Gartennutzung durch Mieter

Ulf Matzen
Das Thema der Gartennutzung durch Mieter ist geprägt durch eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Die Frage, ob Mieter einen Garten nutzen dürfen oder pflegen müssen, hängt weitgehend von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Handelt es sich um ein vermietetes Einfamilienhaus mit Garten, wird dieser in der Regel mit vermietet sein. Dann dürfen ihn die Mieter auch nutzen. Eine Vereinbarung schafft klare Verhältnisse.

Schwieriger wird es bei einem Mehrfamilienhaus. Hier kann der Garten ein Gemeinschaftsgarten für alle sein oder nur bestimmten Mietern, etwa den Erdgeschossmietern, ist die Nutzung erlaubt. Dies sollte dann aber explizit vertraglich geregelt sein. Auch eine dritte Variante ist denkbar: Niemand darf den Garten nutzen, dieser dient nur der Zierde und wird vom Vermieter etwa durch eine Gartenbaufirma in Schuss gehalten.

Welche Rolle spielen Gewohnheitsrechte?

Ein Recht auf Nutzung oder Mitnutzung eines Gartens kann sich durchaus aus einem Gewohnheitsrecht ergeben. Hat der Vermieter einem Mieter über viele Jahre die Mitnutzung des Gartens erlaubt, ohne dies schriftlich zu vereinbaren, kann er diese Erlaubnis nicht plötzlich zurücknehmen – zum Beispiel, weil die Kinder des Mieters größer werden und immer mal wieder auch mit Freunden im Garten spielen, sodass es gelegentlich etwas lebhafter zugeht. Dies ergibt sich aus einem schon recht betagten Urteil des Amtsgerichts Solingen [1].

Allerdings spielen vor Gericht durchaus auch die Gründe für den Meinungsumschwung des Vermieters eine Rolle. Hat er ein nachvollziehbares Interesse an der Aufhebung einer über längere Zeit geduldeten Gartennutzung, kann dies akzeptiert werden. So gestand das Berliner Kammergericht einem Vermieter zu, einem Mieter die alleinige Nutzung eines Teils der Hoffläche eines Mehrfamilienhauses zu untersagen. Dieser hatte einen Teil des Hofes für sich abgeteilt, was von Vermieter und Hausverwaltung stillschweigend geduldet worden war. Nun wollte der Vermieter jedoch den Hof umbauen und die Nutzung der Fläche durch alle Mieter ermöglichen. Dies sah das Gericht aus ausreichend guten Grund an [2].

Es gibt kein allgemeingültiges Gewohnheitsrecht, nach dem der Erdgeschossmieter immer den Garten nutzen darf oder ihn pflegen muss. Hier ist eine ausdrückliche Vereinbarung unverzichtbar.


Was dürfen Mieter im Garten tun?

Ist ein Garten mit vermietet, dürfen Ihre Mieter diesen auch nutzen. Dazu gehört auch, dass sie ihn in bestimmten Grenzen gestalten dürfen. So können sie etwa Blumenbeete anlegen, Gemüse anbauen oder einen Komposthaufen anlegen. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass alles eins zu eins so aussieht wie vor Einzug der Mieter. Allerdings dürfen Mieter keine Blumenbeete, Sträucher und Bäume entfernen, die bereits bei ihrem Einzug vorhanden waren. Dies erfordert die Zustimmung des Vermieters.

Auch das Pflanzen neuer Sträucher und Bäume muss abgesprochen werden. Mieter dürfen auch Gartenmöbel aufbauen oder Spielgeräte für die Kinder (Schaukel, Sandkasten, Planschbecken), insbesondere, wenn diese mobil sind oder einfach und ohne Schäden wieder entfernbar sind. Allerdings kann der Vermieter eine Entfernung bei Auszug verlangen [3]. Bauliche Änderungen, die auf Dauer geschaffen werden – etwa das Anlegen einer Terrasse oder eines festen Swimmingpools – sind jedoch zustimmungsbedürftig.

Hinsichtlich Gartenteichen scheiden sich bei den Gerichten die Geister. Manche erlauben dem Mieter das Anlegen eines Teiches, wenn dies im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist. Andere sehen dies als bauliche Veränderung an, die immer zustimmungsbedürftig ist. Natürlich kommt es dabei auch auf die Art und Größe des Teiches an. Es ist die Entscheidung des Mieters, ob er englischen Rasen oder eine Wildblumenwiese möchte.

Will er einen Naturgarten, ist das halt so. Zwar darf der Vermieter bei einer Verwahrlosung des Gartens einschreiten, wenn der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet ist. Vor Gericht wird er damit aber nur in extremen Fällen durchkommen, denn: Was Natur ist und was Verwahrlosung, liegt – gerade beim Garten – im Auge des Betrachters. Kinder der Mieter dürfen im Garten spielen, auch mit ihren Freunden.

Die Gartenpflege

Enthält der Mietvertrag eine einfache Verpflichtung des Mieters zur Gartenpflege, muss dieser nur einfache Arbeiten durchführen. Das sind solche, für die man keine besondere Ausbildung braucht, die keine großen Kosten verursachen und die ohne Gefährdung der Gesundheit durchgeführt werden können. Alles, was mit Leitern oder Kettensägen zu tun hat, ist hier tabu. Der Mieter muss also den Rasen mähen, Unkraut zupfen, Laub zusammenrechen. Er muss keine morschen Äste von Bäumen absägen, nicht den Rasen vertikutieren und auch keine Hecken schneiden, außer wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist.

Beim Bäumefällen ist immer zu beachten, dass in fast allen Gemeinden inzwischen Baumschutzsatzungen eine Genehmigung des Umweltamtes erforderlich machen. Bäume, die plötzlich verschwinden, können zu empfindlichen Bußgeldern für den Grundstückseigentümer führen.

Im Gemeinschaftsgarten

Wird der Garten von mehreren Mietparteien genutzt, ist gegenseitige Rücksichtnahme angesagt. Niemand hat hier das Recht, Teile des Gartens für sich abzuteilen oder durch seine privaten Gartenmöbel zu "reservieren". Ausnahmen können bestehen, wenn der Garten sehr groß ist und eine Mietpartei ihre Sitzecke in einem eher kleinen Bereich einrichtet [4].

Eine Hausordnung kann festlegen, dass Mieter ihre Gartenmöbel etc. nach der Nutzung wieder wegräumen müssen. Allerdings muss dies von Anfang an in der Hausordnung stehen, die Teil des Mietvertrages ist. Während des Mietverhältnisses können durch Änderungen der Hausordnung keine zusätzlichen Pflichten für die Mieter begründet werden.

Wenn alle Mieter den Garten nutzen, sollten sich auch alle an seiner Pflege beteiligen. Dies kann durch eigene Arbeit passieren oder durch einen vom Vermieter beauftragten Gartenpflegedienst. Die Kosten der Gartenpflege zählen zu den Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung und können auf die Mieter umgelegt werden.

 
Fußnoten

[1] AG Solingen, Urteil vom 13.09.1978, Az. 11 C 235/78
[2] KG Berlin, Urteil vom 14.12.2006, Az. 8 U 83/06
[3] AG Bonn, Urteil vom 23.11.1993, Az. 8 C 475/93
[4] AG Schöneberg, Urteil vom 14.07.2005, Az. 9 C 336/04




letzte Änderung U.M. am 17.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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