Ferienwohnung im reinen Wohngebiet: Zulässig oder nicht?

Ulf Matzen
Ferienwohnungen in Wohngebieten sind ein häufiger Streitpunkt. 2017 wurde die Baunutzungsverordnung geändert, um klare Verhältnisse zu schaffen. Aber: Wie klar sind die Verhältnisse wirklich? Immer wieder wird auch vor Gericht darüber gestritten, ob die Vermietung von Ferienwohnungen an einem bestimmten Ort zulässig ist.

Großstädte mit Wohnungsmangel versuchen die Zahl der Ferienwohnungen zu begrenzen, aber auch in vielen kleineren Gemeinden gibt es restriktive Regelungen wie etwa Zweckentfremdungssatzungen. 2017 hat der Gesetzgeber versucht, Ordnung zu schaffen, und die bundesweit gültige Baunutzungsverordnung geändert. Für Vermieter sind die Festlegungen positiv - immerhin sind demnach Ferienwohnungen in bestimmten Gebieten zulässig. Ein neuer Beschluss des Verwaltungsgerichts Hannover scheint diese Gesetzesänderung nun zum Teil auszuhebeln.


Wo darf man eine Ferienwohnung betreiben?

Seit Mitte Mai 2017 gibt es eine Neufassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Der neu hinzugefügte § 13a regelt, in welchen der im Bebauungsplan ausgewiesenen Gebiete Ferienwohnungen generell zulässig oder zumindest genehmigungsfähig sind.

Die Gemeinden können damit durch Gebietsfestlegungen im Bebauungsplan – und die Erteilung von Genehmigungen – in gewisser Weise nun selbst steuern, wo Ferienwohnungen angesiedelt werden und wo nicht. Der Gesetzgeber berücksichtigte dabei die unterschiedliche Situation in verschiedenen Städten und Gemeinden. Denn: Während Großstädte wie Berlin, München und Hamburg Ferienwohnungen zurückdrängen möchten, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen (oder zumindest zu zeigen, dass sie etwas tun) und nebenher eine Flut von Nachbarschaftsstreitigkeiten wegen Lärm und andern Nebenerscheinungen einzudämmen, möchten kleine Orte auf dem Land oder in Küsten- oder Alpennähe vielleicht gerne die Einnahmen aus dem Tourismus mitnehmen.

Zuerst einmal ist klarzustellen, dass auch die Baunutzungsverordnung nichts an einer Zweckentfremdungsverordnung ändert. Gibt es eine entsprechende Satzung oder Verordnung für eine Stadt, ist diese maßgeblich. Dies gilt auch für Landesgesetze wie etwa das Hamburger Wohnraumschutzgesetz.

In der BauNVO wird nun für die einzelnen im Bebauungsplan ausweisbaren Gebiete erklärt, wo Ferienwohnungen zulässig sind. Auch kann der Bebauungsplan Ferienhausgebiete ausweisen als Sondergebiete, die der Erholung dienen. Im Einzelnen gelten folgende Regeln:
  • Kleinsiedlungsgebiete: Hier gehören Ferienwohnungen nun regelmäßig zu den nicht störenden Gewerbebetrieben. Sie können ausnahmsweise zugelassen werden.
  • Allgemeine Wohngebiete: Hier gelten sie ebenfalls als nicht störende Gewerbebetriebe und sind  ausnahmsweise genehmigungsfähig.
  • Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete): Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Dorfgebiete: Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Mischgebiete: Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Urbane Gebiete: Als sonstige Gewerbebetriebe zulässig.
  • Kerngebiete: Als sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig.

Außerdem schreibt die BauNVO vor, dass Ferienwohnungen zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes gehören können, wenn sie gegenüber dem Rest des Gebäudes eine baulich untergeordnete Nutzung darstellen. Dies trifft etwa auf eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus zu. In einem solchen Fall sind Ferienwohnungen in den folgenden Gebieten zulässig:
  • Allgemeine Wohngebiete: Ausnahmsweise zulassungsfähig.
  • Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete): Zulässig.
  • Dorfgebiete: Zulässig.
  • Mischgebiete: Zulässig.
  • Urbane Gebiete: Zulässig.
  • Kerngebiete: Zulässig.
  • Reine Wohngebiete: Ausnahmsweise zulassungsfähig als "kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes".

Das reine Wohngebiet taucht hier also nur mit Einschränkungen auf.

Mit welchem Fall hat sich das Verwaltungsgericht Hannover befasst?

Vor dem VG Hannover ging es um zwei Wohnungen des gleichen Eigentümers, die sich laut Bebauungsplan in einem reinen Wohngebiet befanden. Die Baubehörde der Stadt Hannover hatte einer Nutzungsänderung zugestimmt: Von Wohnungen in Ferien- und Messewohnungen. Die beiden Wohnungen umfassten den größeren Teil der Wohnfläche eines Mehrfamilienhauses. Gestützt wurde die Genehmigung auf § 13a BauNVO: Die Ferienwohnungen seien im reinen Wohngebiet als "kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes" zulässig.

Ein Nachbar legte nun Widerspruch gegen die Genehmigung ein. Vor Gericht ging es darum, im Eilverfahren die aufschiebende Wirkung seines Widerspruches wiederherzustellen, sodass bis zur endgültigen Entscheidung nicht an Feriengäste vermietet werden durfte. Sein Argument: Ferienwohnungen gehörten nicht in ein reines Wohngebiet.

Wie hat das Verwaltungsgericht entschieden?

Das Verwaltungsgericht stellte sich auf die Seite des Nachbarn. Denn: Der Bebauungsplan war schon lange vor der neuen Regelung in der BauNVO beschlossen worden - nämlich 1970. Maßgeblich für dessen Festsetzungen sei die Baunutzungsverordnung - in ihrer damaligen Fassung.

Das Gericht erklärte, dass der Bundesgesetzgeber nicht die Befugnis habe, durch Verordnungen in die Festlegungen eines bestehenden Bebauungsplanes einzugreifen. Die neue BauNVO könne höchstens als Auslegungshilfe für den Begriff des Beherbergungsbetriebes dienen. Es ändere auch nichts, dass die Neuregelung in der BauNVO laut Gesetzgeber nur klarstellenden Charakter haben solle. Die Auslegung von Gesetzen, so das Gericht, sei allein Sache der Gerichte. Auf ältere Bebauungspläne habe die Neuregelung daher keinen Einfluss.

Das Gericht erklärte außerdem, dass - auch bei Anwendbarkeit der neuen Vorschrift - die Nutzungsänderung hier nicht zu genehmigen sei. Denn: Ferienwohnungen seien im reinen Wohngebiet eben nur ausnahmsweise als kleine Beherbergungsbetriebe erlaubt, wenn sie eine baulich untergeordnete Nutzung darstellten. Die beiden fraglichen Wohnungen umfassten jedoch den größeren Teil des Gebäudes und seien eben keine "baulich untergeordnete Nutzung". Zum normalen Wohnen diene in dem Haus nur noch eine kleine Dachgeschosswohnung.

Zwar sei die Sache mit der baulich untergeordneten Nutzung keine zwingende Voraussetzung. Aber: Wenn diese nicht vorliege, müssten zumindest vergleichbare Argumente dafür sprechen, dass sich die Nutzung als Ferienwohnung verträglich in das Gebiet einfüge. Dies sei hier nicht der Fall: Zum Beispiel führe eine überwiegende Ferienwohnungs-Nutzung eher dazu, dass Feriengäste weniger Rücksicht auf Nachbarn nehmen würden (VG Hannover, Beschluss vom 23.7.2020, Az. 4 B 2507/20).

Welche Folgen hat die Entscheidung für Vermieter?

Die für Ferienwohnungs-Vermieter positiven Klarstellungen in der Neufassung der BauNVO könnten zumindest bei alten Bebauungsplänen wirkungslos sein. Folgt man dieser Gerichtsentscheidung, können Gemeinden, die Ferienwohnungen in bestimmten Gebieten zulassen wollen, dies nur über einen neuen Bebauungsplan rechtssicher bewerkstelligen. Es bleibt abzuwarten, ob sich andere Gerichte dieser Ansicht anschließen.

Der zweite Teil der Argumentation ist vor Gericht leichter anzugreifen. Die "baulich untergeordnete Nutzung" ist keine zwingende Voraussetzung für einen kleinen Beherbergungsbetrieb. Inwieweit eine Ferienwohnung auch ohne bauliche Unterordnung mit dem konkreten B-Plangebiet in Einklang zu bringen ist, ist eine Einzelfallfrage. Hier kann es durchaus gute Argumente geben, etwa ausreichende Abstände zum Nachbarn oder andere Ferienwohnungen in der Nähe. Vor Gericht kann es also Chancen geben, eine Ferienwohnung im reinen Wohngebiet genehmigt zu bekommen - abhängig von den Umständen im Einzelfall.




letzte Änderung U.M. am 06.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Reisekosten leicht abgerechnet

Reisekostenabrechnung_152px.jpgEinfach zu bedienendes, anwenderfreundliches Excel-Tool zur rechtskonformen Abrechnung von Reisekosten für ein- oder mehrtägige betrieblich und beruflich veranlasste In- und Auslandsreisen. Das Excel-Tool kommt vollständig ohne Makros aus und berücksichtigt alle derzeit geltenden gesetzlichen und steuerlichen Richtlinien. Preis 59,50 EUR  .... Mehr Informationen  hier >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Sachbearbeiter*in für die Buchhaltung
Die in der Münchner Innen­stadt ge­le­ge­nen Max-Planck-Institute für Inno­va­tion und Wett­be­werb, Steuer­recht und Öffent­liche Finanzen sowie Sozial­recht und Sozial­politik be­ab­sich­tigen, ihre Instituts­ver­wal­tun­gen zu einer ge­mein­samen Ein­rich­tung zu­sammen­zu­führen. Für das Sach... Mehr Infos >>

(Senior) Accountant (m/w/d)
CHRONEXT ist die erste E-Commerce-Adresse für Luxusuhren. Unsere Mission ist es Transparenz, Vertrauen und Freude für alle Uhrenliebhaber:innen zu schaffen!  Daher bieten wir ausschließlich Uhren an, die vorab in unserer Meisterwerkstatt durch erfahrene Uhrmacher:innen auf Qualität und ... Mehr Infos >>

Mitarbeiter (m/w/d) Rechnungswesen mit dem Schwerpunkt HGB-Bilanzierung
Wir sind die Mecklenburgische heute: Ein traditionsbewusstes Versicherungsunternehmen, das durch besonders engagierte Mitarbeiter (m/w/d) im Innen- und Außendienst bereits über 225 Jahre erfolgreich am Markt bestehen konnte. Für die Mecklenburgische von morgen suchen wir begeisterte Mensc... Mehr Infos >>

Mitarbeiter*in (m/w/d) Entgeltabrechnung
1954 gegründet ist Thomann heute der größte Versender von Instrumenten sowie Musik-Equipment der Welt und gehört zu den größten E-Commerce Unternehmen in Deutschland. Der Webshop thomann.de steht im Mittelpunkt unseres Denkens und Handelns. Egal ob Anfänger*in oder international gefeierter Musike... Mehr Infos >>

Mitarbeiter*in Buchhaltung (w/m/d)
Der Sozialdienst katholischer Frauen e.V. Neuss (SkF) ist ein Fachverband im Deutschen Caritasverband. Rund 160 hauptamtliche und 100 ehrenamtliche Mitarbeiter*innen engagieren sich mit vollem Einsatz für sozial benachteiligte Menschen, für Frauen, Familien, Kinder und Jugendliche in alle... Mehr Infos >>

Teamleitung Finanzen / Team Lead Value & Performance (w/m/d)
Die PD ist die Beratung für die öffentliche Hand von morgen. Seit 2008 beraten wir ausschließlich öffentliche Auftrag­geber zu moderner Verwaltungs­arbeit und Infrastruktur-Projekten – von der Strategie bis hin zu deren Implemen­tierung. Mit unserer breit gefächerten Expertise sowie dem Wissen un... Mehr Infos >>

Buchhalter (m/w/d)
Als Buchhalter/in sind Sie verantwortlich für das Tagesgeschäft der Buchhaltung und des Controllings sowie für die Konzeption und Umsetzung von Reportings, Prozessen und Abläufen. In dieser Funktion berichten Sie direkt an unseren Finance Director EMEA. Mehr Infos >>

Accountant Debitoren (w/m/d)
GOhiring ist eine führende Software-Lösung für automatisiertes Jobposting und Recruiting Analytics. Mit unserem Tool managen Recruiter:innen den gesamten Jobposting-Prozess an einem Ort – von datengetriebenen Multiposting-Kampagnen bis hin zur tiefgehenden Analyse entlang der Candidate-Journey. G... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 24,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung