Schimmel in der Mietwohnung – wer haftet?

Feuchte Wände und Schimmel sind in vielen deutschen Mietwohnungen ein Problem. Feuchtigkeitsschäden können ihre Ursache entweder im Wohnverhalten des Mieters oder in einem Baumangel haben. Doch über die Ursachen des Schimmels wird oft heftig gestritten. Wer haftet für einen Schimmelschaden in der Wohnung? Mehr zu diesem Thema hier!

Schimmel in der Wohnung ist ein Mietmangel

Schimmel ist ein erheblicher Wohnungsmangel. Dies ist nicht nur ästhetisch unschön – auch die Gesundheit kann darunter leiden. Schimmelpilze können allergische Reaktionen auslösen oder zu Vergiftungen führen (OLG Zelle 2 UH 1/84 WM 85, 9). Daher können die betroffenen Bewohner bei Schimmelpilzbefall alle Gewährleistungsansprüche des Mietrechts – z. B. Mietminderung, Schadensersatz oder Kündigung – gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Dabei ist es allerdings oft schwer zu klären, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist und wer die Beseitigungskosten übernehmen muss.

Wer haftet? Ursachen sind entscheidend

Nach gängiger Rechtsprechung trägt die Kosten derjenige, der den Schimmel verursacht hat. Die Hauptursache für Schimmelbildung ist eine hohe Luftfeuchtigkeit. Der erhöhte Feuchtegehalt kann sowohl mieterseits durch ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten als auch durch Baumängel, wie z. B. undichte Fenster und Rohrleitungen, schlechte Wärmedämmung, unzureichend isolierte Außenwände und Dächer, verursacht sein. Mängel am Bauwerk muss der Vermieter in Ordnung bringen. Lässt sich der Schimmel jedoch auf falsches Wohnverhalten zurückführen, dann muss der Mieter die Folgen verantworten.

Mängel im Bauwerk

Oft kann die Ursache für Feuchtigkeitsschäden in der Bausubstanz liegen. Mängel im Bauwerk können auf unterschiedlichste Gründe zurückgeführt werden, zum Beispiel:

Unzureichende Dämmung und Wärmebrücken

Die häufigste Ursache für Schimmel in der Wohnung ist eine unzureichende oder falsch angebrachte Wärmedämmung in Verbindung mit einem hohen Feuchtigkeitsgehalt. Die Feuchtigkeit in Raumluft, unterstützt durch Atmen, Kochen, Duschen, Wäschetrocknen oder andere ganz alltägliche Tätigkeiten ist völlig natürlich. Wichtig ist, dass die Feuchtigkeit durch richtiges Heizen und Lüften wieder entweichen kann. Bei der mangelhaften Dämmung schlägt sich die Feuchtigkeit aus dem Innenraum an kalten Oberflächen der Außenwand als Kondenswasser nieder und bereitet damit eine Grundvoraussetzung für Feuchteschäden und Schimmelbefall. Dabei spricht man auch von der indirekten Durchfeuchtung.

Besonders gefährlich sind die sogenannten Wärmebrücken, an denen sich Tauwasser bildet. Sie entstehen grundsätzlich dort, wo die Wärme schneller als an den übrigen Stellen der Wand nach außen gelangt. Typische Beispiele für Bauteile mit Wärmebrücken sind Fenster, Balkone, Raumecken, Heizkörper-Nischen und Rollläden-Kästen.

Wichtig: Sofern die Feuchtigkeitsschäden durch mangelnde Bauqualität entstanden sind, ist der Vermieter selbstverständlich verpflichtet, den Schimmelbefall beseitigen zu lassen und die Beseitigungskosten zu tragen. Allerdings ist die Möglichkeit der Mietminderung im Falle eines Schimmelbefalls durch schlechte Wärmedämmung immer vom Einzelfall abhängig. Die unzureichende Wärmedämmung, die aber zur Zeit der Errichtung des Gebäudes bestehenden Vorschriften entsprach, begründet generell kein Recht zur Minderung (LG Konstanz, Urteil v. 10.06.1988, WM 1988, S. 353), sondern berechtigt zu einem Abzug von der Heizkostenabrechnung (LG Frankfurt, Urteil v.16.12.1986, 2/11 S 387/84, WM 1987, S. 119).

Defekte Bausubstanz

Eine defekte Bausubstanz kann auf eine altersbedingte Rohmaterialermüdung oder eine externe Schadensursache zurückzuführen sein. In diesem Fall dringt die Feuchtigkeit, begünstigt durch zu geringe Leistung der Heizanlage, hauptsächlich von außen durch Risse und Fugen in das Mauerwerk oder durch unzureichend isolierte Dächern ein.

Mängeln an der Bausubstanz liegen ebenso im Verantwortungsbereich des Vermieters. Er muss für den Schaden geradestehen und den Baumangel beheben. Bis die erforderlichen Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind, kann der Mieter eine Mietkürzung verlangen (Landgericht Hamburg, Urteil v. 08.01.1980, Az. 16 O 100/78).

Schlechte Instandhaltung des Gebäudes

Weiterhin zählt zu den Baumängeln eine schlechte Instandhaltung des Gebäudes. Da sind z. B. verstopfte Dachrinnen oder Überläufe, die lange Zeit unbemerkt bleiben, aber stetig und nachhaltig mehr Feuchtigkeit in ein Bauteil bringen, die dort nicht richtig entweichen kann. Oder ein kleiner Riss in Rohrleitung in der Wand, der ebenfalls immer wieder die Wand mit Feuchtigkeit versorgt, ohne dass es von den Mietern bemerkt wird. Insbesondere Altbauten sind davon betroffen. Liegt die Ursache der Schimmelbildung in einer schlechten Instandhaltung des Gebäudes, kann der Mieter eine Minderung ebenfalls verlangen.

Neubaufeuchte

Die Neubaufeuchte ist auch ein baulich bedingter Mangel. In den letzten Jahren ist es häufiger zu beobachten, dass Neubauten viel langsamer austrocknen und zusätzlich mehr Heizkosten erfordern.

Neu erstellte Wohnungen werden so schnell wie möglich vermietet. Infolgedessen sind die Wände und Fußbodenanstriche noch nicht genügend ausgetrocknet und müssen verstärkt geheizt werden, da Wasser im Beton, Putz und Estrich raus muss. Ein solcher Mangel ist vom Vermieter zu vertreten und berechtigt zur Mietminderung.

Wichtig: Wenn die Neubauwohnung verfrüht vermietet wurde, ohne den Mieter darüber in Kenntnis gesetzt zu haben, kann der Mieter die Mietkosten bis 20% kürzen (AG Bad Schwartau, Urteil v. 03.11.1987, 3 C 1176/86). Alternativ können die Heizkosten gekürzt werden, soweit der Mieter übermäßig heizen muss.

Fehlerhaftes Wohnverhalten

Nicht selten verursacht der Mieter selbst die Schimmelbildung durch falsches Wohnverhalten. Leider gibt es hier keine gesetzlich festgelegten Regeln, wie sich der Mieter zu verhalten hat. An das Wohnverhalten der Mieter stellen die Gerichte sehr unterschiedliche Anforderungen. Generell müssen sich die Raumnutzer so verhalten, dass Feuchtigkeitsschäden möglichst vermieden werden. Besonders bedeutsam ist hierbei richtiges Heizen und Lüften.

Falsches Lüften

Richtig lüften bedeutet vor allem regelmäßig und ausreichend lang zu lüften. Es empfiehlt sich, zwei bis vier Mal täglich die Fenster aufzumachen, um die optimale Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu erreichen. Die Anforderungen an das Lüftungsverhalten des Mieters sind aber vom Alter und baulichem Zustand der Mietwohnung abhängig.

Oft wird aber das Fenster zum Lüften in Kippstellung gebracht und längere Zeit in dieser Stellung gelassen und selten ganz geöffnet. Dauerlüften bei gekipptem Fenster ist jedoch nicht ratsam, da dadurch die angrenzenden Bauteile abgekühlt werden und die Gefahr besteht, dass die Feuchtigkeit aus der Raumluft sich als Tauwasser niederschlägt. Meist reichen 5-10 Minuten pro Lüftungsvorgang völlig aus (OLG Frankfurt, Urteil v. 11.02.2000, 19 U 7/99).

Wichtig: Der Mieter soll mehrmals am Tag lüften, auch wenn es draußen kalt ist. Sonst lagert sich die gebundene Feuchtigkeit an der kältesten Stelle eines Raums ab.

Unzureichendes Heizen

Ein unzureichendes Heizen kann auch Schimmel verursachen. Nicht selten möchten die Bewohner die Energiekosten sparen, als Folge werden die Räume nicht genug beheizt. Zudem nimmt kalte Luft weniger Wasser auf als erwärmte, was zu feuchten Wänden führen kann. Empfehlenswert ist die Räume regelmäßig zu beheizen und nicht unter 14-16 Grad auskühlen zu lassen.

Wichtig: Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht, so darf er deswegen die Mieten nicht mindern. Der Vermieter darf in diesem Fall eine Unterlassung oder Schadensersatz für die Beseitigung der Schimmelschäden vom Vermieter verlangen oder in Extremfällen sogar das Mietverhältnis kündigen.

letzte Änderung A.W. am 02.03.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / Boris Zerwann