Gewerblicher Mietvertrag: Neue Rechtsprechung zum Konkurrenzschutz

In einem Mietvertrag über Gewerberäume finden sich oft Klauseln, die man aus dem normalen Mietrecht nicht kennt. Zu den Themen, um die es dabei geht, gehört auch der Konkurrenzschutz für den Mieter. Der Bundesgerichtshof hat dazu 2020 ein interessantes Urteil gefällt.

Der Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag ist gar nicht so selten Thema vor Gericht. Gestritten wird zum Beispiel darüber, ob ein solcher Mietvertrag womöglich auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen Konkurrenzschutz enthält – gewissermaßen als ungeschriebene Selbstverständlichkeit. Auch über vorhandene Klauseln sind sich Vertragspartner oft uneins – wie weit reicht ein Konkurrenzschutz und kann der Vermieter ihn ohne weiteres vertraglich ausschließen?

Was muss man generell zum Gewerbemietvertrag wissen?

Für einen Gewerbemietvertrag gelten viele gesetzliche Regelungen aus dem Wohnraummietrecht nicht. Es gibt wenig Mieterschutz, da Geschäftsleute als weniger schutzbedürftig gelten. Gewerbemietverträge sind oft befristete Mietverträge und gelten für einen festen Zeitraum. Eine Kündigung vor Ablauf ist nur fristlos bei besonderen Vertragsstörungen möglich. Außerdem gibt es eine Reihe von Klauseln, die in Wohnraummietverträgen nicht üblich sind, zum Beispiel zum Konkurrenzschutz und Sortimentsschutz.

Welchen Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden?

Im BGH-Fall ging es um ein Schnellrestaurant für „gehobene Kartoffelgerichte“ in einem Einkaufszentrum. Der Mietvertrag ging fest über zehn Jahre und war im Januar 2009 abgeschlossen worden. Er umfasste eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung für den Mieter und schloss gleichzeitig einen vom Vermieter zu gewährenden Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz aus.

Die Mieter kündigten (unter anderem) im Mai 2017 außerordentlich und fristlos, da sie unangemessen benachteiligt worden seien: Eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung vertrage sich nicht mit dem ausgeschlossenen Konkurrenzschutz.

Welche Besonderheiten gelten in einem Einkaufszentrum?

Gerade in einem Einkaufszentrum besteht die Gefahr, dass sich verschiedene Geschäfte Konkurrenz machen. Dies ist nicht im Sinne des Mieters, der ja mit seinem Warensortiment Umsatz machen möchte. Da im Gewerbemietvertrag oft eine zum Teil umsatzabhängige Miete vereinbart wird, ist es auch nicht unbedingt im Interesse des Vermieters, dass sich mehrere Läden mit gleichem Sortiment durch einen Preiskampf gegenseitig die Kunden wegnehmen. Der Vermieter kann aber auch ein Interesse an einer gewissen Konkurrenz haben, da im Einkaufszentrum Vielfalt erwünscht ist und sich die Sortimente – zum Beispiel im Restaurant und Imbissbereich – nun einmal überschneiden.

Zum Schutz des Mieters gibt es daher den Konkurrenzschutz. Konkurrenzschutz bedeutet, dass der Vermieter nicht Räume im gleichen Gebäude oder in unmittelbarer Nähe an einen direkten Konkurrenten des Mieters vergibt. Dies kann im Mietvertrag geregelt werden. Die Gerichte gehen allerdings davon aus, dass ein gewisser Konkurrenzschutz auch ohne ausdrückliche Vereinbarung Teil eines Gewerbemietvertrages ist.

Oft hört man in diesem Zusammenhang auch den Begriff Sortimentsschutz. Dieser bedeutet, dass nicht an andere Läden vermietet wird, die das gleiche Sortiment führen. Der Branchenschutz bezieht sich auf Unternehmen der gleichen Branche.

In Einkaufszentren ist eine einheitliche Öffnungszeit aller Geschäfte gewünscht. Daher wird oft eine Betriebspflicht vereinbart. Der Ladenmieter muss also zu bestimmten Öffnungszeiten sein Geschäft öffnen – unabhängig vom Umsatz. Eine Sortimentsbindung bedeutet, dass er nicht plötzlich sein Sortiment ändern darf, weil sich die bisherige Ware nicht mehr verkauft. Der Mieter darf bei einer solchen Vereinbarung also nicht plötzlich einen Teil seines Bekleidungssortiments streichen und dafür zusätzlich Schuhe verkaufen.

Was hat der BGH zum Konkurrenzschutz entschieden?

Bisher war umstritten, ob im Gewerbemietvertrag einerseits der Konkurrenzschutz ausgeschlossen, andererseits aber eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung vereinbart werden konnte. Der BGH hat hier nun ein Machtwort gesprochen und eine kumulative Verwendung dieser Regelungen abgelehnt. Der Konkurrenzschutz betreffe eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, nämlich die ungestörte Überlassung der Mietsache. Dazu gehöre bei Verkaufsräumen auch der Schutz vor Konkurrenz. Dieser sei vertragsimmanent und daher auch ohne besondere Vereinbarung zu beachten. Dies gelte auch – entgegen der Ansicht einiger Gerichte – in einem Einkaufszentrum. Der Vermieter sei jedoch nicht gehalten, jeglichen fühlbaren Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten. Hier sei in jedem Einzelfall eine Abwägung zu treffen. In einem Einkaufszentrum sei ein gewisses Maß an Sortimentsüberschneidungen üblich.

Zwar könne der Konkurrenzschutz grundsätzlich im Gewerbemietvertrag ausgeschlossen werden. Eine Verbindung der Klauseln über die Betriebspflicht und die Sortimentsbindung mit einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes führe aber zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Durch Konkurrenzdruck würden dessen Umsatz und Geschäftskonzept in Gefahr geraten. Er müsse die Möglichkeit behalten, sein Sortiment anzupassen oder durch kürzere Öffnungszeiten Kosten zu sparen. Daher sei eine solche Vertragsregelung unwirksam.

Welche Folge hat die Unwirksamkeit der Klauseln?

Die direkt betroffenen Klauseln sind unwirksam und gelten als nicht vorhanden. Laut BGH wird der vorhandene Gewerbemietvertrag einfach ohne sie fortgesetzt. Ein Grund für eine fristlose Kündigung besteht nicht.

Ein Kündigungsgrund könnte jedoch dann bestehen, wenn der Vermieter tatsächlich seine Pflicht zur ungestörten Gebrauchsüberlassung verletzt hätte, indem er Konkurrenzbetriebe im Einkaufszentrum zuließ. Zumindest dann, wenn die Konkurrenz das Geschäft des Mieters deutlich beeinträchtigte. Laut BGH musste hier also festgestellt werden, ob und in welchem Umfang tatsächlich Räume an andere Anbieter von Kartoffelgerichten vermietet worden waren.

Der BGH verwies das Verfahren zur Prüfung dieser Frage an die Vorinstanz zurück. (Urteil vom 26. Februar 2020, Az. XII ZR 51/19).

Fazit

Festzuhalten bleibt: Ein gewisser Konkurrenzschutz gehört zu jedem Gewerbemietvertrag – auch ohne Vereinbarung. Betriebspflicht sowie Sortimentsbindung können im Mietvertrag nicht wirksam mit einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes verbunden werden. Einzeln sind all diese Klauseln jedoch durchaus wirksam.

letzte Änderung U.M. am 02.03.2023 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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