Mieterselbstauskunft: Absicherung für Vermieter

Ulf Matzen
Die Mieterselbstauskunft gehört heute bei den meisten Wohnungsbesichtigungen selbstverständlich dazu. Allerdings können Vermieter hier einige Fehler machen - heute auch mit teuren Folgen aufgrund der DSGVO. Es kommt darauf an, die richtigen Fragen zu stellen.

Als Vermieter möchte man ungern an Mieter geraten, deren finanzielle Verhältnisse oder auch deren Zahlungsmoral sich später als instabil erweisen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Absicherung - darunter die gute alte Mietkaution, die jedoch betragsmäßig begrenzt ist. Natürlich zahlt es sich aus, auch schon bei der Mietersuche eine gesunde Vorsicht an den Tag zu legen. Weithin üblich geworden ist es daher, Mietinteressenten bei der Wohnungsbesichtigung eine sogenannte Mieterselbstauskunft ausfüllen zu lassen.


Mieterselbstauskunft - was ist das genau?

In einer Mieterselbstauskunft beantwortet der Mieter, wenn er sich für die besichtigte Mietwohnung entschieden hat, schriftlich Fragen des Vermieters, die diesem bei der Mieterauswahl helfen. Der Mieter ist nicht gesetzlich verpflichtet, den Fragebogen auszufüllen - allerdings verliert er andernfalls die Chancen auf die Wohnung. Gesetzliche Regelungen zur Mieterselbstauskunft gibt es nicht. Allerdings gibt es verschiedene Gerichtsurteile dazu. Für den Vermieter ist es hier wichtig, die richtigen Fragen zu stellen, um problematische Mieter rechtzeitig zu erkennen. Allerdings muss er auch wissen, welche Fragen der Mieter nicht zu beantworten braucht und welche man am besten von vornherein vermeidet. Besondere Aktualität hat dieses Thema auch wegen der Datenschutz-Grundverordnung.

Welchen Inhalt sollte die Selbstauskunft haben?

Der Vermieter sollte zunächst nach Namen und derzeitiger Anschrift fragen. Auch Geburtsdatum und Geburtsort sind wichtig, ferner der derzeit ausgeübte Beruf. Dann kommen die finanziellen Fragen: Wie hoch ist das Netto-Monatseinkommen? Wer ist der Arbeitgeber des Mietinteressenten? Unzulässig ist die Frage nach der Beschäftigungsdauer im Betrieb.

Wichtig ist auch, ob der Betreffende sich in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befindet und ob womöglich eine Lohnpfändung oder ein Gerichtsverfahren wegen ausstehender Miete laufen. Schließlich ist noch wichtig, wer genau einziehen möchte: Wie viele Personen werden zum Haushalt gehören, wie viele Erwachsene und Kinder, sollen Haustiere gehalten werden und, wenn ja, welche?

Muster-Beispiel für eine Mieterselbstauskunft als kostenfrei downloadbares PDF >>

Was muss der Mieter von selbst mitteilen?

Einige Dinge muss der Mietinteressent dem Vermieter unaufgefordert mitteilen. Nämlich die Tatsache, dass er seine Miete nur mithilfe der Sozialbehörden bestreiten kann. Auch ein laufendes Verbraucherinsolvenzverfahren muss der Mieter von sich aus beichten.

Welche Grundsätze gibt die Datenschutz-Grundverordnung vor?

Da es in der Mieterselbstauskunft um personenbezogene Daten geht, ist hier heutzutage auch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zu beachten. Diese hat allerdings grundsätzlich wenig daran geändert, was der Vermieter fragen darf, und was nicht. Denn auch vor der DSGVO haben die Gerichte entschieden, dass nur Dinge gefragt werden dürfen, die für das Mietverhältnis objektiv eine Rolle spielen.

Nach Artikel 5 DSGVO dürfen personenbezogene Daten nur für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke erhoben werden. Sie dürfen außerdem nicht in einer mit diesen Zwecken nicht zu vereinbarenden Weise weiterverarbeitet werden. Der Vermieter darf die Daten vom Fragebogen also nicht zweckentfremden oder an seinen Schwager weitergeben, der gerne Hausratsversicherungen verkaufen möchte.

Zu beachten ist darüber hinaus der Grundsatz der Datenminimierung: Die erhobenen Daten müssen dem Zweck angemessen und erheblich sowie auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein. Es dürfen also zum Beispiel keine eigentlich überflüssigen Daten gesammelt werden.

Gespeichert oder aufbewahrt werden dürfen die Daten nur so lange, wie es für den jeweiligen Zweck erforderlich ist. Das heißt: Vermieter müssen die Fragebögen der anderen Mietinteressenten vernichten, sobald sie den Mietvertrag mit dem neuen Mieter unterschrieben haben.

Welche Fragen sind tabu?

Eine ganze Reihe von Fragen darf der Vermieter nicht stellen. Stellt er sie trotzdem, darf der Mietinteressent ohne weiteres lügen. Denn: Er muss sich nicht die Chancen auf eine Wohnung verderben, nur weil der Vermieter unzulässige Fragen stellt.

Unzulässig sind Fragen nach:
  • Religionszugehörigkeit,
  • politischer Orientierung,
  • ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit,
  • sexueller Orientierung,
  • Mitgliedschaft in einer Partei, einer Gewerkschaft oder dem Mieterverein,
  • Vorstrafen oder strafrechtlichen Verurteilungen,
  • Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung,
  • Familienplanung (Heiratspläne, Schwangerschaft, Absicht Kinder zu bekommen),
  • Raucher oder Nichtraucher,
  • Erkrankungen oder Behinderungen,
  • Hobbies, z. B. Musizieren.

Auch die Frage nach dem Familienstand (ledig oder verheiratet) wird meist als unzulässig angesehen. Unterschreibt nur ein Partner einer Beziehung den Mietvertrag, haftet auch nur dieser eine für die Miete - unabhängig von einer Ehe. Unterschreiben beide, haften beide als Gesamtschuldner. Daher ist der Familienstand für das Mietverhältnis irrelevant.

Was ist die Folge falscher Auskünfte?

Macht der Mietinteressent bei einer zulässigen Frage falsche Angaben, kann dies dem Vermieter später einen Kündigungsgrund liefern. Unter Umständen ist der Mietvertrag auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar. Aber: Nach Ansicht einiger Gerichte muss sich die falsche Auskunft schon auf etwas beziehen, was für das Mietverhältnis tatsächlich auch zum Zeitpunkt der Kündigung noch relevant ist.

So befasste sich das Landgericht Wiesbaden vor Jahren mit dem Fall eines Mieters, der fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung ("Offenbarungseid") zu seinem Vermögen abgegeben zu haben. Er war also schon einmal zahlungsunfähig gewesen. Die eidesstattliche Versicherung gibt es heute in dieser Form nicht mehr. Als die Vermieterin die Lüge herausfand, erklärte sie die Anfechtung des Mietvertrages.

Das Gericht ließ den Mietvertrag jedoch bestehen. Denn: Der Mieter war mittlerweile längst wieder zahlungsfähig und hatte in der zweijährigen Vertragslaufzeit stets pünktlich die Miete bezahlt. Seine frühere Zahlungsunfähigkeit war für das Mietverhältnis nicht mehr relevant (Az. 2 S 112/03).

Eine gegenteilige Entscheidung traf das Landgericht München I 2009: Hier hatte eine Mieterin sowohl ihr Gehalt beschönigt als auch ihren beruflichen Status als festangestellte Mitarbeiterin falsch angegeben. Auch sie hatte während der Mietzeit keinen Mietrückstand aufgebaut. Das Gericht war jedoch der Ansicht, dass der Vermieter nicht darauf warten müsse, dass ein Schaden eintrete - die Mieterselbstauskunft solle ja gerade verhindern, dass es zu Mietrückständen komme. Daher sei die Kündigung wirksam (Urteil vom 25. März 2009, Az. 14 S 18532/08). Hier ist die Rechtsprechung also nicht einheitlich.

Beantwortet der Mieter Fragen nicht wahrheitsgemäß, die der Vermieter gar nicht stellen durfte, hat dies keinerlei Auswirkungen auf das Mietverhältnis und stellt keinen Kündigungsgrund dar.

Drohen Bußgelder von der Datenschutzbehörde?

Seit Einführung der Datenschutzgrundverordnung sind die Spielregeln bei der Nutzung persönlicher Daten strenger geworden. Heute drohen Vermietern oder Maklern hohe Bußgelder, wenn sie mit den Daten der Mietinteressenten unsachgemäß umgehen.

Bußgelder können für unzulässige Fragen erhoben werden. Sie können aber auch erhoben werden, wenn Daten in die Hände von Dritten gelangen oder nicht gelöscht bzw. geschreddert werden, sobald man sie nicht mehr braucht.

Die Bußgelder nach der DSGVO sollen dabei grundsätzlich eine schmerzhafte Höhe für den Empfänger erreichen. Die Datenschutzbehörden richten sich dabei nach der Schwere des Verstoßes, aber auch nach dem Einkommen des Betreffenden. Es spielt also eine Rolle, ob es sich um einen privaten Vermieter, einen Makler oder eine große Wohnungsgesellschaft handelt. Bußgelder wegen Datenschutzverstößen sind heute keine Theorie mehr, sondern werden in allen Bereichen verhängt.

Hat der Vermieter einen Makler mit der Vermietung beauftragt, wird derjenige zur Zahlung des Bußgeldes herangezogen, der für den Fehler verantwortlich war, also zum Beispiel den Fragebogen mit den unzulässigen Fragen erstellt hat. Gibt der Vermieter dem Makler klare Anweisungen, unzulässige Fragen zu stellen, wird sich die Behörde an den Vermieter halten.




letzte Änderung U.M. am 07.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Michael Samtleben


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Excel-Tool: Paket für Hausverwalter

Unbenannt.png
Dieses umfangreiche Excel-Tool ist empfehlenswert für jeden Immobilienbesitzer im Privatbereich, aber auch insbesondere jedes Immobilienunternehmen, Makler, Banken usw. für den Geschäftsbereich. Das Paket beinhaltet unter anderem Vorlagen zu Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung, Rendite und weitere nützliche Berechnungen.
Preis: 49,-EUR  Mehr Infos >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Junior-Buchhalter (m/w/d) in der Immobilienwirtschaft
Die Optima-Aegidius-Firmengruppe ist ein Familienunternehmen, das seit über 50 Jahren rund 200.000 qm Immobilien im Wert von 2 Mrd. € im Eigen- und Fremdbestand in München, Berlin, New York, Kitzbühel und Cádiz verwaltet. Wir entwickeln Büro- und Wohnprojekte im In- und Ausland und stehen für ein... Mehr Infos >>

Anlagenbuchhalter:in (m/w/d)
Wir sind Helmholtz Munich. In einer sich schnell verändernden Welt entwickeln wir bahnbrechende Lösungen für eine gesündere Gesellschaft. Wir forschen in den Bereichen Stoffwechselgesundheit/​Diabetes, Umweltgesundheit, molekulare Targets und Therapien, Zellprogrammierung und ‑reparat... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter (m/w/d) Kreditorenbuchhaltung
AccorInvest ist Eigentümer und Betreiber eines Immobilienportfolios von mehr als 750 Hotels, die sich in Besitz und Pacht in 25 Ländern Europas, Lateinamerikas und Asiens befinden. In Europa investiert der Konzern in den Ausbau seines Immobilienportfolios (Novotel, Mercure, ibis, ibis styles,... Mehr Infos >>

Finanz-/Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Die Foundation for International Business Administration Accreditation (FIBAA) ist eine internationale, gemeinnützige Stiftung für Hochschulakkreditierung mit Stiftungssitz in Zürich und Office in Bonn. Der Auftrag der Stiftung ist die gemeinnützige Förderung von Qualität und Transparenz ... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter Abrechnung m/w/d
Prozesse, Visionen, Daten – als zuverlässiger Partner für Prozess- und Datenmanagement in der Energiewirtschaft kümmern wir uns bundesweit um die Prozesse unserer Auftraggeber. Über 450 engagierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an unseren Standorten Freiburg und Schwerin sorgen dafür, dass die ... Mehr Infos >>

Kaufmännischer Mitarbeiter (m/w/d)
Als Qualitätsadresse unter den Kommunikationsagenturen und aufgrund unserer über 35-jährigen Expertise zieren viele große Namen die lange Liste unserer anspruchsvollen Kundenmandate. Die Qualität unserer Arbeit schlägt sich nicht nur in unseren Beratungsleistungen nieder, sondern auch in einer pr... Mehr Infos >>

Mitarbeiter Kosten­rechnung (w/m/d)
Der Geschäftsbereich Finanzen und Controlling ist verant­wortlich für das Finanz- und Rechnungs­wesen des Forschungs­zentrums Jülich. Er gliedert sich in fünf Fach­bereiche und beschäftigt über 60 Mitarbeitende. Im Geschäfts­bereich werden alle Geschäfts­vorfälle buch­halterisch und kosten­rechne... Mehr Infos >>

Buchhalterin / Buchhalter im Fachgebiet Debitoren­buchhaltung (w/m/d)
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist die Immobiliendienstleisterin des Bundes, die die immobilienpolitischen Ziele der Bundesregierung unterstützt und für fast alle Bundesbehörden die notwendigen Flächen und Gebäude zur Verfügung stellt. Dementsprechend sind wir in ganz Deu... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können könne Sie in der vorgefertigten Tabelle alle Eigenschaften des vermieteten Objekts eintragen. Die Tabelle beinhaltet Rahmenfelder der Umlegbaren Betriebskosten, Nebenkostenanpassung, Steuerelemente und eine Briefvorlage für den Mieter.
Preis: 19,- EUR  mehr Informationen>>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>