerichte entschieden, dass nur Dinge gefragt werden dürfen, die für das Mietverhältnis objektiv eine Rolle spielen.

Nach Artikel 5 DSGVO dürfen personenbezogene Daten nur für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke erhoben werden. Sie dürfen außerdem nicht in einer mit diesen Zwecken nicht zu vereinbarenden Weise weiterverarbeitet werden. Der Vermieter darf die Daten vom Fragebogen also nicht zweckentfremden oder an seinen Schwager weitergeben, der gerne Hausratsversicherungen verkaufen möchte.

Zu beachten ist darüber hinaus der Grundsatz der Datenminimierung: Die erhobenen Daten müssen dem Zweck angemessen und erheblich sowie auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein. Es dürfen also zum Beispiel keine eigentlich überflüssigen Daten gesammelt werden.

Gespeichert oder aufbewahrt werden dürfen die Daten nur so lange, wie es für den jeweiligen Zweck erforderlich ist. Das heißt: Vermieter müssen die Fragebögen der anderen Mietinteressenten vernichten, sobald sie den Mietvertrag mit dem neuen Mieter unterschrieben haben.

Welche Fragen sind tabu?

Eine ganze Reihe von Fragen darf der Vermieter nicht stellen. Stellt er sie trotzdem, darf der Mietinteressent ohne weiteres lügen. Denn: Er muss sich nicht die Chancen auf eine Wohnung verderben, nur weil der Vermieter unzulässige Fragen stellt.

Unzulässig sind Fragen nach:

• Religionszugehörigkeit,
• politischer Orientierung,
• ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit,
• sexueller Orientierung,
• Mitgliedschaft in einer Partei, einer Gewerkschaft oder dem Mieterverein,
• Vorstrafen oder strafrechtlichen Verurteilungen,
• Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung,
• Familienplanung (Heiratspläne, Schwangerschaft, Absicht Kinder zu bekommen),
• Raucher oder Nichtraucher,
• Erkrankungen oder Behinderungen,
• Hobbies, z. B. Musizieren.

Auch die Frage nach dem Familienstand (ledig oder verheiratet) wird meist als unzulässig angesehen. Unterschreibt nur ein Partner einer Beziehung den Mietvertrag, haftet auch nur dieser eine für die Miete - unabhängig von einer Ehe. Unterschreiben beide, haften beide als Gesamtschuldner. Daher ist der Familienstand für das Mietverhältnis irrelevant.

Was ist die Folge falscher Auskünfte?

Macht der Mietinteressent bei einer zulässigen Frage falsche Angaben, kann dies dem Vermieter später einen Kündigungsgrund liefern. Unter Umständen ist der Mietvertrag auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar. Aber: Nach Ansicht einiger Gerichte muss sich die falsche Auskunft schon auf etwas beziehen, was für das Mietverhältnis tatsächlich auch zum Zeitpunkt der Kündigung noch relevant ist.

So befasste sich das Landgericht Wiesbaden vor Jahren mit dem Fall eines Mieters, der fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung ("Offenbarungseid") zu seinem Vermögen abgegeben zu haben. Er war also schon einmal zahlungsunfähig gewesen. Die eidesstattliche Versicherung gibt es heute in dieser Form nicht mehr. Als die Vermieterin die Lüge herausfand, erklärte sie die Anfechtung des Mietvertrages.

Das Gericht ließ den Mietvertrag jedoch bestehen. Denn: Der Mieter war mittlerweile längst wieder zahlungsfähig und hatte in der zweijährigen Vertragslaufzeit stets pünktlich die Miete bezahlt. Seine frühere Zahlungsunfähigkeit war für das Mietverhältnis nicht mehr relevant (Az. 2 S 112/03).

Eine gegenteilige Entscheidung traf das Landgericht München I 2009: Hier hatte eine Mieterin sowohl ihr Gehalt beschönigt als auch ihren beruflichen Status als festangestellte Mitarbeiterin falsch angegeben. Auch sie hatte während der Mietzeit keinen Mietrückstand aufgebaut. Das Gericht war jedoch der Ansicht, dass der Vermieter nicht darauf warten müsse, dass ein Schaden eintrete - die Mieterselbstauskunft solle ja gerade verhindern, dass es zu Mietrückständen komme. Daher sei die Kündigung wirksam (Urteil vom 25. März 2009, Az. 14 S 18532/08). Hier ist die Rechtsprechung also nicht einheitlich.

Beantwortet der Mieter Fragen nicht wahrheitsgemäß, die der Vermieter gar nicht stellen durfte, hat dies keinerlei Auswirkungen auf das Mietverhältnis und stellt keinen Kündigungsgrund dar.

Drohen Bußgelder von der Datenschutzbehörde?

Seit Einführung der Datenschutzgrundverordnung sind die Spielregeln bei der Nutzung persönlicher Daten strenger geworden. Heute drohen Vermietern oder Maklern hohe Bußgelder, wenn sie mit den Daten der Mietinteressenten unsachgemäß umgehen.

Bußgelder können für unzulässige Fragen erhoben werden. Sie können aber auch erhoben werden, wenn Daten in die Hände von Dritten gelangen oder nicht gelöscht bzw. geschreddert werden, sobald man sie nicht mehr braucht.

Die Bußgelder nach der DSGVO sollen dabei grundsätzlich eine schmerzhafte Höhe für den Empfänger erreichen. Die Datenschutzbehörden richten sich dabei nach der Schwere des Verstoßes, aber auch nach dem Einkommen des Betreffenden. Es spielt also eine Rolle, ob es sich um einen privaten Vermieter, einen Makler oder eine große Wohnungsgesellschaft handelt. Bußgelder wegen Datenschutzverstößen sind heute keine Theorie mehr, sondern werden in allen Bereichen verhängt.

Hat der Vermieter einen Makler mit der Vermietung beauftragt, wird derjenige zur Zahlung des Bußgeldes herangezogen, der für den Fehler verantwortlich war, also zum Beispiel den Fragebogen mit den unzulässigen Fragen erstellt hat. Gibt der Vermieter dem Makler klare Anweisungen, unzulässige Fragen zu stellen, wird sich die Behörde an den Vermieter halten.

letzte Änderung U.M. am 07.03.2023 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / Michael Samtleben

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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