Ferienwohnung im reinen Wohngebiet: Zulässig oder nicht?

Ferienwohnungen in Wohngebieten sind ein häufiger Streitpunkt. 2017 wurde die Baunutzungsverordnung geändert, um klare Verhältnisse zu schaffen. Aber: Wie klar sind die Verhältnisse wirklich? Immer wieder wird auch vor Gericht darüber gestritten, ob die Vermietung von Ferienwohnungen an einem bestimmten Ort zulässig ist.

Großstädte mit Wohnungsmangel versuchen die Zahl der Ferienwohnungen zu begrenzen, aber auch in vielen kleineren Gemeinden gibt es restriktive Regelungen wie etwa Zweckentfremdungssatzungen. 2017 hat der Gesetzgeber versucht, Ordnung zu schaffen, und die bundesweit gültige Baunutzungsverordnung geändert. Für Vermieter sind die Festlegungen positiv - immerhin sind demnach Ferienwohnungen in bestimmten Gebieten zulässig. Ein neuer Beschluss des Verwaltungsgerichts Hannover scheint diese Gesetzesänderung nun zum Teil auszuhebeln.
Wo darf man eine Ferienwohnung betreiben?

Seit Mitte Mai 2017 gibt es eine Neufassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Der neu hinzugefügte § 13a regelt, in welchen der im Bebauungsplan ausgewiesenen Gebiete Ferienwohnungen generell zulässig oder zumindest genehmigungsfähig sind.

Die Gemeinden können damit durch Gebietsfestlegungen im Bebauungsplan – und die Erteilung von Genehmigungen – in gewisser Weise nun selbst steuern, wo Ferienwohnungen angesiedelt werden und wo nicht. Der Gesetzgeber berücksichtigte dabei die unterschiedliche Situation in verschiedenen Städten und Gemeinden. Denn: Während Großstädte wie Berlin, München und Hamburg Ferienwohnungen zurückdrängen möchten, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen (oder zumindest zu zeigen, dass sie etwas tun) und nebenher eine Flut von Nachbarschaftsstreitigkeiten wegen Lärm und andern Nebenerscheinungen einzudämmen, möchten kleine Orte auf dem Land oder in Küsten- oder Alpennähe vielleicht gerne die Einnahmen aus dem Tourismus mitnehmen.

Zuerst einmal ist klarzustellen, dass auch die Baunutzungsverordnung nichts an einer Zweckentfremdungsverordnung ändert. Gibt es eine entsprechende Satzung oder Verordnung für eine Stadt, ist diese maßgeblich. Dies gilt auch für Landesgesetze wie etwa das Hamburger Wohnraumschutzgesetz.

In der BauNVO wird nun für die einzelnen im Bebauungsplan ausweisbaren Gebiete erklärt, wo Ferienwohnungen zulässig sind. Auch kann der Bebauungsplan Ferienhausgebiete ausweisen als Sondergebiete, die der Erholung dienen. Im Einzelnen gelten folgende Regeln:

  • Kleinsiedlungsgebiete: Hier gehören Ferienwohnungen nun regelmäßig zu den nicht störenden Gewerbebetrieben. Sie können ausnahmsweise zugelassen werden.
  • Allgemeine Wohngebiete: Hier gelten sie ebenfalls als nicht störende Gewerbebetriebe und sind  ausnahmsweise genehmigungsfähig.
  • Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete): Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Dorfgebiete: Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Mischgebiete: Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Urbane Gebiete: Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Kerngebiete: Als sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig.

Außerdem schreibt die BauNVO vor, dass Ferienwohnungen zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes gehören können, wenn sie gegenüber dem Rest des Gebäudes eine baulich untergeordnete Nutzung darstellen. Dies trifft etwa auf eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus zu. In einem solchen Fall sind Ferienwohnungen in den folgenden Gebieten zulässig:  
 
  • Allgemeine Wohngebiete: Ausnahmsweise zulassungsfähig.
  • Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete): Zulässig.
  • Dorfgebiete: Zulässig.
  • Mischgebiete: Zulässig.
  • Urbane Gebiete: Zulässig.
  • Kerngebiete: Zulässig.
  • Reine Wohngebiete: Ausnahmsweise zulassungsfähig als "kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes".

Das reine Wohngebiet taucht hier also nur mit Einschränkungen auf.

Mit welchem Fall hat sich das Verwaltungsgericht Hannover befasst?

Vor dem VG Hannover ging es um zwei Wohnungen des gleichen Eigentümers, die sich laut Bebauungsplan in einem reinen Wohngebiet befanden. Die Baubehörde der Stadt Hannover hatte einer Nutzungsänderung zugestimmt: Von Wohnungen in Ferien- und Messewohnungen. Die beiden Wohnungen umfassten den größeren Teil der Wohnfläche eines Mehrfamilienhauses. Gestützt wurde die Genehmigung auf § 13a BauNVO: Die Ferienwohnungen seien im reinen Wohngebiet als "kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes" zulässig. 

Ein Nachbar legte nun Widerspruch gegen die Genehmigung ein. Vor Gericht ging es darum, im Eilverfahren die aufschiebende Wirkung seines Widerspruches wiederherzustellen, sodass bis zur endgültigen Entscheidung nicht an Feriengäste vermietet werden durfte. Sein Argument: Ferienwohnungen gehörten nicht in ein reines Wohngebiet.  

Wie hat das Verwaltungsgericht entschieden?

Das Verwaltungsgericht stellte sich auf die Seite des Nachbarn. Denn: Der Bebauungsplan war schon lange vor der neuen Regelung in der BauNVO beschlossen worden - nämlich 1970. Maßgeblich für dessen Festsetzungen sei die Baunutzungsverordnung - in ihrer damaligen Fassung.

Das Gericht erklärte, dass der Bundesgesetzgeber nicht die Befugnis habe, durch Verordnungen in die Festlegungen eines bestehenden Bebauungsplanes einzugreifen. Die neue BauNVO könne höchstens als Auslegungshilfe für den Begriff des Beherbergungsbetriebes dienen. Es ändere auch nichts, dass die Neuregelung in der BauNVO laut Gesetzgeber nur klarstellenden Charakter haben solle. Die Auslegung von Gesetzen, so das Gericht, sei allein Sache der Gerichte. Auf ältere Bebauungspläne habe die Neuregelung daher keinen Einfluss.

Das Gericht erklärte außerdem, dass - auch bei Anwendbarkeit der neuen Vorschrift - die Nutzungsänderung hier nicht zu genehmigen sei. Denn: Ferienwohnungen seien im reinen Wohngebiet eben nur ausnahmsweise als kleine Beherbergungsbetriebe erlaubt, wenn sie eine baulich untergeordnete Nutzung darstellten. Die beiden fraglichen Wohnungen umfassten jedoch den größeren Teil des Gebäudes und seien eben keine "baulich untergeordnete Nutzung". Zum normalen Wohnen diene in dem Haus nur noch eine kleine Dachgeschosswohnung.

Zwar sei die Sache mit der baulich untergeordneten Nutzung keine zwingende Voraussetzung. Aber: Wenn diese nicht vorliege, müssten zumindest vergleichbare Argumente dafür sprechen, dass sich die Nutzung als Ferienwohnung verträglich in das Gebiet einfüge. Dies sei hier nicht der Fall: Zum Beispiel führe eine überwiegende Ferienwohnungs-Nutzung eher dazu, dass Feriengäste weniger Rücksicht auf Nachbarn nehmen würden (VG Hannover, Beschluss vom 23.7.2020, Az. 4 B 2507/20).

Welche Folgen hat die Entscheidung für Vermieter?

Die für Ferienwohnungs-Vermieter positiven Klarstellungen in der Neufassung der BauNVO könnten zumindest bei alten Bebauungsplänen wirkungslos sein. Folgt man dieser Gerichtsentscheidung, können Gemeinden, die Ferienwohnungen in bestimmten Gebieten zulassen wollen, dies nur über einen neuen Bebauungsplan rechtssicher bewerkstelligen. Es bleibt abzuwarten, ob sich andere Gerichte dieser Ansicht anschließen.

Der zweite Teil der Argumentation ist vor Gericht leichter anzugreifen. Die "baulich untergeordnete Nutzung" ist keine zwingende Voraussetzung für einen kleinen Beherbergungsbetrieb. Inwieweit eine Ferienwohnung auch ohne bauliche Unterordnung mit dem konkreten B-Plangebiet in Einklang zu bringen ist, ist eine Einzelfallfrage. Hier kann es durchaus gute Argumente geben, etwa ausreichende Abstände zum Nachbarn oder andere Ferienwohnungen in der Nähe. Vor Gericht kann es also Chancen geben, eine Ferienwohnung im reinen Wohngebiet genehmigt zu bekommen - abhängig von den Umständen im Einzelfall.  



letzte Änderung U.M. am 24.08.2020
Autor(en):  Ulf Matzen

Drucken RSS

Der Autor:
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
Club-Profil | weitere Fachbeiträge | Forenbeiträge | Blog | Fotogalerie
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

CJ_Muster_titel-190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Weitere Informationen >>
Anzeige

Wie zufrieden sind Sie mit uns?

rotstift_adpic_190px.jpg 
Über Ihre Meinung und auch ihre Anregungen für Veränderungen oder Erweiterungen würden wir uns sehr freuen. Nur 10 kurze Fragen, die schnell beantwortet sind. Vielen Dank im Voraus für Ihre Mithilfe! zur Umfrage >>
Anzeige

Ihr Fachbeitrag

Autorin_pm_Jasper_Grahl.jpgGerne veröffentlichen wir auch ihren Fachbeitrag im Themenbereich Mietrecht und Immobilienverwaltung. Eine kurze Autorenvorstellung oder Unternehmensdarstellung am Ende des Artikels ist möglich. Informationen dazu erhalten Sie in der Rubrik "Mitmachen" >>.
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Weitere Informationen >>
Anzeige

Wie zufrieden sind Sie mit uns?

rotstift_adpic_190px.jpg 
Über Ihre Meinung und auch ihre Anregungen für Veränderungen oder Erweiterungen würden wir uns sehr freuen. Nur 10 kurze Fragen, die schnell beantwortet sind. Vielen Dank im Voraus für Ihre Mithilfe! zur Umfrage >>
Anzeige
Anzeige

Stellenmarkt

Senior Finanzbuchhalter/-in
Wir sind eine dynamisch wachsende Firmengruppe im Immobilienbereich, deren Unternehmen u.a. mit der Projektentwicklung, Bau- und Bauträgergeschäften für hochwertige Büro- und Wohnimmobilien am Markt sehr erfolgreich tätig sind. Unsere aktuellen Projekte haben ein Verkaufsvolumen von ca. 162 Mio. ... Mehr Infos >>

Leitung der Abteilung Konzerncontrolling
Als einer der größten Arbeitgeber der Region Vorpommern bietet die Universitätsmedizin Greifswald interessante Aufgaben und Tätigkeiten in einem attraktiven Arbeitsumfeld für zahlreiche Berufsgruppen. Wir suchen Sie! Die Universitätsmedizin Greifswald erfüllt im Rahmen der Universität Greifswald ... Mehr Infos >>

VAT und Debitoren Specialist (m/w/d)
TI AutomotiveTI AutomotiveTI AutomotiveTI AutomotiveTI Automotive Fluid thinkingTM bestimmt das Handeln bei TI Fluid Systems. Globale Automobilhersteller wenden sich an TI Fluid Systems, um preisgekrönte, branchenführende Systeme für Fahrzeugflüssigkeiten zu entwickeln und zu produzieren. Wir sin... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG
RS Plan - Unternehmensplanung leicht gemacht:


Erstellen Sie mit RS-Plan ganz einfach Ihre gesamte Unternehmensplanung!
Button__subThema.PNG
RS-Controlling-System f. EÜR:


Planen, analysieren und steuern Sie Ihr Unternehmen mit RS-Controlling-System f. EUR!
Button__subThema.PNG
RS-Investitionsrechner:



Ermitteln Sie ganz einfach den Kapitalwert Ihres Investitionsvorhabens!
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

PLC Preiskalkulations- Tool 

laptop_rechner__pm_AndreyPopov_290px.jpg
Sie wollen ihr Produkt zum besten Preis verkaufen und sich dabei sicher sein, die eigenen Kosten mit einzuplanen?

Das PLC Preiskalkulations-Tool hilft Ihnen dabei. Es bietet umfangreiche Eingabemöglichkeiten und Zuschlagssätze um die bestehenden Kosten Ihres Unternehmens, sowie die Herstellungskosten für das Produkt direkt mit einzubeziehen.  Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

box_Liquiditaetstool_W.pngRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>
Anzeige

Nutzwertanalyse (Excel-Vorlage)

preview03_bewertung.jpg
Die Nutzwertanalyse ist eine Methode zur quantitativen Bewertung des Nutzens von Entscheidungsalternativen, die wegen fehlender numerischer oder monetärer Vergleichskriterien nicht oder schwer miteinander vergleichbar sind. Dieses Excel Tool ermöglicht die Durchführung einer Nutzwertanalyse für bis zu fünf Alternativen nach bis zu zwölf, nicht hierarchischen Kriterien. Zum Shop >>
Anzeige

Kundendatenbank inkl. Rechnungserstellung

kundendatenbank_Firmendaten.jpg
Excel- Kundendatenbank für bis zu 2000 Kunden, ideal als Vertriebsdatenbank einsetzbar mit integrierten Termin- / Wiedervorlagenmanagement zur Verwaltung, Steuerung, Planung und Reporting von Kundendaten und Vertriebsaktivitäten. Erstellen Sie kinderleicht Ihre Rechnungen für verwaltete Kunden mit Produkten aus Ihrem Produktkatalog. Zum Shop >>
Anzeige
Anzeige

RS-Investitionsrechner

RS-Investitionsrechner.jpg
Der RS- Investitionsrechner ermittelt Ihnen den Kapitalwert oder internen Zinsfuß für Ihre Investitions- vorhaben. Zusätzlich können Sie die Rentabilität und die Amortisations- zeit Ihres Investitionsvorhabens berechnen lassen. Excel- Tool bestellen >>
Anzeige

Experten-Tipp

diagramm-pm-stephen-rees.jpgWollen Sie ihre im Unternehmen eingesetzten Excel-Lösungen anpassen oder erweitern? Unser Excel-Experte berät und untersützt Sie zu den Produkten der RS-Reihe oder bei der Anpassung und Erweiterung ihrer eigener Excel-Lösungen. Mehr Infos >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR Mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Bilanzanalyse

RS-Bilanzanalyse.jpgBilanzanalyse- Tool (Kennzahlen- Berechnung): Umfangreiches Excel- Tool zur Berechnung der wichtigsten branchenunabhängigen Kennzahlen aus Bilanz und G+V. Es werden Berichte generiert, die die Liquiditäts-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens im 5 Jahresvergleich darstellen.
Excel- Tool bestellen >>