Was bei einem Vermieterwechsel zu beachten ist

Anna Werner
Es ist keine Seltenheit, dass die vermietete Wohnung den Eigentümer wechselt. Wird eine Mietwohnung von einem neuen Eigentümer übernommen, stehen die bisherigen Mieter vor vielen Fragen: Muss man einen neuen Mietvertrag abschließen oder den alten Vertrag ändern? Was passiert mit der Kaution? Ab wann muss man die Miete an den neuen Vermieter überweisen? Was kann sich bei den Betriebskosten ändern? Kann der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen? Vermieter1x1.de fasst die wichtigsten Informationen zusammen.

Der Mietvertrag bleibt bestehen

Egal, ob ein Vermieterwechsel aufgrund einer Veräußerung bzw. einer Zwangsversteigerung der Mietsache, oder durch den Tod des bisherigen Vermieters eintritt, die bestehenden Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Der Erwerber bzw. der Ersteher in der Zwangsversteigerung oder der Erbe des Eigentümers muss den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass der alte Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Vermieter übergeht (§§ 566, 1922 BGB).

Der neue Besitzer des Hauses oder der Wohnung hat weder einen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags noch auf zusätzliche oder ändernde Vereinbarungen. Auch wenn der neue Vermieter meint, dass sein Name im alten Vertrag nicht drin steht und der Mietvertrag aktualisiert werden muss, einen Anspruch hierauf hat er nicht. Selbst dann nicht, wenn bisher nur eine mündliche Absprache mit dem ehemaligen Mieter abgeschlossen wurde.


Ab wann muss man die Miete an den neuen Vermieter überweisen?

Grundsätzlich muss die Miete auf das Konto des neuen Vermieters überwiesen werden, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat. Dies kann der neue Eigentümer beispielerweise tun, indem er einen Grundbuchauszug vorlegt. Wenn die Mietimmobilie zwangsversteigert wurde, kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Hier tritt der Käufer bereits mit Erteilung des Zuschlagbeschlusses kraft Gesetzes in die Vermieterstellung ein. Wer die Mietimmobilie geerbt hat, kann seine Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen. Im Normalfall liefert der neue Eigentümer dem Mieter einen Nachweis, dass er berechtigt ist, die Miete einzufordern, teilt seine Bankverbindung mit und informiert darüber, wann die Miete auf das Konto des neuen Vermieters gezahlt werden muss.

Es reicht aber auch aus, wenn der bisherige Vermieter den Mieter auffordert, ab einem bestimmten Zeitpunkt die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen.

Wird der Mieter von Eigentumswechsel in Kenntnis gesetzt, wird er von den Mietzahlungen an den neuen Besitzer für den laufenden Monat befreit, wenn er die Miete bereits an den früheren Vermieter gezahlt hat. Wird der Mieter über Vermieterwechsel nach dem fünfzehnten Tag des Monats informiert, so gilt dies auch noch für die Miete für den folgenden Kalendermonat (§ 566 c BGB).

Wer muss die Betriebskostenabrechnung nach einem Vermieterwechsel erstellen?

Für die Betriebskostenabrechnungen hat der Eigentümerwechsel aber eine nicht unerhebliche Bedeutung. Häufig stellt sich die Frage, wer die Nebenkostenabrechnung nach einem Eigentümerwechsel zu erstellen hat.

Abrechnungsverpflichteter ist derjenige, der am Ende eines abgelaufenen Abrechnungszeitraums Vermieter ist. Das bedeutet, tritt der neue Vermieter während der laufenden Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, ist er für die Abrechnung des gesamten Jahres verantwortlich, auch für den Zeitraum vor dem Eigentümerwechsel, in dem er noch nicht Eigentümer war. Dabei hat der neue Eigentümer bei der Abrechnung die monatlichen Vorauszahlungen anzurechnen, die noch der Vorvermieter erhalten hat. Eine Teilung des Zeitraums in zwei Abrechnungen – vor dem Eigentümerwechsel und nach dem Eigentümerwechsel – ist nicht zulässig (BGH, Urteil v. 14.9.2000, III ZR 211/99).

Anders gilt für Abrechnungsperioden, die vor dem Vermieterwechsel bereits abgeschlossen waren. Für vorangegangene Abrechnungszeiträume, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind, muss der alte Vermieter die Abrechnung vornehmen. Ansprüche des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen, die schon vor Eigentumsübergang entstanden sind, richten sich auch gegen den vorherigen Eigentümer (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03).

Allerdings kann der alte Vermieter Nachzahlungsansprüche an den neuen Vermieter abtreten. Der neue Vermieter kann seinerseits den bisherigen Vermieter von Rückzahlungsansprüchen freistellen und diese an die Mieter selbst leisten.

Vermieterwechsel und Kaution

Generell hat ein Vermieterwechsel keinen Einfluss auf die Mietkaution. Erfolgt der Eigentümerwechsel, geht die geleistete Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Mieter können eine Rückzahlung der Mietkaution immer erst dann verlangen, wenn der Mietvertrag gekündigt wurde. Ein Vermieterwechsel ändert daran nichts. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der neue Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution einschließlich der darauf entfallenen Zinsen verpflichtet, unabhängig davon, ob er die Sicherheit seinerseits beim Eigentumswechsel auch tatsächlich erhalten hat (§ 566a Satz 1 BGB). Dies gilt unabhängig von der Form der Sicherheit (Barkaution, Mietbürgschaft oder Bankforderung/Sparbuch).

Wird der neue Eigentümer zahlungsunfähig und zahlt die Kaution nicht zurück, hat der Mieter das Recht sich wegen der Kaution an den ursprünglichen Vermieter zu wenden. Das gilt auch dann, wenn die Mietkaution dem neuen Eigentümer ausgehändigt wurde (§ 566 a Satz 2 BGB).

Kann der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Bei Eigentumswechsel hat der Mieter den gleichen Kündigungsschutz wie beim vorherigen Vermieter. Der neue Vermieter hat kein spezielles Kündigungsrecht. Bei Kündigungswunsch muss er einen vom Gesetz zugelassenen Kündigungsgrund haben, darunter fällt z.B. Eigenbedarf für sich oder Angehörige. Zudem muss der neue Vermieter die Kündigungsfristen einhalten, die gesetzliche Gültigkeit haben– je nach Wohndauer des Mieters in der Mietwohnung zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate.

Eine Ausnahme gibt es, wenn der neue Eigentümer die Wohnung oder das Haus in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag dem aktuellen Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Vorausgesetzt, er hat einen Kündigungsgrund.




letzte Änderung A.W. am 02.03.2023
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Jasper Grahl

Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Residualwertberechnung für Immobilien-Anlage

Residualwertberechnung.png
Mit dieser Excel-Vorlage der Residualwertberechnung wird der Preis eines Grundstücks als Restwert in einem Abzugsverfahren berechnet. Daher wird das Verfahren auch Restwert-bzw. Bauträgermethode genannt. Der daraus ermittelte Residualwert stellt die Preisobergrenze für ein Grundstück dar, für die sich eine Investition überhaupt noch rentiert an. 
Preis: 38,- EUR  Mehr Infos >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Buchhalterin / Buchhalter im Fachgebiet Debitoren­buchhaltung (w/m/d)
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist die Immobiliendienstleisterin des Bundes, die die immobilienpolitischen Ziele der Bundesregierung unterstützt und für fast alle Bundesbehörden die notwendigen Flächen und Gebäude zur Verfügung stellt. Dementsprechend sind wir in ganz Deu... Mehr Infos >>

Buchhalterin / Buchhalter im Fachgebiet Debitoren­buchhaltung (w/m/d)
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist die Immobiliendienstleisterin des Bundes, die die immobilienpolitischen Ziele der Bundesregierung unterstützt und für fast alle Bundesbehörden die notwendigen Flächen und Gebäude zur Verfügung stellt. Dementsprechend sind wir in ganz Deu... Mehr Infos >>

Specialist Taxation (m/w/d)
Wir sind ein Unternehmen mit 5.551 Mitarbeitenden, die sich für die Kabeltechnologie starkmachen. Mit einem konsolidierten Jahresumsatz von 1,92 Milliarden Euro im Jahr 2022/23, weltweit 21 Fertigungsstandorten und 36 Ländern mit eigenen Vertriebsgesellschaften gehören wir zu den führenden Anbiet... Mehr Infos >>

Lohnbuchhalter (m/w/x)
Als mittelständisches, zukunftsorientiertes Familienunternehmen planen und fertigen wir seit 1960 Schaltanlagen für den Maschinenbau, Anlagenbau sowie Sondermaschinenbau. Mit rund 150 motivierten und engagierten Mitarbeitern sind wir stolz darauf, innovativ und zukunftsorientiert zu arbeiten und ... Mehr Infos >>

Buchhaltung/Finanzen in Teilzeit
Der Ernst Reinhardt Verlag in München-Nymphenburg ist ein unabhängiger, mittelständischer Fach- und Sachbuchverlag für Pädagogik, Psychologie und Altenhilfe. Wir veröffentlichen Bücher, Fachzeitschriften und elektronische Medien. Wir suchen ab dem 1.6.2024 oder später für 20 Wochenstunden, regelm... Mehr Infos >>

Mitarbeiter Buchhaltung / Rechnungswesen (m/w/d)
Du arbeitest gern mit Zahlen und Rechnungen und suchst einen sicheren Job in einer zukunfts­orientierten Branche? Du liebst es, mit Zahlen zu jonglieren und möchtest in einem Team arbeiten, das Abwechslung und kreatives Denken schätzt? Dann haben wir die perfekte Position für Dich! Werde Teil uns... Mehr Infos >>

Junior-Buchhalter (m/w/d) in der Immobilienwirtschaft
Die Optima-Aegidius-Firmengruppe ist ein Familienunternehmen, das seit über 50 Jahren rund 200.000 qm Immobilien im Wert von 2 Mrd. € im Eigen- und Fremdbestand in München, Berlin, New York, Kitzbühel und Cádiz verwaltet. Wir entwickeln Büro- und Wohnprojekte im In- und Ausland und stehen für ein... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter Abrechnung m/w/d
Prozesse, Visionen, Daten – als zuverlässiger Partner für Prozess- und Datenmanagement in der Energiewirtschaft kümmern wir uns bundesweit um die Prozesse unserer Auftraggeber. Über 450 engagierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an unseren Standorten Freiburg und Schwerin sorgen dafür, dass die ... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können könne Sie in der vorgefertigten Tabelle alle Eigenschaften des vermieteten Objekts eintragen. Die Tabelle beinhaltet Rahmenfelder der Umlegbaren Betriebskosten, Nebenkostenanpassung, Steuerelemente und eine Briefvorlage für den Mieter.
Preis: 19,- EUR  mehr Informationen>>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen und einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung