Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Ulf Matzen
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nach § 559 BGB erlaubt, wenn an der Wohnung bauliche Veränderungen stattgefunden haben, durch welche Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder
  • die aufgrund von Umständen durchgeführt wird, für die der Vermieter nichts kann und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

Dies betrifft zum Beispiel neue baurechtliche Pflichten oder Nachrüstpflichten im Bereich Energie und Wärmedämmung. Seit 01.01.2019 gilt: Der Vermieter darf die Miete nach einer solchen Modernisierung um acht Prozent (nicht mehr um elf Prozent) der aufgewendeten Kosten erhöhen – auf Dauer. Allerdings zählen hier nur die Kosten für die oben erwähnten Arbeiten. Finden gleichzeitig Erhaltungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen oder optische Verschönerungen statt, müssen die entsprechenden Gelder herausgerechnet werden. Die Mieterhöhung nach Modernisierung soll eine echte Steigerung des Wohnwertes ausgleichen – Erhaltungsmaßnahmen dienen nur der Erhaltung des Zustandes, der vorher herrschte. Auch öffentliche Fördermittel sind von den Modernisierungskosten abzuziehen, die der Berechnung der Mieterhöhung dienen.

Außerdem darf der Vermieter bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Wenn die Monatsmiete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen hat, darf der Vermieter sie unabhängig von den übrigen Regelungen maximal um zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofes besagt: Ersetzt der Vermieter 60 Jahre alte Fenster und die ebenso alte Haustür, die aber noch funktionsfähig waren, durch neue und höherwertige Teile, darf er die entstehenden Kosten nicht vollständig für die Berechnung der Mieterhöhung ansetzen. Er muss einen Teil für die ersparte Instandhaltung der alten Bauteile abziehen [1]. Zur Berechnung dieses Anteils sagt das Urteil: "… regelmäßig wird eine Schätzung genügen (§ 559 Abs. 2 Halbs. 2 BGB), die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiert."


Auch eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung muss gegenüber dem Mieter in Textform begründet werden. Dazu gehört eine Erläuterung, wie der Erhöhungsbetrag rechnerisch zustande kommt. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Generell muss das Schreiben enthalten:
  • Namen / Anschriften von Mieter und Vermieter
  • Welche Arbeiten wurden durchgeführt?
  • Worauf gründet sich die Mieterhöhung? (z. B. Einsparung von Endenergie)
  • Sind die Arbeiten abgeschlossen?
  • Gesamtkosten für das Haus
  • Herausrechnen von nicht umlagefähigen Kostenanteilen
  • bei mehreren Wohnungen: Aufteilungsschlüssel
  • nachvollziehbare Berechnung der Mieterhöhung
  • Fälligkeitsdatum der neuen Miete

Zu zahlen ist die erhöhte Miete dann ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter.
Achtung: Enthält die Erhöhungserklärung nicht die erforderlichen Angaben, verlängert sich diese Frist um sechs Monate. Dies gilt auch, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Die Mieter können mit dem Argument eines finanziellen Härtefalles einer Mieterhöhung nach Modernisierung widersprechen. Dabei kommt es darauf an, ob die Erhöhung auch unter Berücksichtigung der zukünftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die nicht zu rechtfertigen ist, auch wenn man die Interessen des Vermieters berücksichtigt. In diesem Fall wäre die Mieterhöhung dann nach § 559 Abs. 4 BGB ausgeschlossen.

Hier entscheiden die Gerichte jeden Einzelfall unter Abwägung der gegenseitigen Interessen. Zum Teil wird von einem Härtefall ausgegangen, wenn die Miete nach der Erhöhung 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens des Mieters überschreitet. Die Gerichte berücksichtigen durchaus auch weitere Faktoren, etwa die Dauer des Mietverhältnisses, die Größe der Wohnung oder die Gesundheit des Mieters. Feste Regeln kann man hier jedoch schwer aufstellen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte 2019 einen Härtefall bei einem Mieter, der bereits seit 1962 als Kind mit seinen Eltern in der 86 qm großen Wohnung gewohnt hatte und nun dort allein lebte. Der Vermieter hatte die oberste Geschossdecke und die Außenfassade dämmen lassen, den Balkon auf 5 qm vergrößert und einen stillgelegten Aufzug wieder aktiviert. Er wollte die Miete um 240 Euro im Monat auf über 800 Euro erhöhen. Der Mieter war ALG-II-Empfänger und widersprach der Mieterhöhung, weil er sich die neue Miete nicht leisten könne. Der Vermieter brachte vor, dass es dem Mieter freistünde, in eine kleinere Wohnung umzuziehen, die er dann auch bezahlen könne. Das Gericht bezog zwar durchaus die für einen Mieter zu große Wohnung in seine Entscheidung ein. Dies sei jedoch nicht allein entscheidend. Sinn der gesetzlichen Regelung sei, dem Mieter die Beibehaltung seines Lebensmittelpunktes zu ermöglichen. Auch seine Verwurzelung in der Wohnung und sein Gesundheitszustand seien zu berücksichtigen [2].


Ausgeschlossen ist das Argument "Härtefall" allerdings nach § 559 Abs. 4 BGB, wenn
  • die Mietwohnung lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzt wurde,
  • die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (etwa neue gesetzliche Regelungen zur Wärmedämmung).

Eine weitere Einschränkung: Der Mieter muss nach § 559 Abs. 5 BGB den Härtefalleinwand rechtzeitig geltend machen. Dies muss er in Textform innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung des Vermieters tun.
Achtung: Diese Frist beginnt nur zu laufen, wenn auch Ihre Modernisierungsankündigung vorschriftsmäßig erfolgt ist. Diese vom Mieter zu beachtende Ausschlussfrist gilt außerdem nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent höher ist, als ursprünglich angekündigt.

Das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung vornimmt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Gemäß § 561 BGB darf er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt er, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.

 

Fußnoten:

[1] BGH, Urteil vom 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19
[2] BGH, Urteil vom 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19
[3] BGH, Urteil vom 12.11.2008, Az. VIII ZR 270/07




letzte Änderung U.M. am 17.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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