Möblierte Wohnungen in Großstädten: Was ist bei der Vermietung zu beachten?

Die Vermietung möblierter Wohnungen wird in Großstädten immer üblicher. Zum Teil handelt es sich um ehemalige Ferienwohnungen, die aufgrund von Zweckentfremdungsverboten nun dauerhaft vermietet werden. Welche Besonderheiten müssen Vermieter bei möblierten Wohnungen beachten?

Was zeichnet eine möblierte Wohnung aus?

Nun, Möbel, könnte man meinen. Aber: So einfach ist es nicht. Es gibt keine gesetzliche Definition einer möblierten Wohnung. Da deren Vermietung jedoch rechtliche Besonderheiten aufweist, empfiehlt es sich, etwas genauer zu werden.

Einzelne Möbel gelten nicht als ausreichend. Eine Mindestausstattung sollte vorhanden sein, etwa Bett, Sofa und Sessel, Tisch und Stühle sowie Schränke. Es sollte eine Küche oder Küchenecke mit Herd und Kühlschrank und eine Waschmaschine geben, vielleicht einen Trockner. Auch Gardinen, Teppiche und Beleuchtung gehören dazu. Das Alter der Einrichtung beeinflusst die Höhe des Möblierungszuschlags.

Wie hoch darf die Miete für eine möblierte Wohnung sein?

Wer Wohnungsanzeigen vergleicht, stellt fest, dass möblierte Wohnungen oft erheblich teurer vermietet werden. Vermieter sollten wissen, dass es hier Grenzen gibt. Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen.

Aber: Vermietern wird hier ein sogenannter Möblierungszuschlag zugestanden. Dieser muss im Mietvertrag vereinbart werden. Allerdings muss die Höhe des Zuschlags nicht genannt werden. Eine Gesetzesänderung wird immer wieder gefordert, da die Zahl der möblierten Wohnungen in Großstädten in letzter Zeit wächst.

Die Höhe des Möblierungszuschlags ist nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt jedoch einige Gerichtsurteile.

Das Berliner Modell beruht auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (21.3.2003, Az. 63 S 365/01). Es erlaubt dem Vermieter, zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel zum Zeitpunkt der Überlassung auf die Miete aufzuschlagen. Beim Zeitwert wird ein zehnjähriger Abschreibungszeitraum ab Anschaffung der Einrichtung berücksichtigt, denn diese nutzt sich ab.

Dabei rechnet man so:

Das Urteil sagt nichts dazu, ob die Miete jedes Jahr sinken muss, weil sich der Wert des Mobiliars durch die lineare Abschreibung reduziert. Eine solche Reduzierung hat sich jedoch eingebürgert. Beim Berliner Modell entfällt der Zuschlag nach Ende des Abschreibungszeitraums.

Das Landgericht Mannheim hatte sich 1987 für einen Möblierungszuschlag von 11 % jährlich ausgesprochen (WM 1987, 362). Offenbar wurde hier der alte Modernisierungszuschlag als Orientierung verwendet. Das Berliner Gericht sah hier zu wenig Parallelen und übernahm dies nicht.

Ein weiteres Modell zur Berechnung des Möblierungszuschlags ist das Hamburger Modell. Dessen Herkunft lässt sich nicht ohne Weiteres feststellen. Die Berechnung ist komplizierter, allerdings fällt der Möblierungszuschlag nie auf null.

Hier wird mit zehn Prozent Wertverlust der Möbel im Jahr sowie sieben Jahren üblicher Nutzungsdauer gerechnet. Außerdem sind eine maximale Abschreibung von 15 Prozent und eine Kapitalverzinsung von hier zum Beispiel 12 Prozent einzubeziehen. Die Verzinsung ist nicht geregelt, eingebürgert hat sich jedoch ein Höchstwert von 15 Prozent.

Das Hamburger Modell geht auch bei erfolgter Abschreibung der Möbel noch von einem Restwert von 30 Prozent des Anschaffungspreises aus, und zwar auf Dauer. Dieser wird dann zur Berechnung des Zuschlags verwendet, der nie auf null fällt.

Was passiert, wenn Mieter Schäden an den Möbeln verursachen?

Die Mieter müssen für fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Schäden am Mobiliar aufkommen, nicht jedoch für normale Abnutzung. Ob Mieter für Schäden haften, die ihre Besucher verursachen, ist umstritten. Einige Gerichte bezweifeln dies oder beschränken die Haftung auf bestimmte Fälle.

Als Schadensersatz können der Zeitwert oder die Reparaturkosten verlangt werden. Der Zeitwert ist der Neuwert eines gleichwertigen Gegenstands mit einem Abzug "neu für alt". Abgezogen wird ein Betrag, der vom Alter und der üblichen Nutzungsdauer abhängt.

Für bereits beim Einzug vorhandene Schäden kann kein Schadensersatz gefordert werden. Es empfiehlt sich für beide Seiten, beim Einzug ein Übergabeprotokoll anzufertigen und darin die mitvermietete Einrichtung mit möglichen Schäden genau aufzuführen. Dies sollten beide Seiten unterschreiben.

Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

Bei einer kurzfristigen Vermietung von möblierten Wohnungen ist Vorsicht geboten. Vermietungen für kurze Zeiträume sind nach Landesgesetzen sowie den Zweckentfremdungsverordnungen vieler Gemeinden eine Zweckentfremdung von Wohnraum. Diese ist genehmigungspflichtig und wird bei fehlender Erlaubnis mit hohen Bußgeldern geahndet. Teils werden fünfstellige Bußgelder verhängt. Daher sollte von einer Vermietung an Touristen, Monteure etc. Abstand genommen werden.

Was bedeutet "kurzfristig"?

Darf man zum Beispiel an einen Praktikanten vermieten, der sechs Wochen lang in der Stadt bleibt?

Grundsätzlich sollte man als Vermieter einer möblierten Wohnung darauf achten, dass die Mieter dort auch tatsächlich wohnen und ihren Lebensmittelpunkt haben. Dieser kann auch für eine begrenzte Zeit dorthin verlegt werden. Allerdings darf es sich nicht nur um einen Aufenthalt zu einem einzigen Zweck handeln.

Allzu kurz darf der Mietzeitraum nicht sein. Leider gibt es dafür keine einheitlichen Regeln. Empfohlen werden meist Mindestzeiträume zwischen einem und sechs Monaten. Zum Teil sind diese in örtlichen Regelungen wie Zweckentfremdungssatzungen festgelegt. Darüber sollte man sich unbedingt informieren.

In Berlin wird nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts von einer Mindestmietdauer von drei Monaten ausgegangen (Urteil vom 4.3.2020, Az. 6 K 420.19). Auch in Hamburg geht man von drei Monaten aus; in München sind es sechs Monate. Hinzu kommen weitere Kriterien.

Die Mietdauer sollte in vollen Monaten bemessen sein. Es sollte keine tageweise Abrechnung erfolgen. Unbedingt zu vermeiden sind beherbergungstypische zusätzliche Dienstleistungen wie Frühstück oder Zimmerreinigung.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Kündigung von möbliertem Wohnraum?

Für eine möblierte Wohnung, die als ganzes vermietet wird, gelten nach § 573c BGB die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen:

Für den Mieter: drei Monate (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats).

Für den Vermieter: Die dreimonatige Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren um je drei Monate.

Für möblierten Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters (möblierte Zimmer) gilt: Eine Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats erlaubt. Dies gilt nicht, wenn die Räume dem Mieter zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie oder anderen Personen überlassen sind, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt.

Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Eine kurzfristige Vermietung kann jedoch eine unzulässige Zweckentfremdung sein.

letzte Änderung U.M. am 25.02.2025 Autor(en):  Ulf Matzen

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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