Mieter zahlt seine Miete nicht – Was kann der Vermieter tun?

Auch wenn der Mietinteressent beim Vertragsschluss einen sympathischen und zuverlässigen Eindruck macht, muss dies nicht bedeuten, dass er auch sorgsam mit der Mietwohnung umgeht und die Miete zuverlässig zahlt. Fast jeder Vermieter hat es schon mal erlebt, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt, obwohl die Mietzahlung die wichtigste Vertragspflicht des Mieters ist. Doch was sollte Vermieter bei Mietausfall tun? Vermieter1x1 klärt auf.

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 Abs. 2 BGB).  Die Fälligkeit der Miete ist gesetzlich geregelt. Nach § 556 b Abs. 1 BGB wird die Miete monatsweise zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Sonn- und Feiertage sind keine Werktage, werden also hierbei nicht mitgezählt. Überweist der Mieter seine Miete nicht rechtzeitig oder nur unvollständig, kommt er ohne Mahnung bereits an dem Tag, der auf den 3. Werktag folgt, in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Wenn ein zuverlässiger, langjähriger Mieter nicht zahlt


Unpünktliche Mietzahlung kann unterschiedliche Ursachen haben: Fehler in der Überweisung, Vergesslichkeit, Mietminderung, technische Probleme oder Zahlungsschwierigkeiten. Hat zuverlässiger, langjähriger Mieter bisher immer pünktlich die Miete gezahlt, sollte dem Vermieter das wert sein, kurzfristig Kontakt zu seinem Mieter aufzunehmen und nachzufragen, warum er die fällige Miete nicht überwiesen hat.

Vielleicht gibt es einen Grund für einen Ausfall der monatlichen Miete. Es ist möglich, dass der Mieter die Miete auf falsches Konto überwiesen oder bei einem Bankwechsel ein Dauerauftrag versehentlich nicht wiedereingerichtet hat. Er könnte auch krank oder vorübergehend zahlungsunfähig sein. Jeder vernünftige Mieter wird sich in einem solchen Fall von sich aus bemühen, die Situation möglichst frühzeitig zu klären und fällige Miete zu bezahlen.

Mieter überweist ständig zu spät 


Geht die Mietzahlung ständig mit einer Verspätung beim Vermieter ein, sollte Vermieter seinen Mieter wissen lassen, dass er sein Verhalten nicht hinnimmt. Denn wenn der Mieter immer wieder seine Miete zu spät begleicht, ist das eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Oft benötigt der Vermieter die Miete, um das Mietobjekt zu finanzieren. Natürlich sind für ihn ständig verspätete Mietzahlungen ärgerlich.

In einer derartigen Situation lohnt es sich sicherlich zunächst eine kurze Nachricht mit dem Hinweis, zu einem festgesetzten Zeitpunkt die Miete zu zahlen, an den Mieter zu schicken. Ist der Mieter generell solvent und hat nur kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten, dann könnte der Vermieter mit Ihm auch eine Ratenzahlung vereinbaren. Dies sollte der Vermieter dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Reagiert der Mieter nicht auf die Nachrichten und zahlt wiederholt unpünktlich,  ist der Vermieter berechtigt, ihn abzumahnen und zur pünktlichen Zahlung aufzufordern (§ 556b Abs. 1 BGB). 

Wird die Miete weiterhin zu spät überwiesen, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Weg, eine ordentliche Kündigung auszusprechen (§ 573b Abs. 2). Hierbei muss er die Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten einhalten. In schweren Fällen könnte der Vermieter das Mietverhältnis wegen „Unzumutbarkeit“ sogar fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Fristlos bedeutet mit einer Räumungsfrist von 10-14 Tagen. Wichtig ist es hierbei, dass der Vermieter die Formalitäten genau einhält. Hierfür muss er den Mieter vorab schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern. Empfehlenswert ist es, dass der Mieter per Einschreiben abgemahnt wird, so kann der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter die Abmahnung auch erhält.

Zieht der Mieter innerhalb der gesetzten Frist nicht aus, sollte Vermieter  beim zuständigen Amtsgericht unverzüglich eine Räumungsklage einreichen. 

Mieter zahlt unvollständig


Zahlt der Mieter wiederholt unvollständig, verletzt er schuldhaft und erheblich seine Mietzahlungspflicht. In diesem Fall sollte der Vermieter schnell reagieren. Wer zu lange wartet, lässt leicht einen erheblichen Mietrückstand entstehen. Offene Mietzahlungen können gerichtlich geltend gemacht werden. Empfehlenswert ist es dennoch, den Mieter schriftlich vorher auf den Verzug aufmerksam zu machen und ihm eine kurze Frist zur Nachzahlung zu setzen. Kommt die Zahlung nicht, folgt der nächste Schritt: Der Vermieter kann seinen Mietanspruch durch Zahlungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Zudem  können dem Mieter auch die Verzugszinsen in Rechnung gestellt werden.

Ferner kann die Verletzung der Mietzahlungspflicht eine außerordentliche und erst recht eine ordentliche fristgemäße Kündigung nach sich ziehen (BGH, Urteil v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04). Wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Mieten in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht, in Verzug ist, ermöglichen die §§ 543, 569 BGB dem Vermieter eine fristlose Kündigung. Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug gemäß §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 BGB setzt im Mietrecht keine vorherige Abmahnung des Mieters voraus.

Erreicht der Mietrückstand den für eine fristlose Kündigung erforderlichen Betrag von mindestens zwei Monatsmieten noch nicht, kommt unter Umständen eine ordentliche Kündigung des Mieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen eines Mietrückstandes ist auch dann wirksam, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12). So ist in diesem Fall ein Mietrückstand ausreichend, der einen Betrag von einer Monatsmiete + 0,01 € beträgt.

Ordentliche Kündigung gem. 573 BGB bedarf ebenfalls keiner der Kündigung vorausgehenden Abmahnung. Allerdings besteht häufig das vorrangige Interesse des Vermieters gar nicht darin, das Mietverhältnis zu beenden, sondern die Mietzahlung zu erhalten. Auch wenn eine vorherige Abmahnung des Mieters nicht immer erforderlich ist, sollte der Vermieter diese trotzdem aussprechen, um die Bereitschaft des Mieters zur Zahlung zu fördern. 



letzte Änderung A.W. am 24.08.2018
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / RainerPlendl

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Ihr Name:
Ihre E-Mail:
Schutz vor automatischen Mitteilungen:
Schutz vor automatischen Mitteilungen

Symbole auf dem Bild:

Mit dem Absenden des Formulars erklären Sie sich mit den Nutzungsbedingungen >> sowie der Verarbeitung Ihrer angegebenen Daten zum Zweck der Bearbeitung Ihres Kommentars einverstanden. (Datenschutzerklärung und Widerrufshinweise >>)


 

Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Reisekosten leicht abgerechnet

Reisekostenabrechnung_152px.jpgEinfach zu bedienendes, anwenderfreundliches Excel-Tool zur rechtskonformen Abrechnung von Reisekosten für ein- oder mehrtägige betrieblich und beruflich veranlasste In- und Auslandsreisen. Das Excel-Tool kommt vollständig ohne Makros aus und berücksichtigt alle derzeit geltenden gesetzlichen und steuerlichen Richtlinien. Preis 59,50 EUR  .... Mehr Informationen  hier >>
Anzeige
Travsim - günstig surfen im Ausland
Anzeige
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Anzeige

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG
RS Plan - Unternehmensplanung leicht gemacht:


Erstellen Sie mit RS-Plan ganz einfach Ihre gesamte Unternehmensplanung!
Button__subThema.PNG
RS-Controlling-System f. EÜR:


Planen, analysieren und steuern Sie Ihr Unternehmen mit RS-Controlling-System f. EUR!
Button__subThema.PNG
RS-Investitionsrechner:



Ermitteln Sie ganz einfach den Kapitalwert Ihres Investitionsvorhabens!
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung
Anzeige

RS-Controlling-System für EÜR inkl. Liquiditätsplanung

Bericht5_pm_Jan_Prchal.jpg
Mit dem RS-Controlling-System für Einnahme-Überschuss-Rechnung steuern Sie erfolgreich ihr Unternehmen. Dieses Tool ermöglicht es Ihnen ihr Unternehmen zu planen, zu analysieren und zu steuern. Zusätzlich ermittelt das Tool einen Liquiditätsplan. Mehr Informationen >>
Anzeige
lexware-Logo-190px.jpg
Mit welcher Lösung für die Buchhaltung starten Sie 2018 durch? Erledigen Sie Ihre Buchführung einfach und schnell mit der effizienten Buchhaltungssoftware von Lexware. Alle Programme sind leicht zu bedienen und bieten Ihnen umfängliche Funktionen für Ihre Finanzbuchhaltung. Jetzt 30 Tage kostenfrei testen >>

Anzeige

Webtipp

Sie suchen eine Software für Ihr Unternehmen, z.B. eine Shopsoftware, Newsletter-Software oder ein ERP-System? Im Softwareverzeichnis auf findsoftware.de finden Sie einen Marktüberblick, Vergleichsstudien und ein Forum zum Austausch mit anderen Anwendern.
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>