Berufsausübung in der Mietwohnung: Was ist zulässig?

Ulf Matzen
Nicht nur seit der COVID-19 geschuldeten Verbreitung der Arbeit im Homeoffice arbeiten viele Menschen zu Hause. Da gibt es Freelancer im IT-Bereich, Journalisten, Werbetexter, Übersetzer, Lektoren, Musiklehrer, Tagesmütter, Künstler, Heimarbeiter aus dem gewerblichen Bereich, Haustierbetreuer und vieles mehr. Allerdings ist oft Streit mit Vermieter und Nachbarn vorprogrammiert – nicht nur bei Tätigkeiten wie der Prostitution. Es kommt auch vor, dass in der Mietwohnung fremde Fahrräder repariert werden oder die Garage zur Skiwerkstatt mutiert. Was also ist erlaubt und was kann der Vermieter in einer normalen Mietwohnung untersagen?

Worauf kommt es bei der Berufsausübung in der Mietwohnung an?

Grundsätzlich brauchen Mieter für eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung die Erlaubnis des Vermieters. Denn: Die Mietwohnung wurde ihnen zum Wohnen vermietet und nicht als Büro, Werkstatt oder sonstiger Gewerberaum.


Der Bundesgerichtshof hat dies allerdings in einem wichtigen Urteil eingeschränkt. Danach gehören berufliche Tätigkeiten in der Mietwohnung, die nach außen gar nicht in Erscheinung treten, von vornherein mit zur Wohnnutzung – als Beispiele nennt der BGH die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung. In solchen Fällen ist also eine Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich.

Von einem "nach außen in Erscheinung treten" spricht man zum Beispiel, wenn außen am Haus Werbung angebracht wird, die Wohnanschrift in der Werbung als Geschäftsadresse genannt wird oder Kunden in der Wohnung aus- und eingehen. Sobald geschäftliche Aktivitäten nach außen hin in Erscheinung treten, geht der Bundesgerichtshof von einer Wohnungsnutzung aus, die der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung nicht mehr dulden muss. Dann ist seine ausdrückliche Zustimmung erforderlich.

Aber: Der Vermieter kann in bestimmten Fällen "nach Treu und Glauben" dazu verpflichtet sein, diese zu erteilen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn nur ein Teil der Wohnung gewerblich genutzt wird und es keine Kundenbesuche oder Mitarbeiter in der Wohnung gibt. Ein Anspruch des Mieters auf Zustimmung scheidet dem BGH zufolge aus, wenn in der Wohnung Mitarbeiter bzw. Angestellte des Mieters arbeiten.

Fall vor dem Bundesgerichtshof: Maklerbüro im Wohnzimmer

Im Fall ging es um einen selbstständigen Immobilienmakler, der mit seiner Partnerin in einer Zwei-Zimmer-Wohnung wohnte und dort auch sein Gewerbe angemeldet hatte. Allerdings gab er die Adresse auch auf seiner Homepage an (wie gesetzlich vorgeschrieben) und verwies dort auf die Erfolge seines "Teams". Sein Vermieter schloss daraus, dass er in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigte und kündigte ihm fristlos.

Der Bundesgerichtshof betonte, dass auch ein Immobilienmakler sein Geschäft so organisieren könne, dass kaum Kundenbesuche in der Wohnung stattfänden und Nachbarschaft und Haus nicht über das Maß einer Wohnnutzung hinaus belastet würden. Immerhin finden bei Maklern die meisten Kundenkontakte bei Besichtigungen statt. Es komme hier also darauf an, ob der Makler tatsächlich in der Wohnung Mitarbeiter beschäftige. Um dies zu klären, wurde der Fall an die Vorinstanz zurückverwiesen (Urteil vom 14. Juli 2009, Az. VIII ZR 165/08).

Tagesmütter: Wie viele Kinder dürfen es sein?

Für Prozesse sorgen auch Tagesmütter, die in ihrer Mietwohnung anderer Leute Kinder betreuen. Hier kommt es auf die Zahl der betreuten Kinder an. So sah das Amtsgericht Bonn 2018 die Vermietung an eine Tagesmutter als völlig unproblematisch an, wenn diese nur zwei bis drei einjährige Kinder gleichzeitig betreut. Eine Genehmigung des Vermieters hatte vorgelegen, andere Mitglieder der Eigentümergemeinschaft hatten diese Wohnungsnutzung unterbinden wollen (Urteil vom 25.1.2018, Az. 27 C 111/17).

Der Bundesgerichtshof sah in einem weiteren Streit unter Wohnungseigentümern eine Betreuung von bis zu fünf Kindern gleichzeitig als zu viel an - dies sei eine Nutzungsänderung der Eigentumswohnung (Urteil vom 13. Juli 2012, Az. V ZR 204/11).

Skiwerkstatt: Wenn die Garage umfunktioniert wird

In Bayern kam ein Fall vor Gericht, in dem ein Paar in der Garage seiner gemieteten Doppelhaushälfte im Winter eine kommerzielle Skiwerkstatt betrieb. Mit der Adresse wurde geworben und es herrschte reger Kundenverkehr. Der Vermieter war nicht so begeistert und fürchtete Ärger mit dem Bauamt. Auch hatte er diese Nutzung nicht genehmigt. Das Amtsgericht München gab ihm recht: Der Vermieter müsse eine derart intensive gewerbliche Nutzung mit Kundenverkehr nicht dulden - zumal die Kunden per Auto kamen und alles zuparkten (Urteil vom 30. November 2017, Az. 423 C 8953/17).

Prostitution: Ältestes Gewerbe auch in der Mietwohnung?

Prostitution ist mit Kundenbesuchen verbunden und gehört daher zu den Tätigkeiten mit Außenwirkung. Daher ist eine Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ohne diese besteht ein Kündigungsgrund (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 7.6.2004, Az. 20 W 59/03). Wohnungsprostitution kann auch baurechtlich unzulässig sein, etwa in einem reinen Wohngebiet laut Bebauungsplan. Andere Mieter im Haus können eine Mietminderung geltend machen, wenn echte Beeinträchtigungen vorliegen – nicht aus moralischen oder religiösen Gründen.

Vermieter sollten außerdem wissen: Prostitution gilt seit 2001 nicht mehr als "sittenwidrig". Die Vermietung von Wohnungen an Prostituierte ist grundsätzlich unproblematisch. Erfolgt diese jedoch zu einem deutlich überhöhten Mietzins, handelt es sich um "Ausbeutung von Prostituierten". Dies ist eine Straftat nach § 180a Abs. 2 Nr. 2 des Strafgesetzbuches. Mögliche Folge: Geldstrafe oder bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe sowie Unwirksamkeit des Mietvertrages.

Gitarrenunterricht: Zu laut

Werden andere Mieter mehr als bei einer üblichen Wohnnutzung durch Lärm beeinträchtigt, muss der Vermieter der Tätigkeit nicht zustimmen. Dies zeigte sich im Fall eines Mannes, der in seiner Mietwohnung an drei Werktagen pro Woche etwa zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilte. Kündigung und Räumungsklage des Vermieters waren erfolgreich - auch vor dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 10. April 2013, Az. VIII ZR 213/12).

Hundebetreuung: In der Mietwohnung oder im Park?

Im Mai 2020 befasste sich das Landgericht Leipzig mit einem Fall von Hundebetreuung. Ein Vermieter hatte seinem Mieter gekündigt und ihn auf Räumung verklagt, weil dieser bei Facebook eine gewerbliche Hundebetreuung anbot. Der Mieter wandte ein, dass er die fremden Hunde nicht in seiner Wohnung betreue, sondern ausschließlich draußen mit ihnen unterwegs sei. Das Gericht gab dem Mieter recht: Wenn er die Hunde nicht in seiner Wohnung betreue, liege kein Kündigungsgrund vor. Die Beweislast liege hier beim Vermieter - und der habe nichts bewiesen (Urteil vom 12. Mai 2020, Az. 2 S 401/19).

Fazit

"Was andere nicht hören, wird auch nicht stören" - so lautet ein alter Slogan des Münchner Verkehrsverbundes hinsichtlich des Musikhörens in öffentlichen Verkehrsmitteln. Auf die Gewerbeausübung in der Mietwohnung ist er übertragbar. Zustimmungsbedürftig ist alles, was eine Außenwirkung hat. Auch dann kann es einen Anspruch des Mieters auf Zustimmung geben, wenn die konkrete Tätigkeit niemanden stört und Wohnung und Haus nicht übermäßig abnutzt. Ein Gewerbe mit Mitarbeitern in der Wohnung muss der Vermieter nicht akzeptieren.




letzte Änderung U.M. am 14.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur PantherMedia / pixelbliss


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Excel-Tool: Steuerberechnungsprogramm für Immobilienanlage

Unbenannt.png
Das Excel-Tool ist auf seiner Art und Weise einzigartig aufgebaut. Das bedeutet Sie müssen lediglich nur die grüne Eingabefelder mit Werten ausfüllen, dabei werden automatisch die Ergebnisfelder ausgewertet.
Preis: 18,- EUR   Mehr Informationen >>
Anzeige
Excel-Vorlagen für Controlling und Rechnungswesen
Anzeige

Stellenmarkt

Expert / Senior Controller (m/w/d)
mey zählt zu den führenden Marken im Bereich Dessous, Tag- und Nacht­wäsche für Damen und Herren in Europa. Wir designen, produ­zieren und ver­markten unsere Produkte mit Kreati­vi­tät, Leiden­schaft und Sinn fürs Detail. Als inhaber­ge­führtes Familien­unter­nehmen legen wir seit 1928 großen Wer... Mehr Infos >>

Steuerexperte / Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Als ein markt­füh­render An­bieter von indi­vi­duellen Lösungen zur indus­triellen Prozess­wasser­auf­be­rei­tung und Ab­wasser­reinigung suchen wir einen Steuerexperten / Bilanz­buch­halter (m/w/d) am Standort Stuttgart. Ihre Aufgaben sind: Hauptansprechpartner (m/w/d) für alle s... Mehr Infos >>

Energieeinkäufer (m/w/d)
Als Weltmarkt-Spezialist für Banknotenpapiere und Sicherheits-Features herrschen in unserem Anlagenpark höchste Technologie- sowie Sicherheitsstandards. Unsere Aufgaben in den verschiedenen Bereichen sind vielfältig, komplex, wertvoll und sinnvoll: Wir entwickeln mit Banknoten das Fundament einer... Mehr Infos >>

Buchhalter (m/w/d)
Innovation und Tradition zeichnet die Firma Emil Kiessling aus. Nahezu seit 75 Jahren basiert der Erfolg des Unternehmens ganz wesentlich auf dem großen Know-How in Forschung und Entwicklung hochwertiger Kosmetikprodukte. Die Schwerpunkte liegen in den Bereichen Sonnenkosmetik, Haarfarbe und Haar... Mehr Infos >>

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Als international operierendes, mittelständisches Unternehmen des Maschinenbaus zählen wir zu den führenden Herstellern von Antriebskomponenten, Spannzeugen und Fernbetätigungen. Derzeit beschäftigen wir 500 Mitarbeiter in 18 internationalen Gesellschaften. Mehr Infos >>

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Die Jowat SE mit Sitz in Detmold gehört zu den weltweit führenden Anbietern von Industrieklebstoffen. Diese finden insbesondere in holzverarbeitenden Betrieben und der Möbelproduktion, in der Papier- und Verpackungsindustrie, dem grafischen Gewerbe sowie in der Textil- und Automobilbranche als au... Mehr Infos >>

Teamleitung Finanzbuchhaltung/Controlling ab sofort in Vollzeit (m/w/d)
„Wir schaffen einzigartige Genussmomente für Freunde und Familie“ Die Leidenschaft für außergewöhnliche und hochwertige Lebensmittel treibt uns an. Wolfram Berge Delikatessen gehört zu den führenden deutschen Delikatessen-Spezialisten. Mit unserem ausgewählten Sortiment, bestehend aus nationalen ... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter:in vorbereitende Buchhaltung in Teilzeit (20h)
Wir sind ein junges Unternehmen für liebevoll designte Babyprodukte aus natürlichen Materialien mit Wohlfühl-Garantie für jedes Baby. Beste Qualität, individuelle Designs und verantwortungsvolle Herstellung stehen bei uns an oberster Stelle. Zeitlose und moderne Designs anstatt Fast-Fashion und k... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

KIS Gebäudeflächen-Rechner (GFR 1.2)

Gebäuderechner.jpg

Mit diesem Excel-Tool haben Sie ein Hilfsmittel für die Immobilienverwaltung. Es können die qm-Flächen von Gebäuden gem. der Wohnflächenverordnung ermittelt werden.

Preis: 9,- EUR  Mehr Informationen >>

Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>