Besuch in der Mietwohnung – was ist erlaubt?

Ulf Matzen
Nicht selten gibt es Streit um das Thema "Besuch in der Mietwohnung". Da geht es um Vermieter, die mit der Kamera auf den neuen Freund der Mieterin lauern, um „Beweisfotos“ zu machen, da wird vehement gegen vermutete illegale Untermieter eingeschritten. Mancher Besucher bleibt auf Dauer und macht mehr Lärm, als es Nachbarn und Vermieter lieb ist. Und mancher Mieter traut sich nicht, die neue Partnerin oder gar die bettlägerige Mutter bei sich aufzunehmen, weil dies jemanden stören könnte. Was ist nun also rechtlich erlaubt?

Was gilt für Besucher, die wieder gehen?

In einer Mietwohnung hat der Mieter das Hausrecht. Grundsätzlich hat der Vermieter ihm nicht vorzuschreiben, wen er als Besuch empfängt. Ob der Mieter also Damen- oder Herrenbesuch erhält und zu welcher Uhrzeit, hat den Vermieter nicht zu interessieren. Sehr schön geht dies aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor, das erklärte: Das Besuchsrecht gehöre zum Kern des Nutzungsrechts an einer Wohnung. Der Mieter bestimme eigenverantwortlich, wem er Zutritt gewähre und wem nicht (Urteil vom 16. September 2013, Az. 424 C 14519/13).


Dies gilt grundsätzlich auch für den Freund der Mieterin, der sie regelmäßig am Wochenende besucht. Ob solche Besuche den Moralvorstellungen des Vermieters oder der Nachbarn entsprechen, spielt keine Rolle: Die Zeiten von „kein Herrenbesuch nach 22 Uhr“ sind vorbei.

Was dürfen Besucher?

Besucher dürfen auch in einer Mietwohnung übernachten. Sie dürfen sich dort in Abwesenheit des Mieters aufhalten und sie dürfen auch einen Haus- und Wohnungsschlüssel bekommen, um die Wohnung selbstständig betreten zu können. Sie müssen sich allerdings an die Hausordnung halten.

Besucher dürfen durchaus auch ihr Tier – etwa einen Hund – mitbringen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag die Hundehaltung ausschließt. Der Hund darf bei einer solchen Absprache allerdings nicht regelmäßig in der Wohnung übernachten.

Wann darf der Vermieter einschreiten?

Der Vermieter hat zwar kein Hausrecht an der vermieteten Wohnung, sehr wohl aber am nicht vermieteten Teil des Gebäudes – also zum Beispiel am Treppenhaus oder Eingangsbereich. Er kann in bestimmten Fällen ein Hausverbot aussprechen – natürlich nicht für seine Mieter selbst, aber in bestimmten Ausnahmefällen durchaus für Besucher. Zum Beispiel dann, wenn diese wiederholt andere Mieter durch Lärmbelästigung während der Ruhezeiten gestört haben oder Schäden oder Verschmutzungen am Gebäude oder an Gemeinschaftsräumen anrichten.

Es muss sich aber schon um ernsthafte Vorfälle und vor allem um mehrere Vorfälle durch die gleiche Person handeln. Nicht ausreichend ist es zum Beispiel, wenn ein einziges Mal in einer Wohnung in Abwesenheit des Mieters eine wilde Party mit Drogen gefeiert wird (Amtsgericht Köln, Urteil vom 22. September 2004, Az. 209 C 108/04).

Übrigens: Kunden sind keine Besucher. Eine nicht vertraglich vereinbarte gewerbliche Tätigkeit mit regelmäßigen Kundenbesuchen in der Wohnung darf der Vermieter untersagen. Hier wären eine Abmahnung und im Wiederholungsfall eine Kündigung möglich.

Besucher oder Untermieter – was ist der Unterschied?

Ein Untermieter unterscheidet sich von einem Besucher zunächst einmal dadurch, dass er Miete zahlt. Eine Untervermietung erfordert immer die vorherige Zustimmung des Vermieters. Bei Untervermietung eines Teils der Wohnung darf der Vermieter diese nicht verweigern, wenn der Mieter daran ein berechtigtes Interesse hat (etwa Geldmangel nach Jobverlust). Trotzdem muss ihn der Mieter vorher fragen und kann nicht einfach ein Zimmer untervermieten. Denn auch hier gibt es Fälle, in denen der Vermieter ablehnen darf. Dies gilt etwa bei Überbelegung oder, wenn es in der Person des Untermieters gute Gründe dafür gibt – wenn dies zum Beispiel jemand ist, der im Haus schon früher randaliert hat. Die Untervermietung der ganzen Wohnung muss immer vom Vermieter erlaubt werden, hier hat der Mieter keine Ansprüche.

Wann wird der Besuch zum Mitbewohner?

Dies hängt grundsätzlich von der Dauer des Besuchs ab. Faustregel: Nach sechs Wochen ununterbrochener Anwesenheit des Besuchers dürfen Zweifel daran bestehen, dass es sich noch um Besuch handelt. Der Vermieter darf dann zumindest nachfragen. Will er einschreiten, liegt die Beweislast beim Vermieter. Hier können zum Beispiel Zeugenaussagen hilfreich sein. Der Vermieter darf auch Buch darüber führen, wann der Besucher kommt und geht. Nach drei Monaten handelt es sich in keinem Fall mehr um Besuch – dann ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich.

Diese Zeiträume gelten nicht, wenn der Besucher offensichtlich auf Dauer eingezogen ist. Anzeichen dafür sind die Zahlung von Untermiete oder der Auszug des bisherigen Mieters.

Wen dürfen Mieter in ihre Wohnung aufnehmen?

Enge Familienangehörige wie Eltern, Kinder oder Ehepartner darf der Mieter immer mit in die Mietwohnung aufnehmen – egal, wie lange sie bleiben. Zum Teil zählen die Gerichte zu den nahen Angehörigen auch Nichten, Neffen und Geschwister sowie Partner einer eingetragenen (gleichgeschlechtlichen) Lebenspartnerschaft. Faustregel bei Verwandten: Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, desto enger muss das persönliche Verhältnis sein. Auch Hausangestellte oder im Haushalt wohnende Pflegekräfte können darunter fallen.
Unverheiratete Partner zählen bisher nicht zu den nahen Angehörigen. Wollen sie auf Dauer mit einziehen, ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters erforderlich.

Auch wenn der Vermieter in den oben genannten Fällen nichts gegen die Aufnahme einer Person in die Mietwohnung unternehmen kann, hat er doch das Recht, über den Neuzugang informiert zu werden. Denn: Zum Teil werden einzelne Betriebskostenpositionen nach der Personenzahl auf die Mieter im Haus verteilt. Hier wäre dann eine Anpassung vorzunehmen.

Einspruch erheben kann der Vermieter, wenn die Wohnung deutlich überbelegt ist. Leider ist nicht einheitlich gesetzlich definiert, wann dies der Fall ist. Das Amtsgericht München sieht noch keine Überbelegung, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils rund zwölf Quadratmetern entfällt oder wenn bei einer Familie jede Person durchschnittlich zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung hat (Faustregel). Werden diese Grenzen deutlich überschritten, liegt demnach eine Überbelegung vor (Urteil vom 29.4.2015, Az. 415 C 3152/15).

Es gibt in verschiedenen Bundesländern Wohnungsaufsichtsgesetze, die regeln, wie viele Quadratmeter Wohnfläche mindestens pro Person zur Verfügung stehen müssen.

Beispiel NRW: 9 Quadratmeter für Erwachsene, 6 Quadratmeter für Kinder bis sechs Jahren. Aber: Diese Gesetze geben der Gemeinde das Recht, gegen den Vermieter und die Bewohner einzuschreiten und begründen keine Ansprüche des Vermieters. Sie können natürlich vor Gericht als Argument angeführt werden, dass zu viele Personen in der Wohnung leben.

Wer haftet für Schäden durch Besucher?

Meist geht man davon aus, dass der Mieter für Schäden haftet, die seine Besucher an Wohnung oder Haus anrichten. Hier werden Besucher als „Erfüllungsgehilfen“ des Mieters angesehen und wer Erfüllungsgehilfen einspannt, um seinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen, haftet auch für deren Missetaten. Und hier zeigt sich schon das Problem: Einige Gerichte sehen Besucher nicht als Erfüllungsgehilfen an, da der Begriff hier nicht wirklich passt (Amtsgericht Düren vom 28. April 2010, Az. 47 C 43/10). Hier ist also die Rechtsprechung nicht einheitlich. Der Vermieter kann natürlich auch die Besucher direkt auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er sie denn kennt.

Fest steht: Halten sich die Personen nicht (mehr) mit Erlaubnis des Mieters im Haus auf, haftet dieser auch nicht für von ihnen verursachte Schäden. Gemeint sind hier zum Beispiel alkoholisierte Partygäste nach einem Rausschmiss durch den Mieter oder randalierende Ex-Partner, die sich nicht mit einer Trennung abfinden wollen.




letzte Änderung U.M. am 23.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Phovoi_R


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>
Anzeige
Premium-Mitgliedschaft

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.
Anzeige

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.
Anzeige
Premium-Mitgliedschaft

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.
Anzeige

Neueste Stellenangebote

Sie möchten über neu eingehende Stellenangebote automatisch informiert werden? Dann können Sie unseren kostenfreien Jobletter abonnieren. Mit diesem erhalten Sie alle 14 Tage die aktuellsten Stellenanzeigen und weitere Arbeitsmarkt-News. Jobletter jetzt abonnieren >>
Anzeige

Buch-Vorstellungen


Kennzahlen-Guide

Kennzahlen-Guide-klein.pngÜber 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 

Preis: ab 12,90 Euro Brutto  mehr Informationen >>
 

Dashboards mit Excel

dashboards_cover.jpgWie erstelle ich ein Tacho- oder Ampel-Diagramm? Wie kann ich Abweichungen in Tabellen ansprechend visualisieren? Das wird Ihnen hier anschaulich erklärt.

Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR
oder E-Book für 12,90 EUR 
mehr Informationen >>

  

Reporting 1x1

reporting1x1-klein.jpgViel ist zum Berichtswesen oder Reporting schon geschrieben worden. Dennoch zeigen Umfragen, dass rund 50 Prozent der Empfänger von Berichten mit dem Reporting nicht zufrieden sind. Jörgen Erichsen erklärt in diesem Buch die Bedeutung und die Handhabung des Berichtswesens speziell für kleinere Betriebe. Mit zahlreichen Beschreibungen, Beispielen und Checklisten.

Taschenbuch in Farbe für 24,90 EUR
oder E-Book für 15,90 EUR 
mehr Informationen >>

Renditeberechnung Ferienimmobile - VermietungBewertung Ferienimmobilie.png

Mit diesem hilfreichen Excel-Tool können Sie schnell und einfach die Rentabilität einer gewerblichen Vermietung Ihrer Ferienimmobilie berechnen und Investitionsentscheidungen treffen. Zusätzlich wird automatisch ein Restschuldplan erstellt.
Preis: 24,37 EUR  Mehr Informationen >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Mitarbeiter Kreditoren- und Debitorenbuchhaltung (all genders)
Wir sind führender Hersteller exklusiver und individueller Verpackungs­lösungen für die Marken­artikel­industrie im hoch­wertigen Konsum- und Luxus­güter­bereich. Seit Jahr­zehnten begeistern wir unsere anspruchs­vollen Kunden mit Kreativität, ausgefeilten Techniken und höchster Qualität. In eige... Mehr Infos >>

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Unser kaufmännisches Team steuert unser Business mit Leidenschaft für Planung, kreative Lösungen und Innovationen. Werden Sie Teil unseres vielseitigen und engagierten Teams und meistern Sie mit uns gemeinsam täglich neue Heraus­forderungen. Mehr Infos >>

Buchhalter mit Abschluss- und Projektverantwortung (w/m/d)
Mit über 15.000 Mitarbeitenden ist Bechtle eines der erfolgreichsten IT-Unternehmen und Marktführer in unserer Branche. Die Kombination aus Direktvertrieb von IT-Produkten mit umfassenden Systemhausdienstleistungen macht uns zum zukunftsstarken IT-Partner für Mittelstand, Konzerne und öffentliche... Mehr Infos >>

Mitarbeiter:in (all genders) im Bereich Accounting
Egon Zehnder ist mit 65 Büros in 36 Ländern das führende Beratungsunternehmen für Executive Search und Leadership Advisory im deutschen Sprachraum. Die Besetzung von CEO- sowie Spitzenpositionen für Konzerne und Familienunternehmen, Start-ups und Institutionen der öffentlichen Hand gehört dabei e... Mehr Infos >>

Teamleiter (m/w/d) Finanz- und Anlagenbuchhaltung
AccorInvest ist Eigentümer und Betreiber eines Immobilienportfolios von mehr als 700 Hotels, die sich in Besitz und Pacht in 25 Ländern Europas, Lateinamerikas und Asiens befinden. In Europa investiert der Konzern in den Ausbau seines Immobilienportfolios durch Hotelrenovierungen und neue Hotelen... Mehr Infos >>

Bürokaufmann (all genders)
Wir suchen eine(n) engagierte(n) Assistent:in der Finanzbuchhaltung (m/w/d), um unser Team bei you zu verstärken. Diese Position spielt eine zentrale Rolle in unserer Finanzabteilung und ist verantwortlich für die Bearbeitung und Verbuchung von Rechnungen sowie die Betreuu... Mehr Infos >>

Mitarbeiter in der Finanzbuchhaltung (m/w/d)
Die WIRTGEN GROUP ist ein international tätiger Unternehmensverbund der Baumaschinenindustrie. Zu ihm gehören die traditionsreichen Produktmarken WIRTGEN, VÖGELE, HAMM, KLEEMANN und BENNINGHOVEN mit ihren Stammwerken in Deutschland sowie lokale Produktionsstätten in Brasilien, China und Indien. B... Mehr Infos >>

Leiter Finanzbuchhaltung (m/w/d)
KYOCERA AVX ist ein weltweit führender Hersteller von hochentwickelten elektronischen Komponenten, die darauf ausgerichtet sind, technologische Innovationen zu beschleunigen und eine bessere Zukunft zu gestalten. Als hundertprozentige Tochtergesellschaft der Kyocera Corporation, verfügt KYOCERA A... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

RS-Baukostenrechner

Baukostenrechner-Screen-1.png
Mit diesem umfangreichen Excel-Baukostenrechner werden Sie in der Kalkulation der Kosten Ihres Hausbaus mit einer detaillierten Kosten- und Erlösplanung unterstütz. Zusätzlich bietet dieses Tool hilfreiche Auswertungen. Mehr Informationen >>

KIS-Immobilien-Formularpaket

Dieses Excel-Vorlagen-Paket bietet 20 Formular- bzw. Berechnungsblätter für die Immobilienverwaltung. Die Formulare sind mit nützlichen Berechnungs- und Archivierungsfunktionen ausgestattet. Mehr Informationen >>

Steuerberechnungsprogramm für Immobilienanlage

Paket für Hausverwalter.png1.png
Das Steuerberechnungsprogramm für Immobilienanlage ist ein idealer Rechner für Immobilienmakler*innen, aber auch für Immobilienbesitzer*innen. Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung