Mieterhöhung bei Wohnraum: Welche Möglichkeiten gibt es?

Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte, und während des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Miethöhe anpassen, wenn sich beispielsweise die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Gegend verändern oder der Vermieter den Wohnraum modernisieren lässt. Allerdings dürfen Vermieter die Mietpreise für Wohnungen nicht einfach nach Belieben steigern. Für Mieterhöhungen hat der Gesetzgeber viele Vorschriften geschaffen, die Vermieter beachten müssen.

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung sind in den §§ 557–561 BGB geregelt. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch können die Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete nach § 557a Abs. 1 BGB, als Indexmiete nach § 557b BGB oder nach Maßgabe der §§ 558–560 BGB vereinbart werden.

Staffelmiete

Immer wieder enthalten die Mietverträge eine Vereinbarung, wonach sich die Miete innerhalb der im Vertrag festgelegten Zeiträume um einen bestimmten Betrag erhöht (Staffelmiete). Ein Staffelmietvertrag ist nur gültig, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind (§ 557a BGB):

• Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen und von allen Mietvertragspartnern unterschrieben sein.
• Die Zeiträume zwischen den einzelnen Mieterhöhungen müssen nicht kürzer als 1 Jahr sein. Daher ist eine Mieterhöhung in kürzeren Zeitabschnitten unzulässig. Die Vereinbarung längerer Zeiträume ist dagegen möglich.
• Die jeweilige Mieterhöhung muss in Euro angegeben werden. Unwirksam ist die Vereinbarung, wonach die Miete um einen festgelegten Prozentsatz steigt.
• Die Staffelmiete bezieht sich immer auf die Netto-Kaltmiete.

Indexmiete

Anstelle einer Staffelmiete können die Mietverträge auch die Vereinbarungen enthalten, dass die Miete sich am aktuellen Lebenshaltungsindex im Sinne des § 557b BGB orientiert. Voraussetzungen für die Vereinbarung einer Indexmiete:

• Wird eine Indexmiete vereinbart, so muss die Miete für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr unverändert bleiben.
• Es muss schriftlich vereinbart werden, dass die Miete sich an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland ermittelt.
• Im Gegensatz zu der Staffelmiete erfolgt die Mieterhöhung im Fall einer Indexmiete nicht automatisch. Bei den Änderungen des Verbraucherindexes sind diese und die daraus resultierende Mieterhöhung in einem Geldbetrag gegenüber dem Mieter schriftlich zu erklären.

Neben einer solchen Indexmiete sind nur zwei weitere Arten von Mieterhöhungen zulässig – Erhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Auch ohne eine vertragliche Vereinbarung gibt es die Möglichkeiten zur Mieterhöhung. Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Miete auf den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Unter dem Begriff "ortsübliche Vergleichsmiete" werden die Entgelte verstanden, die in derselben oder einer benachbarten Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss überprüfbar begründet werden. Als Begründungsmöglichkeiten kommen dabei der Verweis auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten, oder der Verweis auf mindestens drei Vergleichswohnungen in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde in Betracht.

Es ist darauf zu achten, dass eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen ist, wenn eine Festmiete vereinbart oder ein Staffel- bzw. Indexmietvertrag abgeschlossen wurde.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Neben der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und aufgrund der Vereinbarung einer Staffel- bzw. Indexmiete hat die Mieterhöhung wegen der Modernisierung in der Praxis die größte Bedeutung (§ 559 BGB). Eine Mietanpassung wegen der Modernisierung kann unabhängig von der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete umgesetzt werden.

Der Vermieter kann grundsätzlich die Investitionen in den Umbau bzw. Verbesserung seiner vermieteten Wohnung auf die Miete umlegen. Aber nicht jede Baustelle in der Wohnung oder im Haus kann Grund für eine Mieterhöhung sein. Ganz wichtig ist es hierbei, die Modernisierungsmaßnahmen von der Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache abzugrenzen.

Unter den Begriff der Modernisierung fallen grundsätzlich alle Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie bzw. Wasser bewirken (§ 555b BGB).

Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB kann nur beansprucht werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen (z. B. auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften) durchgeführt hat. Liegt eine Modernisierung vor, so kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 11 % der für die Modernisierung der Mietwohnung aufgewendeten Kosten steigern.

Regeln für die Mieterhöhung

1. Der Vermieter muss den Mieter über die Mieterhöhung spätestens drei Monate vor dem Beginn schriftlich informieren und die Begründung dabei begründen.
2. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate vergangen sein (Ein Jahr Sperrfrist + drei Monate Ankündigungsfrist).
3. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 20 Prozent steigen.
4. Der Mieter hat nach Ankündigung der Mieterhöhung zwei Monate Zeit, zu widersprechen oder zu kündigen.
5. Bezahlt der Mieter die Mieterhöhung nicht, so kann der Vermieter auf Zahlung klagen.

Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Soweit im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist, darf der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen (§ 560 BGB). Auch dieses Verlangen muss der Vermieter in schriftlicher Form vorbringen und nachvollziehbar begründen.

Unabhängig davon, ob Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten durchgesetzt wird, gilt grundsätzlich, dass der Vermieter den Mieter im Vorfeld über die Mieterhöhung schriftlich informieren muss und die Mieterhöhung richtig begründen. Jede Nachlässigkeit ist teuer und führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Aus diesem Grund lassen Sie in allen Zweifelsfällen die Mieterhöhung durch die Experten prüfen.

letzte Änderung A.W. am 30.11.2024 Autor(en):  Anna Werner