Vermietung von Ferienwohnungen – Das müssen Vermieter beachten

Seit Jahren erfreut sich die Ferienimmobilienvermietung großer Beliebtheit. Viele Urlauber verbringen ihre Ferien anstatt in einem Hotel viel lieber in einem Ferienhaus oder in einer Ferienwohnung. Ferienwohnungen sind oftmals günstig und übers Internet einfach zu buchen. Immer mehr Immobilienbesitzer kommen auf den Gedanken, ihre Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten. Dennoch sollten sich die Eigentümer vor der Vermietung gründlich informieren. Wer eine Immobilie an Feriengäste vermieten möchte, muss verschiedene gesetzliche Rahmenbedingungen beachten. Vermieter1x1 erklärt, worauf bei der Vermietung von Ferienimmobilien geachtet werden sollte.

Örtliche Regelungen beachten

Die Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung kann eine schöne Einnahmequelle sein. Insbesondere wenn man dort wohnt, wo die anderen Urlaub machen. Doch nicht in jeder Stadt ist die Ferienimmobilienvermittlung ohne Einschränkungen gestattet. In einigen Großstädten und Urlaubsregionen könnten bestimmte Arten der Kurzzeitvermietung ganz verboten sein. Es gibt die Standorte, in denen die kurzfristige Vermietung an zahlende Gäste nur mit einer Genehmigung möglich ist. So greift zum Beispiel in der Bundeshauptstadt Berlin das Zweckentfremdungsverbot. Das Gesetz verbietet gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen, es sei denn, es liegt eine ausdrückliche Genehmigung vor. Eine offizielle Erlaubnis können nur die zuständigen Bezirksämter erteilen.

Anmeldung eines Gewerbes

Bei einer kurzzeitigen Vermietung an Feriengäste wird zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbe unterschieden. In der Regel ist die Vermietung einer Ferienwohnung noch keine gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Gewerbeordnung, da die Vermietung nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Wenn allerdings der Vermieter entweder mehrere Wohnungen an Touristen vermietet, die Verwaltung der Immobilien zur Erleichterung an einen Dienstleister abgibt, oder das Angebot neben dem Wohnraum auch Zusatzleistungen wie eine Rezeption, Frühstück, Bereitstellen von Mahlzeiten und Getränke sowie laufende Zimmerreinigung umfasst, kann ein Gewerbebetrieb vorliegen.

Ebenso besteht eine gewerbliche Vermietung, wenn eine einzelne Wohnung in hotelmäßiger Weise angeboten wird. Man spricht von einer hotelmäßigen Vermietung, wenn die Wohnung vollständig eingerichtet ist, sich in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen anderer Wohnungseigentümer liegt und zu einer einheitlichen Wohnanlage gehört (BFH, Beschluss vom 28.09.2010, XB 42/10). Unabhängig davon, ob die oben aufgeführten Kriterien vorliegen, ist bei der Beurteilung, ob es sich um Vermögensverwaltung oder Gewerbe handelt, immer eine Einzelfallprüfung notwendig.

Mietvertrag immer in Schriftform

Wer seine Ferienwohnung zur kurzfristigen Vermietung an wechselnde Feriengäste anbietet, kennt den Mieter meist nicht. Daher soll die Anmietung der Ferienunterkunft immer in einem schriftlichen Mietvertrag dokumentiert werden. So lassen sich Missverständnisse und spätere Rechtsstreitigkeiten vorbeugen. Bei Vermietung von Ferienwohnungen werden in der Regel befristete Mietverträge abgeschlossen, die automatisch mit dem Ablauf der beim Vertragsschluss vereinbarten Zeitdauer enden. Der Abschluss des Vertrages für die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses bedarf keiner besonderen Form.

Der Mietvertrag sollte die Nennung des Vertragspartners, Kontakt- und Adressdaten von Urlaubsgästen, Zeitraum, Ankunfts- und Abreisedatum, Miethöhe, Nebenkosten, Kautionshöhe, eine Beschreibung der Unterkunft, einschließlich allfälliger Nebenräume (z.B. Garagen, Terrasse) sowie aller zur Mitbenutzung zur Verfügung stehenden Einrichtungen (Waschküche, Sauna etc.) sowie Adresse und Lage der Unterkunft enthalten.

Ferner muss in einem solchen Vertrag klar geregelt werden, was in der Miete inbegriffen ist und welche Nebenkosten zusätzlich erhoben werden. Weiterhin sind alle anfallenden Zusatzleistungen wie Reinigung oder Bereitstellen von Mahlzeiten sowie Stornierungsfristen und Stornierungsgebühren genau zu regeln.

Inventarliste der Ferienwohnung

Wichtig ist es auch, eine vollständige Inventarliste für die Ferienwohnung zu erstellen und diese vor und nach jeder Vermietung zu kontrollieren. So lässt sich bei jeder An-und Abreise die Ferienwohnung auf die Vollständigkeit und eventuelle Fehlbestände überprüfen. Somit kann auch nachgewiesen werden, in welchem Zustand sich die Wohnung befand. Wenn etwas verschwunden oder beschädigt ist, können Vermieter dies dem entsprechenden Mieter zuordnen und zur Last legen.

Die Inventarliste soll möglichst vollständig sein. Es ist ratsam, alle Gegenstände, die sich in den vermieteten Räumlichkeiten befinden, von den Möbeln (Bettenzahl, Stühle, Kleiderschränke, Geschirrspüler, Mikrowellen etc.) und Elektrogeräten (TV-, Musikanlagen, Radio) bis hin zu abgegebenen Schlüsseln und elektronischen Türöffner aufzulisten.

Steuerliche Aspekte

Handelt es sich um eine Ferienimmobilie, die auch selbst genutzt wird, ist es in der Regel eine private Vermögensverwaltung. Vermietet man sein selbst genutztes Eigentum auch an andere Personen, erzielt man dabei Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte muss der Vermieter unter dem Punkt „Vermietung und Verpachtung“ in seiner jährlichen Lohn- bzw. Einkommenssteuererklärung angeben (§ 21 EStG). Neben dem Formular müssen bei der Abgabe der Einkommenssteuererklärung auch alle Belege über Einnahmen und Ausgaben sowie Rechnungen vorgelegt werden.

Handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung und wird damit ein jährlicher Gewinn von mindestens 24.500 Euro im Jahr erzielt, besteht eine Gewerbesteuerpflicht des Vermieters. Ebenso unterliegt die kurzfristige Vermietung von Ferienimmobilien der Umsatzsteuer. Eine Umsatzsteuerpflicht besteht jedoch erst, wenn die Einnahmen des Vermieters eine Freigrenze von 17.500 Euro pro Jahr überschreiten. Wenn die Einnahmen unter dieser Freigrenze liegen, fällt der private Vermieter unter die Kleinunternehmerregelung und ist von der Umsatzsteuer befreit (§19 UStG).

letzte Änderung A.W. am 03.03.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / tom sch