Gartennutzung: Rechte und Pflichten des Mieters

Einfamilienhäuser oder Mietwohnungen mit Garten bzw. einem Gartenanteil sind auf dem Immobilienmarkt besonders attraktiv und erfreuen sich bei Mietern großer Beliebtheit. Allerdings ist die Gartennutzung bei gemieteten Immobilien nicht immer klar geregelt und daher gibt es häufig Anlass zum Streit zwischen Mietern und Vermietern. Wann darf der Mieter den Garten nutzen? Was darf man als Mieter im Garten? Und wie müssen Mieter den mitgemieteten Garten pflegen? Vermieter1x1 erklärt, welche Rechte und Pflichten Mieter haben.

Wann dürfen Mieter den Garten nutzen?

Ein Garten darf dann genutzt werden, wenn die Nutzung eines Gartens im Mietvertrag festgelegt worden ist. Grundsätzlich unterscheiden sich die Möglichkeiten der Gartennutzung des Mieters je nachdem, ob man in einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus wohnt. Wird ein Einfamilienhaus angemietet, ist der dazugehörige Garten komplett mit angemietet, und zwar der gesamte Garten, solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist (OLG Köln, Urteil v. 05.11.1993, 19 U 132/93).

Möchte der Vermieter einen Teil des Gartens selbst nutzen, muss er dies ausdrücklich vertraglich festhalten. Nachträglich kann der Vermieter einen Gartenteil nicht isoliert kündigen, sondern nur den gesamten Garten und nur zusammen mit der Wohnung, weil der Garten ein Bestandteil der Mietsache ist.

Bei Mehrfamilienhäusern dagegen gilt der Garten erst dann mitvermietet, wenn dies ausdrücklich so vereinbart wurde. Eine entsprechende Erlaubnis wird in der Regel im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgehalten. Es ist jedoch auch möglich, wenn der Vermieter die Gartennutzung mündlich erlaubt. In diesem Fall kann der Vermieter diese aber jederzeit widerrufen (KG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, 8 U 83/06).

Was dürfen Mieter bei Gartennutzung?

Ist der ganze Garten mitvermietet, kann der Mieter den Garten so gestalten, wie er möchte. Er kann beispielsweise eine Blumenwiese oder Rasenfläche anlegen (LG Köln, Urteil v. 21.10.2010, 1 S 119/09). Das Ausreißen von Sträuchern und Bäumen, die der Vermieter gepflanzt hat, ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt. Selbst gepflanzte Büsche und Bäume darf der Mieter aber ohne weiteres entfernen. Befinden sich in dem Mietgarten Obstbäume oder Beerensträucher, darf der Mieter in der Regel auch Obst und Früchte ernten, insbesondere wenn er sich um die Gartenpflege kümmern muss (AG Leverkusen, Urteil v. 14.12.1993, 28 C 277/93).

Zudem darf der Mieter Gegenstände aufstellen, die nicht fest mit dem Grund und Boden verbunden werden, z. B. Schaukel, Hundehütten, Sandkasten, Klettergerüstgerüst (AG Kerpen, Urteil v. 15.01.2002, 20 C 443/01) sowie Spielhaus für Kinder (AG Flensburg, Urteil v. 08.04.2016, 69 C 41/15). Möchte der Mieter die Gegenstände aufstellen, die zusätzliche bauliche Maßnahmen erfordern, muss dies vorab vom Vermieter genehmigt werden. Bauliche Veränderungen dürfen nur vorgenommen werden, wenn sie vom Vermieter genehmigt wurden.

Die Errichtung eines Garten- bzw. Gerätehauses muss ebenso vom Vermieter erlaubt werden, da es nicht zur vertraglich vereinbarten Nutzung des Gartens gehört und bedarf der Erlaubnis des Vermieters (AG Brühl, Urteil v. 07.03.1989, 2a C 710/88). Allerdings besteht nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Verpflichtung des Mieters, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen (LG Lübeck, Urteil v. 24.11.1992, 14 S 61/92, LG Detmold, Urteil v. 26.03. 2014, 10 S 218/12).

Steht der Garten mehreren Mietern gemeinsam zur Verfügung, müssen die Mieter alle Fragen bezüglich der Gartengestaltung neben der Absprache mit dem Vermieter grundsätzlich auch untereinander klären. Möchte ein Mieter beispielerweise Spielgeräte im Gemeinschaftsgarten aufstellen, müssen alle Mietparteien damit einverstanden sein.

Einzelne Mieter haben kein Recht, einen Teil des Gartens für sich abzugrenzen. Gegebenenfalls kann auch der Vermieter Regeln für die Nutzung des Gemeinschaftsgartens aufstellen (LG Berlin, Urteil v. 27.01.2006,  63 S 287/05). So, z.B. ob das Grillen oder Musikhören im Garten gestattet ist und wo Wäsche aufgehängt werden darf.

Wer muss den Garten pflegen?

Bei einem Einfamilienhaus ist normalerweise der Mieter für die Gartenpflege verantwortlich, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde. Im Mehrfamilienhaus ist die Hausgartenpflege grundsätzlich die Sache des Vermieters. Erledigt der Vermieter selbst oder ein Beauftragter die Gartenarbeiten, können die Kosten, die durch die Pflege des Gartens entstehen, über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter anteilig abgewälzt werden.

Allerdings kann der Vermieter vertraglich in wirksamer Weise diese Aufgabe den Mietern übertragen. Beides gleichzeitig ist nicht möglich. Entweder muss der Wohnungsmieter die Kosten der Gartenpflege als Nebenkosten zahlen, oder er ist zur eigenständigen Durchführung der Gartenpflegearbeiten verpflichtet.

Wie müssen Mieter den mitgemieteten Garten pflegen?

Hat der Mieter die Gartenpflege übernommen, muss er nur einfache Pflegearbeiten leisten (LG Siegen, Urteil v. 13.09.1990, 3 S 211/90). Das sind Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse noch besonderen Zeit- oder Kostenaufwand des Mieters erfordern. Dazu gehört Rasenmähen, Unkrautjäten, oder Beseitigung von Laub, sowie das Umgraben von Beeten (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7. 10, 2004, I - 10 U 70/04. Darüberhinausgehende Arbeiten, wie das Düngen von Pflanzen, Beschneiden von Bäumen und Büschen, das Nachsähen des Rasens sowie das Säubern eines Teiches ist die Sache des Vermieters.

Sind die Gartenarbeiten dem Mieter vertraglich übertragen worden, kann er Art, Umfang und Häufigkeit der Gartenpflege selbst bestimmen. Der Vermieter darf dem Mieter keine konkreten Vorgaben machen, in welchen Zeitabständen die Hecken zu schneiden sind oder der Rasen zu mähen ist. Das gilt auch dann, wenn der Mieter völlig andere Vorstellungen von Gartenpflege hat (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.2004, 1 - 10 U 70/04). Mieter darf nach eigenem Ermessen pflegen, solange der Garten nicht zu verwahrlosen droht.

letzte Änderung A.W. am 24.02.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / Wavebreakmedia ltd