Mietrecht: Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?

Verstößt der Mieter gegen seine aus dem Mietvertrag entstandenen Pflichten, kann der Vermieter darauf mit Kündigung, Unterlassungsklage oder Abmahnung reagieren. Zum Teil setzt der Ausspruch einer Kündigung bzw. einer Unterlassungsklage jedoch eine erfolglose Abmahnung voraus. Eine Abmahnung dient dazu, eine andere Person aufzufordern, sein vertragswidriges Verhalten einzustellen oder zu ändern. Sie soll dem Mieter deutlich machen, dass der Vermieter nicht mehr bereit ist, die Pflichtverletzung zu dulden. Doch wann verhalten sich Mieter vertragswidrig? Vermieter1x1.de erklärt, welche Gründe eine Abmahnung rechtfertigen.

Eine Abmahnung ist eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung. Ein Vermieter kann diese sowohl mündlich als auch schriftlich aussprechen. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch die Abmahnung schriftlich zu erklären und per Einschreiben bzw. Rückschein zuzustellen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Form für die Abmahnung gibt es nicht. Generell müssen die Vertragsverstöße des Mieters im Abmahnungsschreiben ausführlich und detailliert dargestellt werden.

Wann der Mieter sich vertragswidrig verhält, ist in der Regel abhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde. So richtet sich der Inhalt der Abmahnung nach der Art der Vertragsverletzung. Allerdings kennt das Mietrecht einige Fälle, bei denen eine Abmahnung ausgesprochen werden muss:

Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens

Grundsätzlich darf man in seiner Wohnung nur so laut sein, dass es andere nicht beeinträchtigt. Geräte wie z. B. Staubsauger, Bohrmaschinen, Sägen sowie Musikinstrumente darf der Mieter nur außerhalb der Ruhezeiten benutzen. Zudem gibt es in der Regel in dem jeweiligen Mietshaus die Hausordnung, wo die Zeiten festgeschrieben sind, in denen Lärm untersagt ist. Jedoch halten sich einige Mieter nicht daran. So beschallen sie zum Beispiel in der Nacht das Haus mit lautstarker Musik, spielen den ganzen Tag Klavier oder hantieren jeden Sonntag mit Bohrmaschine und Hammer. Solche Verstöße gegen Ruhezeiten und Hausordnung stellen ein vertragswidriges Verhalten des Mieters dar. Ein solches Verhalten muss der Vermieter nicht dulden. Nutzt der Mieter seine Wohnung vertragswidrig, kann der Vermieter ihn abmahnen und bei weiteren Verstößen fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2 BGB).

Abmahnung wegen Verstoßes gegen Sorgfaltspflichte

Jeder Mieter hat eine Obhuts- und Sorgfaltspflicht für seine angemietete Wohnung zu tragen. Die Obhutspflicht beginnt mit der Überlassung der Wohnung an den Mieter und endet erst bei der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter, d.h. nach vollständiger Räumung und Herausgabe der Schlüssel.

Sobald dem Mieter die Mietwohnung übergeben wurde, muss er diese sorgfältig und pfleglich behandeln und nach Möglichkeit vor Schäden schützen (§ 536c BGB). Somit hat der Mieter gegen voraussehbare Schäden geeignete Vorkehrungen zu treffen, z.B. er muss gegen Feuchtigkeit lüften, gegen Frostschäden heizen, gegen Ungeziefer regelmäßig seine Wohnung reinigen. Obhuts- und Sorgfaltspflicht umfasst aber auch die Mitteilung an den Vermieter, wenn der Mieter Mängel bzw. Schäden am Mietobjekt feststellt (§ 536c des BGB).

Der Verstoß gegen die Obhutspflichten durch den Mieter stellt ein vertragswidriges Verhalten dar und kann abgemahnt werden (§ 541 BGB).

Abmahnung wegen Mietrückstand

Der Mieter ist vertraglich verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 Abs. 2 BGB). Die Fälligkeit der Miete ist gesetzlich geregelt. Nach § 556 b Abs. 1 BGB wird die Miete monatsweise zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Zahlt der Mieter die Miete zu spät oder in nicht korrekter Höhe, rechtfertigt das eine Abmahnung. Abmahnung wegen nicht eingegangener Mietzahlung weist den Mieter darauf hin, dass es sich um einen Vertragsverstoß handelt, der das Mietverhältnis infrage stellt und ordentliche Kündigung, unter Umständen sogar eine fristlose, zur Folge haben kann.

Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters stellt ebenfalls eine Vertragsverletzung dar. Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen– egal ob gegen Geld oder umsonst. Überlässt der Mieter die Mietsache einem Dritten, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen, hat der Vermieter das Recht, den Mieter dementsprechend abzumahnen und ihn aufzufordern, die Untervermietung zu beenden. Kommt der Mieter der Abmahnung nicht nach, riskiert er die Kündigung.

Doch Achtung: Eine Art der Untermiete ist nicht erlaubnispflichtig und zwar, wenn der Mieter den nahen Verwandten zum Zwecke einer gemeinschaftlichen Haushaltsführung in die Wohnung aufnimmt, sofern keine Überbelegung der Wohnung vorliegt. Dazu zählen Ehegatten, Kinder, Adoptivkinder, unter Umständen auch die Eltern (BayObLG, Beschluss v. 06.10.1997, RE-Miet 2/96).

Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung

Hält der Mieter ein Tier in der Mietwohnung, für dessen Haltung es einer vorhergehenden Erlaubnis des Vermieters bedarf, ist eine Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung rechtens. Eine solche Erlaubnispflicht betrifft alle Tiere, die nicht zu den Kleintieren gehören, welche grundsätzlich immer erlaubt sind, oder gefährlich sind. Ignoriert der Mieter trotz der Abmahnung das Tierhaltungsverbot, kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 543 II 1 BGB wegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen.

Die Abmahnung wegen fehlender Treppenhausreinigung

In vielen Miethäusern ist es üblich, dass die Mieter verpflichtet sind, die Treppen selbst zu reinigen. Es ist auch möglich, dass es einen entsprechenden Verweis auf die Hausordnung gibt, in der die Treppenhausreinigung auf die Mieter abgewälzt wird. Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Treppenhausreinigung nicht nach – schlecht oder gar nicht putzt – kann er abgemahnt werden. Voraussetzung dafür ist, dass durch das Unterlassen der Treppenhausreinigung der Hausfrieden erheblich gestört ist (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 26.04.02, 318a C 327/01). Eine außerordentliche Kündigung nach einer Abmahnung wegen unterlassener Treppenhausreinigung ist dabei eher unwahrscheinlich. Nach Ansicht der Gerichte ist ein solches Verhalten kein Kündigungsgrund (AG Wiesbaden, Urteil v. 01.07.99, 91 C 2213/99-19; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 26.04.02, 318a C 327/01).

letzte Änderung A.W. am 02.03.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / Nils Melzer