Gemeinsamer Mietvertrag nach Scheidung und Trennung – Austritt und Kündigung

Das Ende einer Beziehung ist meist nervenaufreibend und emotional äußerst belastend. Viele Aspekte müssen geregelt werden. Die Wohnungsfrage gehört dazu. Wer darf in der gemeinsamen Wohnung bleiben? Wer muss weiterhin die Miete tragen? Wie kann ein gemeinsamer Mietvertrag gekündigt werden? Kann der Mietvertrag gleich nach der Scheidung aufgelöst werden? Dieser Beitrag liefert erste Hinweise.

Ein Paar, das in einer Wohnung zusammenlebt und sich nun trennen möchte, steht oftmals vor der Entscheidung, wie es zukünftig mit der gemeinsam gemieteten Wohnung weitergeht. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Ein Mieter will aus dem Mietvertrag ausscheiden

Häufig geht die Trennung mit dem Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Wohnung einher. Allerdings entbindet ein Auszug nicht von Zahlungspflichten, da gemäß § 421 BGB alle Mieter Gesamtschuldner sind. Das bedeutet, dass beide Partner in vollem Umfang für die Wohnung verantwortlich sind. Zieht ein Ehepartner aus, könnte er vom Vermieter weiterhin, insbesondere auf Zahlung des Mietzinses, in Anspruch genommen werden (§ 421 BGB). Dabei hat der Vermieter ein Wahlrecht, von wem er die volle Mietzahlung verlangt.
Die einfachste Möglichkeit in so einem Fall ist den Vermieter zu kontaktieren und mit ihm eine Vereinbarung zu treffen, dass der ausziehende Partner aus dem Mietverhältnis entlassen und dieses nur mit dem verbleibenden Mieter fortgeführt wird. Der Mietvertrag muss entsprechend geändert werden. Im neuen Vertrag steht dann nur noch der Partner, der in den Mieträumen in Zukunft bleibt. Der andere wird aus dem Mietverhältnis entlassen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass der Vermieter mit dem Ausscheiden eines Mieters einverstanden ist. Die andere Möglichkeit ist, einen neuen Mietvertrag mit dem verbleibenden Partner abzuschließen oder in einem Nachtrag zum alten Mietvertrag eine Vertragsübernahme zu vereinbaren.

Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages

Grundsätzlich steht es den zusammenlebenden Partnern frei, die Wohnung zu kündigen. Allerdings geht das nur, wenn die vertraglichen Kündigungsfristen eingehalten werden und wenn alle Vertragsparteien die Kündigung schriftlich erklären. Wenn z.B. die Partner nach Trennung stark zerstritten sind, kann jeder Mieter ein eigenes Kündigungsschreiben an den Vermieter richtet. 

Probleme kann es geben, wenn die Partner sich nicht einigen können, wer in der Wohnung bleiben wird und wer ausziehen soll. Ein Mieter kann das Kündigungsschreiben nicht allein unterschreiben, wenn beide Partner im Mietvertrag als Mieter benannt werden und beide den Vertrag unterzeichnet haben. Würde nur ein Vertragspartner das Kündigungsschreiben unterzeichnen, wäre es unwirksam und der Vermieter muss die Kündigung nicht akzeptieren. Kommt es nicht zu einer Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses, müssen weitere Vereinbarungen getroffen werden. Je nach Situation lässt sich eine individuelle Lösung finden – meist unter Einbeziehung des Vermieters und der Scheidungsanwälte, wenn es sich um eine Ehegemeinschaft handelt.

Steht dagegen nur einer der Mieter im Mietvertrag, kann er allein kündigen. Dies hat zur Folge, dass auch der andere Bewohner ausziehen muss. Ein Recht, die Wohnung zu übernehmen, hat der Partner ohne Vertrag natürlich nicht. Allerdings kann der Ausziehende seinen Partner als Untermieter weiterhin wohnen lassen. Dazu muss derjenige, der das Mietverhältnis beenden möchte, das Untermietverhältnis seinem Vermieter mitteilen und seine Erlaubnis einholen.

Sonderregelung bei Scheidung von Ehepartnern

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag von Eheleuten ist die Kündigung des Mietvertrages nur durch einen Ehegatten ebenfalls nicht möglich. Jeder Ehepartner ist "voller Mieter". Nur die Kündigung beider Ehegatten beendigt das Mietverhältnis. Der in der Wohnung gebliebene Ehepartner kann nach der Trennung nicht alleine kündigen. Auch der Vermieter kann das Mietverhältnis nur gegenüber allen Mietern kündigen.

Lassen sich die Eheleute scheiden, sind allerdings einige Besonderheiten zu beachten. Gemäß §1568a Abs. 3 BGB kann im Scheidungsverfahren angeordnet werden, dass das Mietverhältnis nur mit einem Ehegatten fortgesetzt wird. Entscheidet das Gericht, dass die Wohnung einem der Ehegatten zu überlassen ist, bedarf es keiner Vereinbarung mit dem Vermieter über die Entlassung des anderen Ehegatten aus dem Mietvertrag.

Der ausgezogene Ehegatte haftet daher nicht mehr für Mietschulden seines Ex-Partners. Voraussetzung dafür ist die Rechtskraft der Scheidung sowie die Mitteilung beider Ehepartner an den Vermieter. Dies gilt auch dann, wenn der verbleibende Mieter nicht mit der Entlassung seines Partners einverstanden ist. Trennt sich ein Ehepaar ohne sich scheiden zu lassen, greift diese Vorschrift jedoch nicht.

Darüber hinaus hat der ausziehende Ehegatte auch vor Abschluss des Scheidungsverfahrens, wenn die Trennung endgültig ist, einen Anspruch gegen den anderen auf Abgabe einer Kündigungserklärung (OLG Hamm, Beschluss v. 21.01.2016, 12 UF 170/15).

Wollen beide Ehepartner nicht aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen, aber auch nicht mehr miteinander wohnen, kann ein Ehegatte unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass der andere ihm die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlässt. Dazu muss ein Antrag auf Zuweisung der Wohnung beim zuständigen Familiengericht gestellt werden. Voraussetzung für eine Zuweisung der Ehewohnung ist, dass das weitere Zusammenleben für einen der Ehepartner eine schwere Härte darstellt (§ 1361 b BGB). Die Wohnung wird in der Regel demjenigen zugewiesen, der darauf stärker angewiesen ist. Insofern kommt es auch auf Alter, Gesundheitszustand, Einkommens- und Vermögensverhältnisse an.

Weist das Gericht die Wohnung einem Partner zu, hat der Vermieter keine Mittel gegen die Entscheidung des Gerichts. Ist der in der Wohnung verbliebene Mieter allerdings nicht zahlungsfähig und kann die volle Miete nicht tragen, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

Trennung unter demselben Dach

Ferner können die Eheleute innerhalb einer gemeinsamen Ehewohnung getrennt leben bleiben (§ 1567 Abs. 1 S. 2 BGB). Dazu müssen die Ehegatten die Nutzung der Zimmer unter sich wie in einer Wohngemeinschaft aufteilen und getrennt nutzen. In diesem Fall bleiben natürlich beide Ehepartner auch Vertragsparteien und müssen die Miete anteilig bezahlen.

letzte Änderung A.W. am 18.09.2019
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / HASLOO

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