Was bei einem Vermieterwechsel zu beachten ist

Anna Werner
Es ist keine Seltenheit, dass die vermietete Wohnung den Eigentümer wechselt. Wird eine Mietwohnung von einem neuen Eigentümer übernommen, stehen die bisherigen Mieter vor vielen Fragen: Muss man einen neuen Mietvertrag abschließen oder den alten Vertrag ändern? Was passiert mit der Kaution? Ab wann muss man die Miete an den neuen Vermieter überweisen? Was kann sich bei den Betriebskosten ändern? Kann der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen? Vermieter1x1.de fasst die wichtigsten Informationen zusammen.

Der Mietvertrag bleibt bestehen

Egal, ob ein Vermieterwechsel aufgrund einer Veräußerung bzw. einer Zwangsversteigerung der Mietsache, oder durch den Tod des bisherigen Vermieters eintritt, die bestehenden Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Der Erwerber bzw. der Ersteher in der Zwangsversteigerung oder der Erbe des Eigentümers muss den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass der alte Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Vermieter übergeht (§§ 566, 1922 BGB).

Der neue Besitzer des Hauses oder der Wohnung hat weder einen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags noch auf zusätzliche oder ändernde Vereinbarungen. Auch wenn der neue Vermieter meint, dass sein Name im alten Vertrag nicht drin steht und der Mietvertrag aktualisiert werden muss, einen Anspruch hierauf hat er nicht. Selbst dann nicht, wenn bisher nur eine mündliche Absprache mit dem ehemaligen Mieter abgeschlossen wurde.


Ab wann muss man die Miete an den neuen Vermieter überweisen?

Grundsätzlich muss die Miete auf das Konto des neuen Vermieters überwiesen werden, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat. Dies kann der neue Eigentümer beispielerweise tun, indem er einen Grundbuchauszug vorlegt. Wenn die Mietimmobilie zwangsversteigert wurde, kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Hier tritt der Käufer bereits mit Erteilung des Zuschlagbeschlusses kraft Gesetzes in die Vermieterstellung ein. Wer die Mietimmobilie geerbt hat, kann seine Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen. Im Normalfall liefert der neue Eigentümer dem Mieter einen Nachweis, dass er berechtigt ist, die Miete einzufordern, teilt seine Bankverbindung mit und informiert darüber, wann die Miete auf das Konto des neuen Vermieters gezahlt werden muss.

Es reicht aber auch aus, wenn der bisherige Vermieter den Mieter auffordert, ab einem bestimmten Zeitpunkt die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen.

Wird der Mieter von Eigentumswechsel in Kenntnis gesetzt, wird er von den Mietzahlungen an den neuen Besitzer für den laufenden Monat befreit, wenn er die Miete bereits an den früheren Vermieter gezahlt hat. Wird der Mieter über Vermieterwechsel nach dem fünfzehnten Tag des Monats informiert, so gilt dies auch noch für die Miete für den folgenden Kalendermonat (§ 566 c BGB).

Wer muss die Betriebskostenabrechnung nach einem Vermieterwechsel erstellen?

Für die Betriebskostenabrechnungen hat der Eigentümerwechsel aber eine nicht unerhebliche Bedeutung. Häufig stellt sich die Frage, wer die Nebenkostenabrechnung nach einem Eigentümerwechsel zu erstellen hat.

Abrechnungsverpflichteter ist derjenige, der am Ende eines abgelaufenen Abrechnungszeitraums Vermieter ist. Das bedeutet, tritt der neue Vermieter während der laufenden Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, ist er für die Abrechnung des gesamten Jahres verantwortlich, auch für den Zeitraum vor dem Eigentümerwechsel, in dem er noch nicht Eigentümer war. Dabei hat der neue Eigentümer bei der Abrechnung die monatlichen Vorauszahlungen anzurechnen, die noch der Vorvermieter erhalten hat. Eine Teilung des Zeitraums in zwei Abrechnungen – vor dem Eigentümerwechsel und nach dem Eigentümerwechsel – ist nicht zulässig (BGH, Urteil v. 14.9.2000, III ZR 211/99).

Anders gilt für Abrechnungsperioden, die vor dem Vermieterwechsel bereits abgeschlossen waren. Für vorangegangene Abrechnungszeiträume, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind, muss der alte Vermieter die Abrechnung vornehmen. Ansprüche des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen, die schon vor Eigentumsübergang entstanden sind, richten sich auch gegen den vorherigen Eigentümer (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03).

Allerdings kann der alte Vermieter Nachzahlungsansprüche an den neuen Vermieter abtreten. Der neue Vermieter kann seinerseits den bisherigen Vermieter von Rückzahlungsansprüchen freistellen und diese an die Mieter selbst leisten.

Vermieterwechsel und Kaution

Generell hat ein Vermieterwechsel keinen Einfluss auf die Mietkaution. Erfolgt der Eigentümerwechsel, geht die geleistete Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Mieter können eine Rückzahlung der Mietkaution immer erst dann verlangen, wenn der Mietvertrag gekündigt wurde. Ein Vermieterwechsel ändert daran nichts. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der neue Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution einschließlich der darauf entfallenen Zinsen verpflichtet, unabhängig davon, ob er die Sicherheit seinerseits beim Eigentumswechsel auch tatsächlich erhalten hat (§ 566a Satz 1 BGB). Dies gilt unabhängig von der Form der Sicherheit (Barkaution, Mietbürgschaft oder Bankforderung/Sparbuch).

Wird der neue Eigentümer zahlungsunfähig und zahlt die Kaution nicht zurück, hat der Mieter das Recht sich wegen der Kaution an den ursprünglichen Vermieter zu wenden. Das gilt auch dann, wenn die Mietkaution dem neuen Eigentümer ausgehändigt wurde (§ 566 a Satz 2 BGB).

Kann der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Bei Eigentumswechsel hat der Mieter den gleichen Kündigungsschutz wie beim vorherigen Vermieter. Der neue Vermieter hat kein spezielles Kündigungsrecht. Bei Kündigungswunsch muss er einen vom Gesetz zugelassenen Kündigungsgrund haben, darunter fällt z.B. Eigenbedarf für sich oder Angehörige. Zudem muss der neue Vermieter die Kündigungsfristen einhalten, die gesetzliche Gültigkeit haben– je nach Wohndauer des Mieters in der Mietwohnung zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate.

Eine Ausnahme gibt es, wenn der neue Eigentümer die Wohnung oder das Haus in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag dem aktuellen Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Vorausgesetzt, er hat einen Kündigungsgrund.




letzte Änderung A.W. am 02.03.2023
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Jasper Grahl

Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Reisekosten leicht abgerechnet

Reisekostenabrechnung_152px.jpgEinfach zu bedienendes, anwenderfreundliches Excel-Tool zur rechtskonformen Abrechnung von Reisekosten für ein- oder mehrtägige betrieblich und beruflich veranlasste In- und Auslandsreisen. Das Excel-Tool kommt vollständig ohne Makros aus und berücksichtigt alle derzeit geltenden gesetzlichen und steuerlichen Richtlinien. Preis 59,50 EUR  .... Mehr Informationen  hier >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Sachbearbeiter im Bereich Kasse (m/w/d) in Teilzeit 50 %
Der Kommunale Versorgungsverband Baden-Württemberg (KVBW) ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts mit den Geschäftsfeldern Beamtenversorgung, Beihilfe, Kommunaler Personalservice und Zusatzversorgung. Der räumliche Geschäftsbereich umfasst das Land Baden-Württemberg. Unternehmenssit... Mehr Infos >>

Senior Referent* Konzernrechnungslegung und Bilanzierung
DO WHAT YOU LOVE – als eines der größten internationalen Modeunternehmen, mit mehr als 1.200 Filialen weltweit, kreieren wir Mode für Erlebnismomente. NEW YORKER ist nicht nur ein Arbeitgeber, sondern auch ein Netzwerk aus motivierten Teams mit vielfältigen Persönlichkeiten, welches weitere echte... Mehr Infos >>

Senior Accountant - Remote
Als Remote-First-Unternehmen seit 2012 ermöglicht GOhiring, die führende Software-Lösung im Bereich automatisiertes Jobposting und Recruiting Analytics, Recruiter:innen, den Jobposting-Prozess von überall aus zu managen. Von datengetriebenen Multiposting-Kampagnen bis hin zur tiefgehenden Analyse... Mehr Infos >>

Hauptbuchhalterin (m/w/d)
Zahlen sind Ihre Welt? Unser Team Hauptbuchhaltung sucht im Rahmen einer Elternzeitvertretung (befristet bis zum 31.10.2026) kompetente Unterstützung! Gemeinsam mit ihren Kolleg:innen bearbeiten Sie die Buchhaltung der Stadtreinigung Hamburg und ihrer Tochtergesellschaften, insbesondere d... Mehr Infos >>

Expert / Senior Controller (m/w/d)
mey zählt zu den führenden Marken im Bereich Dessous, Tag- und Nacht­wäsche für Damen und Herren in Europa. Wir designen, produ­zieren und ver­markten unsere Produkte mit Kreati­vi­tät, Leiden­schaft und Sinn fürs Detail. Als inhaber­ge­führtes Familien­unter­nehmen legen wir seit 1928 großen Wer... Mehr Infos >>

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Smart Packaging for a Healthy Planet – das ist unsere Mission. Packsize packt die Zukunft an. Wir wollen nicht weniger, als die Denkschemata und Prozesse in den Versandabteilungen unserer Kunden zu revolutionieren. Wenn du Lust hast, mit deiner Arbeit nicht nur Kostenstrukturen unserer Kunden, so... Mehr Infos >>

Teamleitung Finanzbuchhaltung/Controlling ab sofort in Vollzeit (m/w/d)
„Wir schaffen einzigartige Genussmomente für Freunde und Familie“ Die Leidenschaft für außergewöhnliche und hochwertige Lebensmittel treibt uns an. Wolfram Berge Delikatessen gehört zu den führenden deutschen Delikatessen-Spezialisten. Mit unserem ausgewählten Sortiment, bestehend aus nationalen ... Mehr Infos >>

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Die Jowat SE mit Sitz in Detmold gehört zu den weltweit führenden Anbietern von Industrieklebstoffen. Diese finden insbesondere in holzverarbeitenden Betrieben und der Möbelproduktion, in der Papier- und Verpackungsindustrie, dem grafischen Gewerbe sowie in der Textil- und Automobilbranche als au... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen und einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>