Zeitmietvertrag: Welche Regeln gelten für befristete Mietverhältnisse?

Mietverträge für Wohnungen werden in den meisten Fällen unbefristet abgeschlossen. Sie gelten für einen unbeschränkten Zeitraum und enden nur dann, wenn entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Es gibt aber auch befristete Mietverträge, bei denen von Anfang an neben dem Beginn auch das Ende des Mietverhältnisses festgelegt wird. Befristete Mietverträge sind aber nicht immer automatisch wirksam. Für diese gelten bestimmte Regeln. Welche Regeln für befristete Mietverhältnisse gelten, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit ist an strenge gesetzliche Regeln gebunden. Wenn der Vermieter sich daran nicht hält, ist die Befristung nicht gültig. Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Gültigkeit des befristeten Mietvertrages enthält der § 575 BGB. 
Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann auf bestimmte Zeit nur unter Einhaltung der folgenden Voraussetzungen erfolgen:

Formerfordernis
Zeitmietverträge müssen nach § 126 BGB immer in Schriftform vereinbart werden. Alle dazugehörigen schriftlichen Vertragsunterlagen müssen zusammengeheftet werden. Ist das Schriftform-Erfordernis nicht eingehalten, führt dies jedoch nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages. In solch einem Fall gilt der mündlich abgeschlossene Mietvertrag gemäß § 550 Abs.1 BGB automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann erst ein Jahr nach Wohnungsüberlassung gekündigt werden. Dies betrifft alle befristeten Mietverträge, deren Vertragsdauer ein Jahr überschreitet (§ 550 BGB). Bei Zeitverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr findet § 550 BGB keine Anwendung.

Der Beginn und das Ende des Mietverhältnisses müssen festgelegt sein
Das befristete Mietverhältnis endet grundsätzlich mit dem Ablauf der beim Vertragsschluss vereinbarten Zeitdauer. Bis zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis bestehen soll, wird im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt. Eine zeitliche Höchstgrenze für diese Laufzeit besteht nicht. Daher können die Zeitmietverträge für jeden beliebigen Zeitraum, auch mit einer Vertragslaufzeit von mehr als zehn Jahren, abgeschlossen werden.

Ferner ist ein Zeitmietvertrag nur gültig, wenn der Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag schriftlich festgelegt und eindeutig ist. Allerdings muss dabei im Mietvertrag kein konkretes Datum für den Beginn des Mietverhältnisses eingetragen werden, damit der Vertrag gültig ist, so entschied der Bundesrichter in einem Fall am 24. Juli 2013 (BGH, Urteil vom 24.07.2013, XII ZR 104/12). Zu entscheiden hatte das Bundesgericht einen Streit zwischen Vermieter und Mieter eines Ladengeschäfts. Inhalt des verhandelten Streits waren Mietzahlungen und die Frage nach dem Abschlussdatum des auf zehn Jahre befristeten Mietvertrags. Der Vertrag beinhaltete kein festgelegtes Datum für den Mietbeginn, sondern nur eine Formulierung, dass der Lauf des Mietvertrages „mit Übergabe der Mieträume“. beginnt. Nach Ansicht des Bundesrichters wurde diese Klausel als ausreichend klar gewertet, wodurch sich auch die Gesamtdauer des Vertrags problemlos berechnet werden könne, wie die "Monatsschrift für Deutsches Recht" (Heft 20/2013) berichtete.

Gesetzliche Gründe für eine Befristung
Neben der fest geregelten Laufzeit des Mietvertrages muss auch ein konkreter und gesetzlich anerkannter Grund für die zeitliche Befristung genannt werden. So muss der Vermieter vor oder beim Abschluss des Mietvertrages schriftlich erklären, wie er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit nutzen will. Für eine Befristung werden gemäß § 575 Abs. 1 BGB vom Gesetzgeber folgende Gründe anerkannt:

Geplanter Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn der Vermieter zu dem vorgesehenen Endzeitpunkt des Mietvertrages Eigenbedarf hat (§ 575 Abs.1 S.1 BGB). Das heißt, dass der Vermieter oder seine Familienangehörigen nach Beendigung des Mietverhältnisses in die Wohnung einziehen. 
Praxistipp: Möchten Sie die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt für sich selbst, Ihre Familienangehörigen oder sonstige Angehörigen Ihres Haushalts nutzen, schreiben Sie dies in Ihrem Mietvertrag. Entweder geben Sie Ihren Namen an, wenn Sie die Wohnung für sich nutzen wollen oder das Verwandtschaftsverhältnis zu der Person. Es genügt, wenn Sie erläutern, dass Sie die Räume für Ihre Tochter bzw. Ihren Sohn benötigen. Eine Namensnennung ist dabei nicht erforderlich.    

Modernisierung und Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) Der zweite Befristungsgrund ist nach Nr. 2 des § 575 Abs. 1 BGB gegeben, wenn der Vermieter eine so wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung bzw. dem Haus plant, welche während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht möglich wäre, weil die Baumaßnahmen durch das Mietverhältnis erheblich erschwert seien würden. Dies ist dann der Fall, wenn z.B. der Vermieter das Haus bzw. die Wohnung komplett umbauen bzw. sanieren oder abreißen will. Bei kleineren Instandsetzungen oder Renovierungsmaßnahmen kommt eine Befristung aber nicht in Betracht.

Betriebsbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB) Und zuletzt darf eine befristete Vermietung rechtens sein, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit an einen Mitarbeiter zu vermieten plant. Dieser Befristungsgrund ist grundsätzlich für alle Werkwohnungen anwendbar, auch für solche, die es bisher nicht waren und erst später als Dienstwohnung genutzt werden sollen.

Andere Gründe, beispielsweise ein beabsichtigter Verkauf der Wohnung nach Ablauf der Befristung, sind vom Gesetz für eine Befristung des Mietverhältnisses nicht vorgesehen. 
Wenn bei einem befristeten Mietvertrag allerdings ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund fehlt oder die Gründe nicht schriftlich mitgeteilt bzw. zu allgemein formuliert sind, so ist abgeschlossener Wohnungsmietvertrag automatisch nicht zeitlich befristet. Es kommt ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zustande, welches von beiden Seiten durch eine ordentliche Kündigung beendet werden kann (§ 575 Abs. 1 BGB).

Können Vermieter oder Mieter den Zeitmietvertrag vor Ablauf kündigen?
Während der Laufzeit eines befristeten Mietvertrages dürfen weder Vermieter noch Mieter kündigen (BGH, Urteil vom 22.12.2003,VIII ZR 81/03). Eine Ausnahme ist, wenn ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Miete nicht gezahlt wird.

letzte Änderung A.W. am 16.02.2021
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Werner Heiber

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