Was bei einem Vermieterwechsel zu beachten ist

Es ist keine Seltenheit, dass die vermietete Wohnung den Eigentümer wechselt. Wird eine Mietwohnung von einem neuen Eigentümer übernommen, stehen die bisherigen Mieter vor vielen Fragen: Muss man einen neuen Mietvertrag abschließen oder den alten Vertrag ändern? Was passiert mit der Kaution? Ab wann muss man die Miete an den neuen Vermieter überweisen? Was kann sich bei den Betriebskosten ändern? Kann der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen? Vermieter1x1.de fasst die wichtigsten Informationen zusammen.

Der Mietvertrag bleibt bestehen

Egal, ob ein Vermieterwechsel aufgrund einer Veräußerung bzw. einer Zwangsversteigerung der Mietsache, oder durch den Tod des bisherigen Vermieters eintritt, die bestehenden Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Der Erwerber bzw. der Ersteher in der Zwangsversteigerung oder der Erbe des Eigentümers muss den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass der alte Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Vermieter übergeht (§§ 566, 1922 BGB).

Der neue Besitzer des Hauses oder der Wohnung hat weder einen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags noch auf zusätzliche oder ändernde Vereinbarungen. Auch wenn der neue Vermieter meint, dass sein Name im alten Vertrag nicht drin steht und der Mietvertrag aktualisiert werden muss, einen Anspruch hierauf hat er nicht. Selbst dann nicht, wenn bisher nur eine mündliche Absprache mit dem ehemaligen Mieter abgeschlossen wurde.

Ab wann muss man die Miete an den neuen Vermieter überweisen?

Grundsätzlich muss die Miete auf das Konto des neuen Vermieters überwiesen werden, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat. Dies kann der neue Eigentümer beispielerweise tun, indem er einen Grundbuchauszug vorlegt. Wenn die Mietimmobilie zwangsversteigert wurde, kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Hier tritt der Käufer bereits mit Erteilung des Zuschlagbeschlusses kraft Gesetzes in die Vermieterstellung ein. Wer die Mietimmobilie geerbt hat, kann seine Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen. Im Normalfall liefert der neue Eigentümer dem Mieter einen Nachweis, dass er berechtigt ist, die Miete einzufordern, teilt seine Bankverbindung mit und informiert darüber, wann die Miete auf das Konto des neuen Vermieters gezahlt werden muss.

Es reicht aber auch aus, wenn der bisherige Vermieter den Mieter auffordert, ab einem bestimmten Zeitpunkt die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen.

Wird der Mieter von Eigentumswechsel in Kenntnis gesetzt, wird er von den Mietzahlungen an den neuen Besitzer für den laufenden Monat befreit, wenn er die Miete bereits an den früheren Vermieter gezahlt hat. Wird der Mieter über Vermieterwechsel nach dem fünfzehnten Tag des Monats informiert, so gilt dies auch noch für die Miete für den folgenden Kalendermonat (§ 566 c BGB).

Wer muss die Betriebskostenabrechnung nach einem Vermieterwechsel erstellen?

Für die Betriebskostenabrechnungen hat der Eigentümerwechsel aber eine nicht unerhebliche Bedeutung. Häufig stellt sich die Frage, wer die Nebenkostenabrechnung nach einem Eigentümerwechsel zu erstellen hat.

Abrechnungsverpflichteter ist derjenige, der am Ende eines abgelaufenen Abrechnungszeitraums Vermieter ist. Das bedeutet, tritt der neue Vermieter während der laufenden Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, ist er für die Abrechnung des gesamten Jahres verantwortlich, auch für den Zeitraum vor dem Eigentümerwechsel, in dem er noch nicht Eigentümer war. Dabei hat der neue Eigentümer bei der Abrechnung die monatlichen Vorauszahlungen anzurechnen, die noch der Vorvermieter erhalten hat. Eine Teilung des Zeitraums in zwei Abrechnungen – vor dem Eigentümerwechsel und nach dem Eigentümerwechsel – ist nicht zulässig (BGH, Urteil v. 14.9.2000, III ZR 211/99).

Anders gilt für Abrechnungsperioden, die vor dem Vermieterwechsel bereits abgeschlossen waren. Für vorangegangene Abrechnungszeiträume, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind, muss der alte Vermieter die Abrechnung vornehmen. Ansprüche des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen, die schon vor Eigentumsübergang entstanden sind, richten sich auch gegen den vorherigen Eigentümer (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03).

Allerdings kann der alte Vermieter Nachzahlungsansprüche an den neuen Vermieter abtreten. Der neue Vermieter kann seinerseits den bisherigen Vermieter von Rückzahlungsansprüchen freistellen und diese an die Mieter selbst leisten.

Vermieterwechsel und Kaution

Generell hat ein Vermieterwechsel keinen Einfluss auf die Mietkaution. Erfolgt der Eigentümerwechsel, geht die geleistete Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Mieter können eine Rückzahlung der Mietkaution immer erst dann verlangen, wenn der Mietvertrag gekündigt wurde. Ein Vermieterwechsel ändert daran nichts. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der neue Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution einschließlich der darauf entfallenen Zinsen verpflichtet, unabhängig davon, ob er die Sicherheit seinerseits beim Eigentumswechsel auch tatsächlich erhalten hat (§ 566a Satz 1 BGB). Dies gilt unabhängig von der Form der Sicherheit (Barkaution, Mietbürgschaft oder Bankforderung/Sparbuch).

Wird der neue Eigentümer zahlungsunfähig und zahlt die Kaution nicht zurück, hat der Mieter das Recht sich wegen der Kaution an den ursprünglichen Vermieter zu wenden. Das gilt auch dann, wenn die Mietkaution dem neuen Eigentümer ausgehändigt wurde (§ 566 a Satz 2 BGB).

Kann der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Bei Eigentumswechsel hat der Mieter den gleichen Kündigungsschutz wie beim vorherigen Vermieter. Der neue Vermieter hat kein spezielles Kündigungsrecht. Bei Kündigungswunsch muss er einen vom Gesetz zugelassenen Kündigungsgrund haben, darunter fällt z.B. Eigenbedarf für sich oder Angehörige. Zudem muss der neue Vermieter die Kündigungsfristen einhalten, die gesetzliche Gültigkeit haben– je nach Wohndauer des Mieters in der Mietwohnung zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate.

Eine Ausnahme gibt es, wenn der neue Eigentümer die Wohnung oder das Haus in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag dem aktuellen Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Vorausgesetzt, er hat einen Kündigungsgrund.

letzte Änderung A.W. am 02.03.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / Jasper Grahl