Mietkaution: Regeln, Höhe, Arten und Anlageformen

Die Mietkaution verlangen die meisten Vermieter als Hinterlegung beim Abschluss eines Mietvertrages. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine mietverträglichen Verpflichtungen verletzt. Jedoch darf der Vermieter nicht einfach eine beliebige Kautionssumme fordern. Zudem gibt es keine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, bei Abschluss eines Mietvertrages eine Sicherheit an den Vermieter zu stellen. Doch unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe wird die Mietsicherheit geleistet? Vermieter1x1.de erklärt, was Sie über die Mietkaution wissen müssen.

Mietsicherheit setzt Vereinbarung voraus

Gesetzliche Regeln für Vereinbarung einer Kaution finden sich in § 551 BGB. Sie bestimmen jedoch keine Verpflichtung des Mieters zur Stellung einer Mietsicherheit. Will der Vermieter eine Kaution vom Mieter verlangen, muss er dies vertraglich vereinbaren. Diese Vereinbarung wird in aller Regel beim Abschluss eines Mietvertrages getroffen. Wurden im Mietvertrag oder in einem Zusatz zum Mietvertrag keine solchen Vereinbarungen getroffen, hat der Vermieter keinen Rechtsanspruch sowohl auf Zahlung einer Kaution durch den Mieter als auch auf ergänzende Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit.

Die Höhe der Kaution

Die Höhe der Mietkaution darf die dreifache Monatsmiete nicht überschreiten. Unter der Monatsmiete wird die Grundmiete, also Nettokaltmiete der Wohnung, verstanden. Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht (§ 551 Abs. 1 BGB).
Anders jedoch, wenn die Wohnung zu einem festen Preis, mit reiner Angabe der Warmmiete, vermietet wird. Dann müssen die „warmen“ Betriebskosten, Kosten für Heizung und Warmwasser, geschätzt und aus der Warmmiete herausgerechnet werden.
 
Beträgt die Kaution mehr als drei Monatskaltmieten, wird die gesetzliche Obergrenze im Sinne des § 551 BGB überschritten. Daher bleibt die Kautionsvereinbarung nur in der zulässigen Höhe wirksam. Den darüberhinausgehenden Betrag kann der Mieter zurückfordern (BGH, Urteil v. 03.12.2003, VIII ZR 86/03).

Teilzahlungsrecht

Drei Monatskaltmieten hat nicht jeder Mieter immer gleich zur Hand, insbesondere wenn der alte Vermieter die Kaution noch nicht ausgezahlt hat. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht, seine Zahlung auf drei gleiche Monatsraten aufzuteilen, unabhängig davon, ob der Vermieter eine oder drei Monatsmieten als Kaution fordert.

Die erste Rate der Kaution ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden restlichen Raten sind in den darauffolgenden Monaten zusammen mit den Mietzahlungen zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).
Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kaution vollständig bei Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden muss, ist unwirksam, da diese Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist (§ 551 Abs. 4 BGB).  
Es ist darauf zu achten, dass der Vermieter den Mieter über das Recht zur Ratenzahlung nicht aufklären muss. Es ist auch nicht erforderlich, dass die Teilzahlung sich aus dem Vertrag ergibt (LG Dortmund, Urteil v. 13.5.2003, 1 S 365/02).  

Arten und Anlageformen der Mietkaution
 
Grundsätzlich kann die Mietsicherheit auf verschiedene Arten und Weisen geleistet werden. In der Praxis wird eine Mietkautionsstellung generell durch Barkaution, Einrichtung eines Kautionssparbuchs des Mieters oder die Stellung einer Bürgschaft erbracht.

Barkaution
Die häufigste Art der Kautionsstellung ist die Barkaution. In diesem Fall wird der verabredete Kautionsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Der Mieter übergibt den Sicherungsbetrag in bar oder per Überweisung.

Bei Zahlung einer Kaution in bar wird in der Regel der Erhalt der Mietkaution mit Zweckbestimmung quittiert. Das kann innerhalb eines Mietvertrages geschehen oder mit einer separaten Quittung. Im Falle einer Überweisung könnte die Kautionszahlung durch den Kontoauszug nachgewiesen werden.
 
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen auf einem treuhänderischen Sonderkonto anzulegen. Dadurch wird der Mieter im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters vor der Pfändung seiner Kaution geschützt (§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB). Wird dem Mieter kein entsprechend geeignetes Konto genannt, kann der Mieter die Kautionszahlung solange verweigern, wie die Insolvenzfestigkeit des Kontos nicht garantiert ist.

Die Kaution muss nach dem Gesetzt verzinslich angelegt werden, und zwar mindestens zum banküblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 S. 1 BGB). Die Zinserträge aus dem Kautionskonto stehen  in voller Höhe dem Mieter zu. Wurde zwischen der Bank und dem Vermieter ein höherer Zinssatz vereinbart, stehen diese höheren Zinsen ebenso dem Mieter zu.

Einen Anspruch auf Zinsauszahlung hat der Mieter jedoch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses. Vor dem Ablauf des Mietverhältnisses, erhöhen die Zinsen die Mietsicherheit des Vermieters (§ 551 Abs. 3 S. 4 BGB).

Bürgschaft

Anstelle einer Barkaution können die Mietvertragsparteien auch die Stellung einer Bürgschaft als Sicherungsleistung vereinbaren.

Bei der Mietbürgschaft erhält der Vermieter kein Kautionsgeld, sondern eine Bürgschaftsurkunde. Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter gemäß § 765 BGB, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. Eine Bürgschaft muss schriftlich erfolgen und kann nur bis zu einer Höhe von maximal drei Nettokaltmieten wirksam vereinbart werden (§ 551 BGB).
 
Bürgschaft  kommt in der Regel in Form von Bankbürgschaft oder als Bürgschaft der Eltern für ihre Kinder vor. Als Bürgen können auch Verwandte oder Arbeitgeber infrage kommen.

Mietkautionssparbuch

Bei einem Mietkautionssparbuch handelt es sich um ein Sparbuch, das zur Anlage einer Mietkaution verwendet wird. Generell gibt es zwei Möglichkeiten ein Mietkautionssparbuch zu eröffnen:

Eröffnung des Kontos durch den Mieter

In diesem Fall legt der Mieter das Geld auf ein auf seinen Namen lautendes Sparbuch an und übergibt dieses dem Vermieter mit einem Verpfändungsvermerk. Der Vermieter kann auf die gepfändete Kaution zugreifen. Noch eine Alternative ist das Mietkonto mit Sperrvermerk. Abhebungen von diesem Konto können nur nach Zustimmung beider Parteien erfolgen. Eröffnung des Sparbuchs als Treuhandkonto durch den Vermieter Alternativ könnte auch der Vermieter ein Sparbuch anlegen, um die Mietkaution darauf anzulegen. Allerdings muss der Vermieter das Kreditinstitut darauf hinweisen, dass es sich dabei um Mietsicherheitsgelder handelt. Dann erhält dieses Sparbuch einen Treuhandvermerk, durch den das Sparguthaben bei einer möglichen Insolvenz des Vermieters vor Zugriffen durch Gläubiger geschützt bleibt.




letzte Änderung A.W. am 08.10.2020
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Kzenon

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