Mängel in der Mietwohnung – Voraussetzungen zur Mietminderung

Mietmängel sind nahezu der häufigste Anlass für Streitigkeiten zwischen den Mieter und Vermieter. Die Hauptpflicht des Vermieters ist es grundsätzlich, die vermietete Wohnung von Mängeln aller Art freizuhalten. Liegt ein Mangel vor, hat der Mieter oftmals das Recht, die Miete zu mindern. Wann darf man die Miete kürzen und welche Mängel berechtigen zur Mietminderung?  Vermieter1x1.de klärt auf.

Gemäß § 535 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit die Wohnung weiter in diesem Zustand zu halten. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht oder nur unzureichend nach, müssen Bewohner nicht die volle Miete bezahlen. 
Allerdings dürfen die Mieter die Mietzahlung nicht einfach nach Belieben kürzen oder ganz stoppen. Eine Mietminderung ist nur beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen zulässig. 
Voraussetzungen zur Mietminderung sind:

Mangel und fehlende Eigenschaft
 
Die Grundvoraussetzung für jede Mietminderung ist es, dass die Wohnung einen Mangel aufweist, oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (§ 536 BGB). Über einen Mangel spricht man generell dann, wenn der Mieter seine Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf. Ist der Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigt, darf die Miete gemindert werden.

Als Mängel kommen dabei nicht nur der Wohnungsqualität selbst anhaftende Beeinträchtigungen in Betracht, sondern auch die Umstände, die einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ausüben (z.B. Baulärm in der Nachbarschaft).

Die häufigsten Wohnungsmängel sind:
  • Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az. 307 S 144/07)
  • Lärm im Haus oder Baulärm (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 26.02.2003, Az. 517 C 175/02)
  • Ausfall der Heizung (AG Köln, Urteil v. 13.04.2012, Az. 201 C 481/10)
  • Defekte Dusche oder Badewanne ( AG Goslar, Urteil v. 18.09.1973, Az. 8 C 716/72; AG Köln, Urteil v. 28.11.1986, Az. 221 C 85/86)

Weiterhin begründet auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft einen Mangel. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter die Eigenschaften der Mietwohnung zugesichert hat, die fehlen oder später wegfallen.
Wichtig: Diese Eigenschaften sind häufig schon im Mietvertrag beschrieben. Sie müssen aber nicht unbedingt schriftlich dokumentiert werden. Einen bestimmten Zustand kann der Vermieter auch mündlich garantieren. Im Streitfall kann der Mieter das mündliche Versprechen des Vermieters unter Umständen beweisen und die Miete kürzen, wenn die zugesicherte Eigenschaft in der Wohnung fehlt. So kann der Vermieter z. B. beim Abschluss des Mitvertrages zusichern, dass er vor dem Einzug des Mieters einen neuen Teppichboden verklebt. Somit kann der neue Teppichboden als zugesicherte Eigenschaft verstanden werden. Tut der Vermieter das nicht, kann der Mieter die Miete mindern.

Fehler muss erheblich sein

Allerdings berechtigt nicht jeder Mangel den Mieter zur Mietminderung. Dies ist nur dann möglich, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufhebt oder wenigstens mindert. Beeinträchtigen die Mängel die Wohnqualität nur unerheblich wie z.B.  geringe Lärmbelästigungen oder defekte Glühbirne,  darf die Miete nicht gekürzt werden.

Selbst verschuldete Mängel

Hat der Mieter selbst den Mangel verursacht, wenn also z. B. Feuchte- und Schimmelschäden in der Wohnung darauf zurückzuführen sind, dass der Mieter nicht ausreichend die Wohnung beheizt oder gelüftet hat, darf er die Miete selbstverständlich nicht kürzen. Handelt der Mieter aber treuwidrig und versucht die Verantwortung dem Vermieter in die Schuhe zu schieben, kann der Vermieter den Anspruch auf Mietminderung zurückweisen.

Die Mietminderung ist auch ausgeschlossen, wenn der Mieter selbst und auf eigene Kosten zur Behebung des Mangels verpflichtet ist. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter seine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht durch Kleinreparaturklauseln auf den Mieter abgewälzt hat.  
Wichtig: Oft sind aber derartige Klauseln im Mietvertrag unwirksam. So müssen die Reparaturklauseln generell beitragsmäßig begrenzt sein, so dass dem Mieter keine Kosten größerer Reparaturen obliegen.

Kein Verschulden des Vermieters erforderlich
 
Viele Vermieter glauben, dass sie eine Mietminderung ablehnen können, wenn sie für den Mangel nicht verantwortlich sind. So ist das nicht. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verschuldet, also zu verantworten hat. Auch die von Dritten hervorgerufenen  Mängel, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, wie z. B.  Störungen, die von Nachbarn ausgehen oder Baulärm in der Nachbarschaft,  berechtigen zur Mietminderung. Entscheidend ist hierbei, dass ein Mangel vorliegt, der die Qualität der Mieträume mindert und es sich um eine Garantiehaftung des Vermieters handelt (z. B. Defekt an der Klingelanlage).

Mängel sind vom Mieter anzuzeigen
 
Weiterhin ist es notwendig, dass der Vermieter von dem Mangel weiß. Tritt während der Dauer des Mietverhältnisses ein Mangel auf, so hat der Mieter zunächst diesen Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen und ihn unter Fristsetzung zur Mängelbehebung aufzufordern (§ 536c Abs. 1 BGB).

Tut der Mieter das nicht, kann der Vermieter den Mangel nicht beseitigen, weil er ihm nicht bekannt ist. Daher verliert der Mieter  seine Gewährleistungsrechte und hat keinen Anspruch auf Mietminderung. 
Ignoriert der Vermieter die Mängelrüge, steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung zu.
Wichtig: Zahlt der Mieter trotz Kenntnis eines Mangels die volle Miete weiter, könnte das als ein Verzicht auf das Minderungsrecht gesehen werden. Daher riskiert der Mieter unter Umständen seine Rechte zur Mietminderung zu verlieren.
Kenntnis des Mangels

Darüber hinaus darf der Mieter die Zahlung wegen eines Mangels, der bei der Wohnungsanmietung bereits vorhanden und dem Mieter bekannt war, nicht mindern, es sei denn, der Mieter hat sich seine Rechte bei der Übernahme der Wohnung vorbehalten (§ 536b BGB). Zudem ist der Vermieter in diesem Fall zur Instandsetzung nicht verpflichtet. Ausgeschlossen ist das Minderungsrecht auch, wenn der Mangel dem Mieter infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat (§ 536b S.2 BGB).

letzte Änderung A.W. am 10.08.2017
Erstellt: 07.12.2016 15:22:51
Geändert: 10.08.2017 14:13:29
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Ronald Stikans

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