Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Worauf Vermieter und Mieter achten sollten

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in der Praxis mit am häufigsten anzutreffen. Im Allgemeinen handelt es sich dabei um eine Mieterhöhung auf ein Niveau, das einer vergleichbaren Wohnung in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden entspricht. Aber nicht immer ist jedes Verlangen der Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gerechtfertigt. Was Sie demnach beachten müssen, erfahren Sie hier. Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Allerdings muss er sich dabei an klare gesetzliche Regelungen halten.

Begründung der Mieterhöhung

Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Dafür gibt es nach dem Gesetz verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl.

Mietspiegel (gemäß §§ 558c, 558d BGB)

Die gängigste Begründungsmethode für Miterhöhung ist gültiger Mietspiegel. Dabei ist es zwischen einfachem Mietspiegel nach § 558c BGB und einem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB zu unterscheiden. Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über ortsübliche Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter bzw. der Mieter (z.B. von den Mieter- und Vermieterverbände) gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 558c BGB). Die Gemeinden erstellen solche Mietspiegel, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht. Eine Verpflichtung der Gemeinden zur Erstellung eines Mietspiegels besteht allerdings nicht.

Einfache Mietspiegel sollen nach 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden. Für die Erstellung eines einfachen Mietspiegels sind keine bestimmten Methoden vorgeschrieben. Sodass solcher Mietspiegel keine volle Beweiswirkung ausweist. Vom Gericht kann er aber als Grundlage für die Beurteilung, welche Miete ortsüblich ist, berücksichtigt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel muss dagegen nach bestimmten gesetzlichen Anforderungen erstellt werden. Er zeichnet sich dadurch aus, dass er...

• nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfasst,
• von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt,
• im Abstand von zwei Jahren aktualisiert und
• alle vier Jahre neu erstellt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB).

Auskunft aus einer Mietdatenbank (gemäß § 558e BGB)

Noch ein anerkanntes gesetzliches Begründungsmittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind Mietdatenbanken (§ 558e BGB). Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die Auskünfte gibt, die für einzelne Wohnungen einen Rückschluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen (§ 558e BGB). Die Datenbank muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern gemeinsam geführt oder anerkannt werden.

Sachverständigengutachten (gemäß § 558a Abs. 2 Nr.3 BGB)

Eine Mieterhöhung kann auch auf ein Sachverständigengutachten gestützt werden. Der Gutachter muss dabei öffentlich bestellt oder vereidigt werden. Ein solches Gutachten erbringt aber keinen endgültigen Beweis dafür, dass die erhöhte Miete tatsächlich der ortsüblichen Miete entspricht und dient nur dem Zweck der Mieterhöhungsbegründung.

Drei Vergleichswohnungen (gemäß § 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB)

Die Benennung von Vergleichsobjekten ist die einfachste Möglichkeit, um eine Mieterhöhung zu begründen. Es ist zu beachten, dass es mindestens drei Vergleichsobjekte angegeben werden müssen. Sie können dem Vermieter selbst oder den anderen Vermietern gehören und grundsätzlich in derselben Gemeinde bzw. Stadt liegen. Alle Wohnungen müssen "vergleichbar" sein, d.h.: in wesentlichen Punkten wie z. B. Wohnungstypen, Quadratmeterzahl oder verschiedene Baualtersklassen übereinstimmen.

Die Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein. Dazu sollen die folgenden Angaben mitgeteilt werden:

• Adresse (Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lagebezeichnung im Stockwerk)
• Name des Mieters/Vermieters
• Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung, Baujahr der Vergleichswohnung
• Gesamtgröße der Wohnung mit Angabe des Quadratmeterpreises

Grundlegende Voraussetzungen des § 558 BGB

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist daher wirksam, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Mieterhöhung schriftlich begründen

Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen. Das heißt, dass es entweder in Papierform erstellt oder auf elektronischem Wege (per E-Mail oder Fax) dem Mieter übermittelt werden muss (§ 558a Abs. 1 BGB).

Sperrfristen

Der Vermieter kann die Zustimmung einer Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mietanpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies gilt auch beim Neuabschluss eines Mietvertrags. Weiterhin muss die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Eintretens der Mieterhöhung seit mindestens 15 Monate unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB).

Kappungsgrenze

Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht mehr als um 20 % erhöht wurde (§ 558 Abs. 3 BGB) Es ist darauf zu achten, dass in vielen Gemeinden die Kappungsgrenze von 20 auf 15 % reduziert wurde. Die Kappungsgrenze hat nur für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine Bedeutung. Bei den Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Nebenkosten spielt die Kappungsgrenze keine Rolle.

Zustimmung des Mieters

Doch selbst bei allen oben aufgeführten Voraussetzungen kann der Vermieter die Miete nicht durch einseitige Erklärung erhöhen. Der Mieter muss dem Erhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich zustimmen oder gerichtlich zur Zustimmung verurteilt werden.

Überlegungsfrist

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter bis Ende des zweiten Kalendermonats Zeit, die Mieterhöhung zu überprüfen. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zu, so kann der Vermieter innerhalb der drei folgenden Monate eine Klage auf Zustimmung erheben. D.h.: Die Klage ist spätestens bis zum Ablauf des fünften Monats, nachdem der Mieter das Mieterhöhungsschreiben erhalten hat, möglich (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB).

letzte Änderung A.W. am 14.03.2023 Autor(en):  Anna Werner