Mieterselbstauskunft: Absicherung für Vermieter

Die Mieterselbstauskunft gehört heute bei den meisten Wohnungsbesichtigungen selbstverständlich dazu. Allerdings können Vermieter hier einige Fehler machen - heute auch mit teuren Folgen aufgrund der DSGVO. Es kommt darauf an, die richtigen Fragen zu stellen.

Als Vermieter möchte man ungern an Mieter geraten, deren finanzielle Verhältnisse oder auch deren Zahlungsmoral sich später als instabil erweisen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Absicherung - darunter die gute alte Mietkaution, die jedoch betragsmäßig begrenzt ist. Natürlich zahlt es sich aus, auch schon bei der Mietersuche eine gesunde Vorsicht an den Tag zu legen. Weithin üblich geworden ist es daher, Mietinteressenten bei der Wohnungsbesichtigung eine sogenannte Mieterselbstauskunft ausfüllen zu lassen.


Mieterselbstauskunft - was ist das genau?

In einer Mieterselbstauskunft beantwortet der Mieter, wenn er sich für die besichtigte Mietwohnung entschieden hat, schriftlich Fragen des Vermieters, die diesem bei der Mieterauswahl helfen. Der Mieter ist nicht gesetzlich verpflichtet, den Fragebogen auszufüllen - allerdings verliert er andernfalls die Chancen auf die Wohnung. Gesetzliche Regelungen zur Mieterselbstauskunft gibt es nicht. Allerdings gibt es verschiedene Gerichtsurteile dazu. Für den Vermieter ist es hier wichtig, die richtigen Fragen zu stellen, um problematische Mieter rechtzeitig zu erkennen. Allerdings muss er auch wissen, welche Fragen der Mieter nicht zu beantworten braucht und welche man am besten von vornherein vermeidet. Besondere Aktualität hat dieses Thema auch wegen der Datenschutz-Grundverordnung.

Welchen Inhalt sollte die Selbstauskunft haben?

Der Vermieter sollte zunächst nach Namen und derzeitiger Anschrift fragen. Auch Geburtsdatum und Geburtsort sind wichtig, ferner der derzeit ausgeübte Beruf. Dann kommen die finanziellen Fragen: Wie hoch ist das Netto-Monatseinkommen? Wer ist der Arbeitgeber des Mietinteressenten? Unzulässig ist die Frage nach der Beschäftigungsdauer im Betrieb.

Wichtig ist auch, ob der Betreffende sich in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befindet und ob womöglich eine Lohnpfändung oder ein Gerichtsverfahren wegen ausstehender Miete laufen. Schließlich ist noch wichtig, wer genau einziehen möchte: Wie viele Personen werden zum Haushalt gehören, wie viele Erwachsene und Kinder, sollen Haustiere gehalten werden und, wenn ja, welche?

Muster-Beispiel für eine Mieterselbstauskunft als kostenfrei downloadbares PDF >>

Was muss der Mieter von selbst mitteilen?

Einige Dinge muss der Mietinteressent dem Vermieter unaufgefordert mitteilen. Nämlich die Tatsache, dass er seine Miete nur mithilfe der Sozialbehörden bestreiten kann. Auch ein laufendes Verbraucherinsolvenzverfahren muss der Mieter von sich aus beichten.    

Welche Grundsätze gibt die Datenschutz-Grundverordnung vor?

Da es in der Mieterselbstauskunft um personenbezogene Daten geht, ist hier heutzutage auch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zu beachten. Diese hat allerdings grundsätzlich wenig daran geändert, was der Vermieter fragen darf, und was nicht. Denn auch vor der DSGVO haben die Gerichte entschieden, dass nur Dinge gefragt werden dürfen, die für das Mietverhältnis objektiv eine Rolle spielen.  

Nach Artikel 5 DSGVO dürfen personenbezogene Daten nur für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke erhoben werden. Sie dürfen außerdem nicht in einer mit diesen Zwecken nicht zu vereinbarenden Weise weiterverarbeitet werden. Der Vermieter darf die Daten vom Fragebogen also nicht zweckentfremden oder an seinen Schwager weitergeben, der gerne Hausratsversicherungen verkaufen möchte.

Zu beachten ist darüber hinaus der Grundsatz der Datenminimierung: Die erhobenen Daten müssen dem Zweck angemessen und erheblich sowie auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein. Es dürfen also zum Beispiel keine eigentlich überflüssigen Daten gesammelt werden.

Gespeichert oder aufbewahrt werden dürfen die Daten nur so lange, wie es für den jeweiligen Zweck erforderlich ist. Das heißt: Vermieter müssen die Fragebögen der anderen Mietinteressenten vernichten, sobald sie den Mietvertrag mit dem neuen Mieter unterschrieben haben.

Welche Fragen sind tabu?

Eine ganze Reihe von Fragen darf der Vermieter nicht stellen. Stellt er sie trotzdem, darf der Mietinteressent ohne weiteres lügen. Denn: Er muss sich nicht die Chancen auf eine Wohnung verderben, nur weil der Vermieter unzulässige Fragen stellt.

Unzulässig sind Fragen nach:
  • Religionszugehörigkeit,
  • politischer Orientierung,
  • ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit,
  • sexueller Orientierung,
  • Mitgliedschaft in einer Partei, einer Gewerkschaft oder dem Mieterverein,
  • Vorstrafen oder strafrechtlichen Verurteilungen,
  • Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung,
  • Familienplanung (Heiratspläne, Schwangerschaft, Absicht Kinder zu bekommen),
  • Raucher oder Nichtraucher,
  • Erkrankungen oder Behinderungen,
  • Hobbies, z. B. Musizieren.

Auch die Frage nach dem Familienstand (ledig oder verheiratet) wird meist als unzulässig angesehen. Unterschreibt nur ein Partner einer Beziehung den Mietvertrag, haftet auch nur dieser eine für die Miete - unabhängig von einer Ehe. Unterschreiben beide, haften beide als Gesamtschuldner. Daher ist der Familienstand für das Mietverhältnis irrelevant.

Was ist die Folge falscher Auskünfte?

Macht der Mietinteressent bei einer zulässigen Frage falsche Angaben, kann dies dem Vermieter später einen Kündigungsgrund liefern. Unter Umständen ist der Mietvertrag auch wegen arglistiger Täuschung anfechtbar. Aber: Nach Ansicht einiger Gerichte muss sich die falsche Auskunft schon auf etwas beziehen, was für das Mietverhältnis tatsächlich auch zum Zeitpunkt der Kündigung noch relevant ist.

So befasste sich das Landgericht Wiesbaden vor Jahren mit dem Fall eines Mieters, der fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung ("Offenbarungseid") zu seinem Vermögen abgegeben zu haben. Er war also schon einmal zahlungsunfähig gewesen. Die eidesstattliche Versicherung gibt es heute in dieser Form nicht mehr. Als die Vermieterin die Lüge herausfand, erklärte sie die Anfechtung des Mietvertrages.

Das Gericht ließ den Mietvertrag jedoch bestehen. Denn: Der Mieter war mittlerweile längst wieder zahlungsfähig und hatte in der zweijährigen Vertragslaufzeit stets pünktlich die Miete bezahlt. Seine frühere Zahlungsunfähigkeit war für das Mietverhältnis nicht mehr relevant (Az. 2 S 112/03).   

Eine gegenteilige Entscheidung traf das Landgericht München I 2009: Hier hatte eine Mieterin sowohl ihr Gehalt beschönigt als auch ihren beruflichen Status als festangestellte Mitarbeiterin falsch angegeben. Auch sie hatte während der Mietzeit keinen Mietrückstand aufgebaut. Das Gericht war jedoch der Ansicht, dass der Vermieter nicht darauf warten müsse, dass ein Schaden eintrete - die Mieterselbstauskunft solle ja gerade verhindern, dass es zu Mietrückständen komme. Daher sei die Kündigung wirksam (Urteil vom 25. März 2009, Az. 14 S 18532/08). Hier ist die Rechtsprechung also nicht einheitlich.  

Beantwortet der Mieter Fragen nicht wahrheitsgemäß, die der Vermieter gar nicht stellen durfte, hat dies keinerlei Auswirkungen auf das Mietverhältnis und stellt keinen Kündigungsgrund dar.

Drohen Bußgelder von der Datenschutzbehörde?

Seit Einführung der Datenschutzgrundverordnung sind die Spielregeln bei der Nutzung persönlicher Daten strenger geworden. Heute drohen Vermietern oder Maklern hohe Bußgelder, wenn sie mit den Daten der Mietinteressenten unsachgemäß umgehen.

Bußgelder können für unzulässige Fragen erhoben werden. Sie können aber auch erhoben werden, wenn Daten in die Hände von Dritten gelangen oder nicht gelöscht bzw. geschreddert werden, sobald man sie nicht mehr braucht.    

Die Bußgelder nach der DSGVO sollen dabei grundsätzlich eine schmerzhafte Höhe für den Empfänger erreichen. Die Datenschutzbehörden richten sich dabei nach der Schwere des Verstoßes, aber auch nach dem Einkommen des Betreffenden. Es spielt also eine Rolle, ob es sich um einen privaten Vermieter, einen Makler oder eine große Wohnungsgesellschaft handelt. Bußgelder wegen Datenschutzverstößen sind heute keine Theorie mehr, sondern werden in allen Bereichen verhängt.

Hat der Vermieter einen Makler mit der Vermietung beauftragt, wird derjenige zur Zahlung des Bußgeldes herangezogen, der für den Fehler verantwortlich war, also zum Beispiel den Fragebogen mit den unzulässigen Fragen erstellt hat. Gibt der Vermieter dem Makler klare Anweisungen, unzulässige Fragen zu stellen, wird sich die Behörde an den Vermieter halten.


letzte Änderung U.M. am 22.07.2021
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Michael Samtleben

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Veranstaltungen

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

CJ_Muster_titel-190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Studenten und Auszubildende 39,- EUR für zwei Jahre! Weitere Informationen >>
Anzeige

Wie zufrieden sind Sie mit uns?

Über Ihre Meinung und auch ihre Anregungen für Veränderungen oder Erweiterungen würden wir uns sehr freuen. Nur 10 kurze Fragen, die schnell beantwortet sind. Vielen Dank im Voraus für Ihre Mithilfe! zur Umfrage >>
Anzeige

Ihr Fachbeitrag

Autorin_pm_Jasper_Grahl.jpgGerne veröffentlichen wir auch ihren Fachbeitrag im Themenbereich Mietrecht und Immobilienverwaltung. Eine kurze Autorenvorstellung oder Unternehmensdarstellung am Ende des Artikels ist möglich. Informationen dazu erhalten Sie in der Rubrik "Mitmachen" >>.
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Weitere Informationen >>
Anzeige

Excel-Tool: Steuerberechnungsprogramm für Immobilienanlage

Unbenannt.png
Das Excel-Tool ist auf seiner Art und Weise einzigartig aufgebaut. Das bedeutet Sie müssen lediglich nur die grüne Eingabefelder mit Werten ausfüllen, dabei werden automatisch die Ergebnisfelder ausgewertet.
Preis: 18,- EUR  Mehr Informationen >>
Anzeige

Anzeige

Stellenmarkt

Buchhalterin / Buchhalter bzw. Sachbearbeiterin / Sachbearbeiter (w/m/d) im Hauptbuch der Sparte Finanzen
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) – Anstalt des öffentlichen Rechts – ist eine der größten Immobilieneigentümerinnen Deutschlands. Das Spektrum reicht von Wohn-, Industrie- und Gewerbeimmobilien über militärische und ehemals militärische Flächen bis hin zu forst- und landwir... Mehr Infos >>

Financial Accountant and Tax Specialist (m/w/d)
Die ANDRITZ Separation GmbH in Vier­kirchen ist Teil von ANDRITZ Separation − dem weltweit führenden Spezialisten für Trenn­technik. ANDRITZ Separation ist seit nunmehr über 150 Jahren eine treibende Kraft in der Entwicklung von Trenn­lösungen und Serviceleistungen für unter­schiedlichste B... Mehr Infos >>

Referent Konzernrechnungswesen - Group Accounting (m/w/d)
Die RENK GmbH ist ein weltweit führender Hersteller von Spezialgetrieben, Antriebselementen und Prüfsystemen mit höchster Präzision, Zuverlässigkeit und hervorragender Qualität. Im Stammwerk in Augsburg entwickeln, konstruieren, fertigen und vertreiben wir mit rund 1.400 Mitarbeitern vollautomati... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

Excel-Tool: Muster-Betriebskostenabrechnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können Sie Ihre Betriebskosten-Abrechnungen nach Erhalt durch Ihren Vermieter selbst abstimmen oder als Vermieter selbst erstellen.
Preis: 25,- EUR  Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

Rendite - Berechnungsprogramm für Eigentumswohnung

Unbenannt.png
Mit dieser Excel-Vorlage können Sie die Rendite für Eigentumswohnung berechnen. Sie müssen lediglich die grünen Eingabefelder mit Werten ausfüllen. Dabei werden automatisch die roten Rechenfelder und die Ergebniswerte berechnet.
Preis: 28,- EUR  Mehr Informationen >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

RS-Controlling-System für EÜR inkl. Liquiditätsplanung

Bericht5_pm_Jan_Prchal.jpg
Mit dem RS-Controlling-System für Einnahme-Überschuss-Rechnung steuern Sie erfolgreich ihr Unternehmen. Dieses Tool ermöglicht es Ihnen ihr Unternehmen zu planen, zu analysieren und zu steuern. Zusätzlich ermittelt das Tool einen Liquiditätsplan. Mehr Informationen >>
Anzeige

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen umd einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>
Anzeige

Nutzwertanalyse (Excel-Vorlage)

preview03_bewertung.jpg
Die Nutzwertanalyse ist eine Methode zur quantitativen Bewertung des Nutzens von Entscheidungsalternativen, die wegen fehlender numerischer oder monetärer Vergleichskriterien nicht oder schwer miteinander vergleichbar sind. Dieses Excel Tool ermöglicht die Durchführung einer Nutzwertanalyse für bis zu fünf Alternativen nach bis zu zwölf, nicht hierarchischen Kriterien. Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

Baukostenrechner-150px.jpgDer Excel-Baukostenrechner unterstützt Sie in der Kalkulation der Kosten Ihres Hausbaus mit einer detaillierte Kosten- und Erlösplanung. Zusätzlich bietet Ihnen dieses Excel-Tool einen Plan / IST-Vergleich sowie verschiedene andere Auswertungen.. Preis 30,- EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Excel-Vorlagen-Paket für Hausverwalter

4. Residualwertberechnung.jpg
Dieses Excel-Vorlagen-Paket enthält folgende Tools:
  • Nebenkostenabrechnung für Eigentumswohnung
  • Rendite – Berechnungsprogramm
  • Residualwertberechnung für eine Immobilie
  • Steuerberechnung für Immobilienanlage 
Zum Shop >>
Anzeige

RS-Investitionsrechner

RS-Investitionsrechner.jpg
Der RS- Investitionsrechner ermittelt Ihnen den Kapitalwert oder internen Zinsfuß für Ihre Investitions- vorhaben. Zusätzlich können Sie die Rentabilität und die Amortisations- zeit Ihres Investitionsvorhabens berechnen lassen. Excel- Tool bestellen >>
Anzeige

Experten-Tipp

diagramm-pm-stephen-rees.jpgWollen Sie ihre im Unternehmen eingesetzten Excel-Lösungen anpassen oder erweitern? Unser Excel-Experte berät und untersützt Sie zu den Produkten der RS-Reihe oder bei der Anpassung und Erweiterung ihrer eigener Excel-Lösungen. Mehr Infos >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR Mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Bilanzanalyse

RS-Bilanzanalyse.jpgBilanzanalyse- Tool (Kennzahlen- Berechnung): Umfangreiches Excel- Tool zur Berechnung der wichtigsten branchenunabhängigen Kennzahlen aus Bilanz und G+V. Es werden Berichte generiert, die die Liquiditäts-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens im 5 Jahresvergleich darstellen.
Excel- Tool bestellen >>